秦红：房地产政策与金融创新-搜狐财经

　　第三届中国财富论坛于2007年4月27日在北京钓鱼台国宾馆芳菲苑隆重开幕，本届论坛主题是中国商机与全球合作。搜狐财经(相关:理财证券)作为本次论坛的联合承办单位，从论坛现场发回精彩报道：

　　秦红（建设部政策研究中心副主任）：

　　正向主持人所说，房地产的政策问题现在受到各方面的关注，因为我们从04年以来，宏观政策对房地产进行调控是一个非常明确的趋势。

在这儿借这样一个机会，把房地产这两年发展的基本情况，和政策的要点在这儿给大家做一个介绍。

　　应该说连续几年的宏观调控政策指引下，目前全国房地产开发的投资，这两年基本上相对走入正常的空间。从02、03、04年接近30％的高速增长相比，05、06年全国房地产开发的投资增速保持在20％、21％、22％的水平。06年底全国完成的房地产开发投资接近了20000亿元。随着房地产投资的增速，从目前来看，由于增长的稳定性避免了他的增速过快增长，确保了宏观经济的运行，使房地产过快增长也出现了重大波动，对于稳定经济发展起到了积极的重要作用。

　　07年全国20000亿房地产开发投资资金来源结构是这样，利用国内贷款是5263亿元，同比增长34.3％，开发企业的筹资资金是5887亿元，同比增长23％，利用外资在06年达到接近4百亿元，同比增长53％，其他资金增长23.6％。所以从资金来源结构看，来至于银行的贷款和自筹资金以及外资仍然是我们开发房地产资金的重要渠道。

　　从房地产开发投资的主要区域，房地产开发投资的主要领域是在东部，但这两年中部和西部地区房地产投资速度加快。06年整年东部地区房地产投资占到全国房地产总投资的64％，增长速度是17％；中部地区占18％，增长速度是31％；西部地区也接近18％，是17.9％，增长达到30.3％。虽然房地产整个投资东部地区占2/3左右的总量，但从趋势上看中部和西部房地产投资增速明显快于东部地区。

　　从这样来看，今年两会刚开过，提出要实现国民经济又好又快的发展，要实现8％的增长速度。这样一个增长目标，保持这样一个增长速度，又好又快，房地产仍然是非常重要的稳定因素。有关房地产政策出台的很多，但要概括起来讲，房地产政策的要点可能包括以下几方面：

　　第一，在房地产供应的结构上会仍然继续加大中小户型的供给，因为当前这两年宏观调控控制固定资产投资规模的膨胀，房地产由于在固定资产投资中所占的比重很大。他对银行信贷依赖程度很高，对上游产业、钢材、水泥的价格维系度也很高。所以房地产已经成为所有宏观调控关联度最宽广的行业。在当前的房地产发展过程中，怎么能够既能控制投资快速增长，又能满足当前各种来至于各个方面的住房需求，保持房价稳定，怎么解决好这样一些矛盾，供求矛盾可能在我们政策中主要想达到的目的，希望于在有限的投资、有限的土地供应的情况下，能够建设出更多套的房子，能够满足更多的中等偏下家庭的住房需求。

　　房地产市场开发的初期，市场优先满足了高收入以及中等偏上的收入家庭，他们对住房的需求，这一部分家庭处于改善住房居住环境、条件的需要，客观上他们需要的房子面积比较大，档次比较高。所以在前几年，特别是房改之后的前几年，市场上80％以上的房子都大于小户型面积，房价并且都比较贵。在“十一五”期间，土地跟信贷规模严格控制的情况下，拆迁规模也严格控制的情况下，我们在住房的供应上，政策调整的重点就是优先满足中等以及中等偏下这部分人群的住房需求。以控制供求结构的平衡，来达到稳定房地产市场发展，满足更多家庭的住房需要。

　　从政策的调整可以说是国六条、国八条连续两年持续的政策调整，从当前来看，政策调整的预期效果已经可以初步预见，根据政策部的统计，在去年年底首会上已经全部完成了房地产规划的编制，地级以上的城市完成房地产规划编制已经达到了92.3％，对外公布的第一城市达到了68.3％。新开发的中小户型所占的比例已经开始提高，通过结构供求平衡来防止价格的快速增长，逐步优化房地产的供应。住房资源向普遍商品房倾斜，能够逐步引导住房的建设和消费能够符合中国特点的消费模式，因此在今后的调整上力度会继续支持。

　　第二，在住房保障上要通过廉租房的制度建设来扩大住房保障的覆盖面。今年在政府工作报告中，温总理特别强调，政府要特别关心帮助解决住房的问题，加大财税等政策的支持，建设健全廉租房的建设。

　　客观讲，这两年在市场发展的过程中，中高收入的家庭在住房资源的获得上所得到的实惠要远远大于中收入家庭。主要的原因这两年经济发展所导致的收入差距拉大非常明显。中低收入家庭通过自己的收入提高和房价水平相比的矛盾越来越突出，中低收入家庭自我改善住房条件的能力越来越弱，一个是自我能力的问题，另外房价的上涨很快。

　　从总体上讲，房屋时代的绝对短缺，70年代的“房荒”年代已经不存在了，但是面对低收入家庭不能通过市场渠道解决住房问题的前提下，他们的前提怎么得到满足？所以前几年一直开始着手建立廉租房和经济适用房，通过保障体系来保障低收入家庭的住房建设。这两年我们从实践来看，越来越清楚看到通过廉租房的制度来保障中低收入家庭，特别是低收入家庭住房问题比较好、可行的方法。通过廉租房的保障方式有这样几个好处：

　　1、廉租房的准入和退出机制比较灵活；符合条件的家庭进入政府住房保障范围。收入提高之后，不符合住房保障的标准要求时，就得退出。

　　2、廉租房制度推行，政府在有限的资源中可以做到覆盖面更广更宽，可以得到保障的人群人数更多。廉租房可以解决政府保障、供应和需求的错配问题。现在是以租赁为主，提供建设廉租房为辅，这样支持的不是说让他购房，而是满足他有房住。所以提高住房保障政策的有效性，剔除有高收入有能力的家庭对过去常常出现的，对住房产权需求，投资性的住房保障政策中，产生这样的错位，所以可以提供很好的需求。今后的住房保障可能政府在住房政策上需要下更大的力气来解决这样的问题，其中以廉租房制度为主，逐步扩大保证覆盖面。从目前的住房覆盖面来看显然是比较小的，从我们的了解，05年全国的低收入家庭，享受低保的家庭人均住房在10平方米以下的一共有400万，就是这部分最困难的群体，住房保障覆盖面给我们减少了10％都不到。要落实中国住房的保障最关键第一是要有钱，第二是要有机构、有人落实。资金的问题，去年下半年国务院已经决定在各个地方的土地，净收入中拿出5％进行住房建设。如果能够拿出5％按照土地出让金计算，我们的住房保障金就可以达到109亿，109亿资金确确实实能够拿出来用于住房保障的话，我想住房保障的力度一定得到大大的加强。

　　建立健全组织机构配备能力，由于组织比较慢，所以我们缺少这样的相应机构和人来落实什么样的符合什么样的条件。什么样的人已经不符合条件了，应该出现这个数，应该缺乏这样一个组织机构，所以也出现了社会上普遍议论的，如何保障对象，我们没有定准位，这样一些高收入家庭也可以保障政策，可以把制度严格的落实到位。

　　如果通过资金和组织机构上加大落实，今年住房保障工作肯定会有比较大的起色。总体的政策设想，通过发展市场体系，和建立完善的保障体系，让这两个体系共同形成为全社会住房需求的全面覆盖，以达到构建和谐社会的要求。

　　第三，积极贯彻中央节能减排的方针。应该说住房建设和节能非常密切，我们经过测算，仅是在住房建设阶段，我们的住房建设消耗的能源占到了全国总能耗的20％左右的水平。每年全国新竣工的建筑总量是20亿平方米，预计到2020年时，全国要新建房屋建筑达到300亿平民米，是一个巨大的建筑量。现在的建筑和同等期条件下发达国家建筑的能耗相比，我们是他的2.3倍，所以建筑领域的节能减排任务非常重。

　　所以现在积极制定有关如何推动节能环保型建设的推动，至少从两方面着手加强建设制定的研究工作。一方面，把建筑的节能环保规划建设的技术标准纳到强制性的标准中推行。新建的过程中，如果达不到强行标准的，如果规划设计达不到也不能开工。所以通过强制性保准的推行，强力的贯彻建筑节能和环保的要求。

　　采取积极有利的激励性措施，推动企业主体规划设计单位能够在规划设计间找的时候主动采取一些有效的环保措施。节能性措施达到一个新的机率，近两年看到一些优秀企业，已经积极设计、采纳、应用新的节能建筑技术强料，包括墙体、门窗、室内风流循环系统等等各种措施开始进入到新的建筑领域来。目前在各个地方都在开始推行市场工种，通过工种来引导我们的整体建筑节能，能够实现我们的目标。我想推荐节能型环保住宅，既是当前形成符合中国特点的，符合建设、消费模式，中国人多地少，消费环境不足，相对来说在紧缺的情况下当前的要求也是建设长期的住宅方针。

　　第四，市场秩序的整顿。应该说这两年房地产市场发展非常迅速，在这个过程中，我们建立起一批讲信誉、守合同、创品牌、重质量好的优秀的企业，我们有很多企业在这样一个市场的竞争中做大做强。但是也不否认在这过程中也存在着一些企业在整个房地产开发周期非常长的产业链里，从拿地、规划设计、建筑成房、交房开始设施物业管理，这一过程的项目需要达到两年的时间，在这过程中市场上确实出现违规违法的情况，主要体现两方面，一个是违规交易，我们在开发的时候对于信息不对称的特点提供虚假广告，因为我们都是期房销售，合同以防多卖，或者面积缩水等等这样的问题，包括在房价上涨的情况下，企业参与导卖房号，囤积房源，或者不符合没有达到验收备案，竣工不合格的工厂交付使用。所以我们一度地在03、04年房地产在消费者协会的投资率急速上升。

　　这两年在宏观调控的开始，我们进行持续的市场整顿，从交易环节入手，通过网上，合同备忘，期房限转，通过公开加大销售力度，强制推行销售信息公开，以及对二手房交易的情况等等各种措施得到了相应的好转。所以说去年整个房地产的投资量是下降了。但还要看到，房地产开发在开发的前段规划，开工领域也仍然存在着大量不规范的行为。包括开发企业擅自变动规划，一般都是一期一期的滚动开发，滚动开发过程中，未经批准，擅自改变规划设计。开发小区违背开发设计，本来应该搞工件配套的建设都没有按计划进行。以及没有经过批准，违规的开工书，其没有拿到动工许可证就开始动工，这也很普遍，因为周期很长，边办手续、就边开工了。随着社会维权意识越来越强，违规开发的行为也引起了越来越多的矛盾，也侵害了消费者购房者的利益和权力。

　　除了继续加大交易环境的市场整顿秩序之外，在开发环境，对违规开发建设这样一系列的行为也已经开始有了严格的整顿、规范。通过市场秩序的整顿，从监督检查着手，从监督开始纳入到长期监督的方案中去。

　　第五，房地产金融尤其是我们积极关注房地产融资的多元化问题。

　　应该说这两年房地产发展非常快，2000年完成的房地产开发总量是5000亿，去年完成了20000亿，所以说增长速度非常快。虽然开发资金完成的总量增长速度很快，但是相比2000年各个开发企业资金的来源开始了多元化、多渠道的势头，但总体来说，我们依靠银行的贷款，企业的预付资金依然达到了总共开发的70％。其中考虑到了企业的自筹资金和预付款80％以上都来至于银行贷款。房地产开发融资渠道过于单一的特点非常明显，所以造成了房地产产业的发展对于银行的高度依赖，相应的房地产开发风险和银行的风险高度一致捆绑在一起。

　　这样的一个情况也造成了目前房地产在整个金融创新上有一个期待和关注的方面，就是房地产资源融资多元化。所以说要防范房地产风险与银行的情况，同时为广大社会投资者寻求房地产投资的合理渠道，这是多元化的，也是势在必行的，因为就当前的房地产市场需求，各种需求叠加在一起是有关系的。大量的房地产市场需求，由于我们缺少投资工具，大量的房地产需求都集中在实物房产上。有很多人买了房子放那儿，即不住也不卖，造成了社会资源的大量浪费，如果这种房地产投资长期存在的话，盖出多少房子也难以满足房地产市场的需求，这种供给是很难做到的。在这样的情况下，通过房地产融资的创新，能够提供更多的房地产投资和虚拟投资的渠道，分流过渡集中在实物房地产投资的综合关系是有作用的。所以在房地产投资多元化上，政府也会积极研究和探索，对于规划房地产业都是有积极意义的。

　　总得来讲，目前的房地产在宏观调控的指引下，总体是在一个平稳发展的态势，没有出现像股市大起大落的现象，同样代表资本市场的房地产没有代表大起大落的波动现象，希望房地产的稳定发展为实现国民经济又好又快做出一些积极的贡献。

　　谢谢大家！

(责任编辑：丁潇)

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