调控成利好？工业地产怪圈诱惑外资纷至

    中国工业地产市场一直处于治与乱的循环“怪圈”之中。

    今年国家有关部门最新公布的数据显示,根据2003年7月份国家清理整顿开发区的相关政策,到2006年底,在对全国6866多个开发区进行治理整顿之后,经过国家重新颁布审定的开发区如今只有1568个,近8成的开发区并不属于国家规划范围内。

而在2003年下发文件之前,也有过几次全国性的整顿活动,当时不合格率也高达7成。“去年强调实行的工业用地‘招拍挂’将会成为有效调控手段。”业内专家表示。

    换而言之,“工业用地出让价格很低的时代不会存在了”。但在并不十分看重地价高低的外资看来,真正阻碍工业地产市场发展的因素之一,是市场透明度不高。随着市场规模化、成熟化发展,以及整个投资环境的日趋完善,中国工业地产市场蕴涵着巨大的发展空间。

    □本报记者 唐文祺

    “这是最好的时代,这是最坏的时代。……”19世纪英国作家狄更斯用来描述社会转型的用词,如今倒成了中国工业地产市场的真实写照。

    对于工业用地的整治,实际上比人们想象得更早。据2003年国务院研究室宏观经济司出示的一组数据显示,当时全国各地各类开发区有3837个,但经国务院批准的只有232个、省级批准的也不过1019家。也就是说,按照这个数据计算比例,有将近7成的开发区并不属于国家规划范围内。

    此外,还有一组数字同样触目惊心。据2003年的相关统计,10个省市共计458.1万亩园区实际用地中,未经依法批准的用地达到了314.6万亩,占68.7%。在当年的7月份,国务院下发了关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知。而这次整顿行为,已是自1992年以来的第三次全国性清理措施。

    低价出让,屡治屡乱

    最新关于规范工业用地市场的行政律令,便是去年开始强调的“工业用地必须实行招拍挂”。这么多年来,工业用地市场一直是在发展中规范,但总是处于“剪不断、理不清”的状态中。一位业内人士认为,建立开发区有利于打造招商引资的平台,从而为当地政府带来经济增长的动力,在这种“诱惑”之下,往往有许多地方政府盲目跟风,甚至以极低价格出让工业用地来作为引资手段。

    2006年国务院审计署的审计报告显示,为了招商引资,2003年至2005年6月,87个开发区中有60个开发区,实行低价出让土地7800多万平方米,少收出让金55个亿。“一些地方在国务院禁止低价出让土地的情况下,还采取先根据国家规定签订土地出让合同,再返还土地出让金或者给予财政补贴的方式,来变相低价出让土地。”中国土地勘测规划院副院长周建春告诉记者。

    在这种背景之下,中国工业用地的闲置浪费相当严重。

    据国家相关部门对土地市场供应的数据分析,2005年,中国工矿业仓储用地供应量为7.8万多公顷,占土地供应总量的43%,2006年供应量达到9.3万多公顷,比例上升至45%。工业用地占建设用地总量将近一半的比重,从全球范围来看也是少见的。

    周建春介绍说,2001年全国各地相继出现了以发展开发区为特征的圈地用地,占用大量耕地之后主要用于工业开发,或者借工业开发为名搞房地产。根据国务院在2004年土地市场治理整顿中得到的相关数据,在2004年160个开发程度较好的开发区中,只有1/3的土地用于工业开发。

    而这一次的暴风雨,来得分外猛烈。

    从大背景来说,2006年国务院下发的31号文件,便针对耕地保有量提出了地方政府的责任追究制度,而2020年全国18亿亩耕地的“红线”不许突破的严格保护措施,已开始对工业用地市场的“作乱”源头进行了有效控制。工业土地供应比重较高的现状,也将通过适当压缩工业用地供应量的方式进行调节。此外,除了行政执行之外,市场行为也有了明确规定,禁止低价出让工业用地被再次强调,去年年底公布的工业用地最低标准成为“过硬”的衡量数据,而工业用地实行“招拍挂”方式,则为土地出让增加了透明度。

    在“中国工业地产高层峰会2007”上,中国土地勘测规划院副院长周建春表示,针对房地产市场的宏观调控政策不会松懈,而且将会日趋严厉。与住宅市场不同,工业地产市场由于主要涉及企业层面,因此,其调控性并不那么“显性”。但是,面对中国工业地产市场的现状,“可能下一个‘热点’就要到工业地产了。”

    用一位业内人士的话来形容,如今的中国工业地产市场已是“深秋”时期。

    调控加力,外资纷至

    “应该说,国家出台的一系列政策法令,主旨是需要市场在稳定中发展,并不是限制发展的表现。”美国普洛斯公司投资管理部副总裁赵明琪向记者表示。这家来自于美国的工业类REIT,自2003年进入中国之后,迅速发展成为美国同类基金中在华投资额最大的一家。

    不得不面对的事实是,对于外资投资者而言,确实与过去不同了,当初为了增加GDP而吸引外资的优惠环境,如今已演变为平等竞争平台。“中国工业地产的投资环境正在发生很大变化,随着工业土地招拍挂、中外资企业所得税率并轨等相关政策的调整,外资在参与竞争过程中的优势正在消失。”一位美国工业地产投资商如此评价。

    “从中国的实际情况来看,真正会阻碍工业地产市场发展的因素之一,便是市场透明度不高。因此,调控政策的出台,反而对市场的长期发展有好处,会使得游戏规则更为透明化,对于有实力的企业来说,倒是个利好条件。”仲量联行工业地产部上海区董事单维其对前景依然乐观。

    有意思的是,对于这些极具经验的国际工业地产发展商来说,原本被部分当地政府作为吸引点的低地价,并不能成为决定这些企业是否需要投资的首要因素。

    “这些低廉土地甚至零地价土地出让的区域,不会成为我们的投资市场。”赵明琪坦率承认。她对此的解释是,工业地产是个需要长期投资的行业,无法形成真正市场需求的区域,即使土地成本再低,也不可能实现企业的良好回报。“港口城市、制造基地等具备较大覆盖力的地区,会成为首选。随着市场发展趋势渐渐转移到其他二、三线城市,投资范围也会随之转移。”

    “对于外资来说,是否要投资,并不是受土地成本影响的,而是根据当地的经济发展形势、市场需求来决定。”仲量联行单维其表达了类似的观点。

    在中国的工业地产市场中,根据土地供给方式的不同、针对客户的不同,以及物业管理形态方面的区别,可分为生产制造、物流以及商务园区等三部分。中国目前的经济发展需求,决定了生产制造是重点关注目标。而随着全球制造业对中国市场的日益注重,连接着投资商、供应商、第三方物流、消费者等各个环节的产业供应链逐渐成型,中国市场便成为全球化策略中不可缺乏的必要布局。

    “随着市场规模化、成熟化发展,再加上产业链规范环境的日趋完善,中国工业地产市场蕴涵的巨大空间,成为外资的关注点。”花旗集团房地产投资部副总裁彭熙说道。

    在仲量联行最新发布的今年一季度房地产市场报告中,外资对于工业地产“热区”的投资兴趣,正随着当地租金的增长而上升。据悉,第一季度上海地区的物流园区租金,环比增幅达到11%；制造业厂房租金较上季度上涨了5.1%；而商务园区更是受到写字楼市场扩容需求影响,整体租金呈现明显增长。“中国工业地产的投资市场开始形成。”一位美资工业地产企业负责人认为。

    2005年11月,新加坡淡马锡旗下的丰树集团以1.2亿元价格收购了上海浦东新区一项目。去年年初,已在中国市场潜伏数年的美国工业地产开发商AMB终于决定出手,以1330万美元代价收购了上海一幅17474平方米的工业地产项目及邻近一块待开发用地。在当时的新闻发布会上,AMB亚洲区发展副总裁Oliver Treneman公开表示,该企业在中国未来5年内的工业地产投资将达5亿美元。而今年伊始,日本新熙地集团锁定了位于上海外高桥的一物流地产项目,这也是该企业在中国的首次投资。

    在此之前,美国普洛斯公司早已在北京、上海、宁波和杭州等18个中国内地城市展开布局,未来还计划投资2.46亿美元,在部分二线城市兴建物流配送中心；公司高层甚至表示,5到10年内会将在华资产提高到占公司全球资产组合10%的目标。

    普洛斯投资管理部副总裁赵明琪认为,宏观调控政策的实行,会使得中国市场未来的土地价格形成机制越来越透明,这对于投资者来说,“是好消息”。“我们不会因为土地价格比较低才进行投资,推出符合市场需求的产品,才能够提高企业竞争能力,才可以生存得更好。”

    外资投资工业地产主要案例

    日期 发展商 地点 项目 投资方式

    1995年 新加坡腾飞集团 江苏苏州 苏州新加坡工业园区 与苏州市政府合作开发

    2003年12月 新加坡腾飞集团 辽宁沈阳 沈阳新加坡腾飞工业园 与当地政府合作开发

    2004年6月 美国普洛斯 江苏苏州 普洛斯(苏州)物流园

    2004年11月 美国普洛斯 上海 上海临港普洛斯国际物流园 与临港新城集团合作

    2005年1月 美国普洛斯 上海 西北物流园一期工程

    2005年 澳大利亚麦格理佳文集团 上海 南汇康桥一物流分拨中心 4000万美元收购

    2005年年底 新加坡丰树物流信托 上海 浦东空港欧罗物流园 1.2亿元人民币收购

    2006年1月 美国AMB 上海 松江九亭一物流项目 1330万美元收购

    2006年2月 GE东芝有机硅公司 江苏南通 南通经济开发区生产基地 7800万美元收购

    2006年5月 美国普洛斯 北京 北京空港物流园

    2006年11月 新加坡腾飞集团 浙江杭州 新加坡杭州科技园 与当地政府合作开发

    2006年12月 美国普洛斯 辽宁大连 大连物流园

    2007年1月 日本新熙地株式会社 上海 外高桥一物流地产项目

    2007年3月 澳大利亚麦格理佳文集团 上海 奉贤区一配送中心 1.21亿元人民币收购

    2007年 新加坡丰树物流信托 陕西西安 海星集团一物流配送中心

    REITs运作,理性投资

    去年年底,中国内地第一只具备“合法身份”的房地产信托投资基金(REITs)———领锐基金,在天津滨海新区成立。在此之前,已有多个类似的投资基金在市场中出现,其中包括了由10多家大型房地产公司组成的中腾投资,全国工商联在香港地区设立的精锐基金,以及联华信托发行的“联信保利系列”,但这些投资基金由于受到相关法律的限制,目前仍然仅是形似的过渡产品。因此,对于特批成立的领锐基金,虽然还是有不少局限性,但仍然被业界普遍视为中国内地房地产市场试行REITs的破冰之作。

    有意思的是,这只中国内地市场真正意义上的准REIT,与之前各个过渡型基金的运作方向不同。领锐基金的负责人公开表示,该基金的产品定位将转向工业地产。“从全球范围来看,工业地产由于具有投资长期性、投资回报率稳定的特点,因此,更符合成为REITs。”花旗集团房地产投资部副总裁彭熙对领锐基金的定位十分认同。

    国务院发展研究中心程秀生局长在一次公开场合表示,REITs是中国房地产业发展过程中需要认真考虑的一种模式,但现实难题的关键在于,制度方面仍然未能具备成熟的条件。

    “从目前国际市场REITs产品的研究和分析来看,虽然是一个非常专业的产品,但目前中国的各项法律都无法给予REITs一个合法地位。缺乏适合规范运作的监管环境,是最主要的问题。”嘉实基金管理公司业务发展总监王克明分析认为,“其次是税收的问题。如果按照国际上规范的REITs来运作,税收政策的影响会使得投资人在REITs中的收益还达不到债券水平,这也是最算得出账的问题。”

    最早进入中国市场的美国普洛斯公司,虽然本身便是一只整体在纽约证券交易所上市的REIT,但明确表示在中国市场的投资以长期出租为主。“普洛斯目前还没有把中国发展项目打包上市的计划,因此,着眼点仍然是长期投资出租。”赵明琪称。

    虽然中国内地市场运作REITs的条件尚未成熟,但已有外资尝试将发展项目注入境外资产包内。新加坡淡马锡全资子公司丰树投资拥有的丰树物流信托基金,2005年7月上市之后,已经将56个不动产项目注入在资产包内,价值17亿美元。而位于上海的空港欧罗物流园便是在2005年年底被纳入其间,当时的收购价格为1.2亿元人民币。丰树投资资本管理执行副总裁Phua Kok Kim表示,中国工业地产市场中长期租约稳定看好,可以保证提供长期的现金流。

    王克明持有同样的看法,他认为,从美国REITs市场观察,工业地产所占比例最大。因此,工业地产REITs在中国内地房地产市场的前景颇有展望性。

    有数据显示,目前上海工业地产投资利润率在9%至10%,随着工业用地出让执行“招拍挂”之后,预计将会降低至8%至8.5%。然而据不完全统计,在对上海500个厂房实地调研时发现,近7成工业地产开发商改变投资模式,开始从出售转为长线租赁。“不可否认的是,随着外来投资者先进理念的注入,中国工业地产的投资市场也在同样发生变化,投机性行为的减少,将有助于市场规范化发展。”一位外资投资者表示。

    仲量联行工业部有关专家指出,工业地产对于客户定位、产业导向、市场需求等诸项因素的专业化程度很高,同时具备了投资周期长、资金规模大等客观要求,“从事工业地产的发展商必须耐得住寂寞。”他总结说。

    彭熙认为,投资市场中的退出方式其实很多样化,但重点是入市之初就必须以理性发展的眼光去进行。“中国工业地产市场的投资回报率并不是全球最高的,但肯定是最大的市场。”

    ■观察

    工业土地“招拍挂”

    终结土地失衡症

    □本报记者 唐文祺

    2006年9月,《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》出台,这个被业内外称为“国务院31号文件”的政策,有“建立工业用地出让最低标准统一公布制度”一项,在中国工业地产市场激起了千层浪。同时,国土资源部日前强调,工业用地已纳入了督察范围,建立起相关的督察制度体系。一场涉及工业土地管理体制中央与地方关系的调控序幕已经拉开。

    工业用地低廉到手之后,随即“变身”为单价上万的商业项目进行销售,某开发商在上海内环以内曾经操作过的一个成功案例,其获取利润之高,在业内一度作为经典流传。甚至在几年后的今天,业内人士在谈论起该开发商时,依然对这种“狸猫换太子”的获利手法津津乐道。“中国工业用地低价出让的现象普遍,而且供应量也没有限制。虽然国土资源部有所限定,但是地方政府却没有实行。这其实就是一个信号,即工业用地较易获取大的土地增值回报。”中国土地勘测规划院副院长周建春分析说。

    在国务院31号文件发布之前,工业用地的出让主要以协议出让为主。有相关数据显示,在2006年实行有偿出让的工业用地中,97%通过协议出让,只有不到3%以招标拍卖或挂牌出让的形式完成交易。“这意味在工业用地的配置过程中,行政干预的力量比较大。”周建春表示。

    而工业用地出让价格低于成本的情况,更是成为普遍现象。根据2006年国务院审计署的审计报告,在对上海、天津、浙江、江苏、江西和四川等六个省市所属的87个开发区进行审计之后发现,2003年至2005年6月,87个开发区中有60个开发区低价出让土地7800多万平方米,国家少收出让金55个亿。

    地方政府与中央政策之间的博弈,是土地政策无法落实到位的根本。

    有业内专家指出,各级地方政府出于自身利益的种种考虑,造成了盲目扩张工业地产的现状。“对于政绩的追求,成为招商引资的最大动力；此外,通过建设园区来吸引投资,可以通过土地出让金及企业入园增加税收而获得土地增值收益；甚至还有部分当地政府借着工业用地的名义,实际上以发展商业地产的形式来进行谋利。”除了明确压低地价进行出让以外,一些地方还采取先按国家规定签订土地出让合同,再返还土地出让金或者给予财政补贴的方式,变相低价出让土地。

    此外,工业用地供应比重之大,也是造成市场供求失衡,使得土地价值名不符实的原因之一。根据国土资源部对土地市场供应的数据分析,2005年,工矿业仓储用地共供应土地7.8万多公顷,占土地供应总量的43%,2006年供应9.3万多公顷,占土地供应的45%。“从世界各国来看,工业用地占有如此大的比重是很少见的。”周建春坦率表示。

    因此,从供应源头上进行控制已势在必行。据悉,今年的建设用地指标分配将调整以往的土地供应结构,工业用地供应适当压缩,同时增加民生用地,以严格控制工业用地的供应总量。但值得一提的是,“工业用地甚至比商业地产的回报率还要高。”周建春告诉记者,“即使是已经出让的土地,在二级市场中获取的回报仍然较高。”在获得高回报的趋利性心态影响下,部分发展商甚至地方政府挖空心思来规避相关政策。

    虽然上述提到的开发商已是几年前的案例,但如今仍有部分开发商存有“侥幸”心理。如上海某郊县开发区,开发商除了享受税收优惠之外,还在该地块上规划了相当比例的写字楼、商场和公寓住宅。据知情人士透露,这些打着工业用地称号的配套设施,开发商实际早有意向将其“变身”为商业规划。只伺时机成熟,就可以改变工业用地性质,甚至可以为独立写字楼办理产证。

    这种“偷梁换柱”的手法在全国各地比比皆是,直接导致的后果便是工业用地土地闲置浪费严重。根据国务院部署的2004年土地市场治理整顿的相关数据,2004年全国各类开发区一共6866个,规划面积3.86万平方公里,绝大部分是没有经过中央或者省政府部门批准的开发区或者园区,其结果是导致大量工业用地进入土地市场,而另一方面,大量土地处于闲置状态。

    “在目前的中国工业地产市场中,无序开发是最值得忧虑的问题。”花旗集团房地产投资部副总裁彭熙认为,“应该说,工业用地政策引入透明机制,会避免在正确的地方建造起错误的产品。”

    但如今的现状是,仅仅采用了挂牌出让的用地供应方法依然有其局限性。“这种方式会导致‘价高者得’,实际上会导致土地落入并不专业的发展商手里,对于工业用地的开发并无益处。”一位工业用地投资商不无忧虑。

    业内人士指出,将工业用地纳入“招拍挂”范围是顺理成章的事,然而其推行过程依然“路漫漫其修远兮”,尚需逐步进行。“一方面,地方政府还没能完全摆脱计划经济影响,仍在自觉或者不自觉地干预企业管理。另一方面,工业园区、开发区过多过滥,土地集约化利用程度极低,这也是中央政府近两年来集中开展清理整顿开发区、园区的原因所在。”

    该人士同时指出,工业用地实现“招拍挂”的前提,是积极发挥市场配置作用,合理确定工业用地的价格,使之能够反映市场供求关系,以充分发挥土地利用价值。