"以租还贷"神话破灭 "售后返租"风险凸显

　　　从4月5日到20日的半个月时间里，吉林省长春市已经发生了两起大的产权商铺风波，长春银座和北奇星河湾产权商铺1400多名业主返租款被拖欠。随着业主们“以租还贷”神话的破灭，“售后返租”模式的风险进一步凸显出来。

　　业主无法“以租还贷”

　　据北奇星河湾业主刘先生介绍，北奇星河湾670多户业主于2003年购买了产权商铺，2004年拿到了返租款，2005年开发商开始拖欠返租款，2006年，所有的业主再也没有拿到返租款。长春银座的业主与他们的遭遇大同小异。据长春银座业主委员会负责人程丛彬介绍，他们多是2001年至2003年间购买的产权商铺，1000多个商铺的800多名业主几乎全部被拖欠过返租款，时间短的拖欠几个月，时间长的拖欠近两年。程丛彬说，由于很多业主都是贷款买铺，靠租金还贷，现在资金链断裂导致其还贷困难，在银行那里背上恶名。

　　长春银座的业主毕女士说，她不仅自己买了两处商铺，还动员自己的兄弟姐妹贷款买了两处。商铺买到手之后，才发现公摊面积过大，单价过高，这几年来返租款也没有按时给付。“现在欠着银行的贷款，亲属那里还落下埋怨，真是后悔死了。”毕女士说。

　　据了解，长春银座的开发商长春房地产开发集团作为“二房东”，出租银座沃尔玛商铺取得的租金是每年600多万元，而需要返给业主的租金却高达1000多万元，长房集团额外要拿出400多万元资金补这个窟窿。长春房地产开发集团有关负责人表示，长房集团还有其他物业，不能按时给付返租款是因为“目前资金流断裂”。

　　本小利大受追捧

　　据了解，“售后返租”是从国外传入我国的一种商业地产开发模式，简单地说，就是开发商将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购买者。随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等，回报率为购房总价的8%至10%。以长春银座为例，当年对投资者的承诺是：“您参加长春银座的‘零风险投资计划’，首付2.5万元，就可投资总价8万元的店中店，每年回报率是8.8%，代理经营的三年内可以获得总值2.1万元的现金回报，是银行利息的12倍多。”

　　业内人士分析说，由于售后返租通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报又比较诱人，因此很受一些中小投资者追捧。但是，随着返租进入高峰，售后返租模式的风险也逐渐显现出来。

　　三大风险需警惕

　　据长春雅尔贝林地产策划公司总经理侯戈介绍，售后返租有三大风险：

　　一是上当受骗。侯戈说，中国的开发商自有资金不多，主要靠银行贷款。采取售后返租模式主要是为了补充自有资金的不足。但是开发商素质良莠不齐，某些缺乏诚信的开发商卷款走人的事件全国屡见不鲜，投资者如果遇到这样的开发商会血本无归。

　　二是回报率缩水。一些开发商为了取得“售后返租”的成功，往往向投资者开出每年8%、10%，甚至1 2%的高回报率，但实际上投资者并不能得到这样高的回报率，因为一些开发商在推出“售后返租”时，已经将售价提高了一大截。本来只值1万元/平方米的商铺，开发商在推出“售后返租”时可能将售价提高到2万元/平方米。投资者得到的实际年收益将远远低于开发商的承诺。

　　三是返租承诺无法保证。如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因，难以为继或者提前撤租，难以向开发商如期支付租金，开发商是不可能长期倒贴租金给投资者的。另外，开发商在采用售后返租方式销售完成某项目后，肯定会继续进行另外项目的开发，如果投资失败或者经营不善，就会直接危及开发商与投资者原来所签合约的履行。长春银座即是一例。

　　侯戈还指出，售后返租往往是采用分割出售的手法，而分割出售势必造成产权分散。这样，即使在返租期内投资者可以按约领取租金，但返租期满后，如果找不到愿意整体承租的商家，产权的分散将使被分割的商业设施难以统一经营方式，从而给市场的定位和管理造成巨大的困难。

　　据了解，近年来建设部曾两次叫停“售后返租”，但是市场上“零风险购房计划”、“带租约销售”、“产权酒店”等变相售后返租模式仍然层出不穷。

　　“建议中小业主最好不要通过售后返租方式购买商铺，如果购买，一定要购买那些实力强、信誉好的开发企业的。”侯戈说。

　　相关链接

　　北京：“返租金销售”规避“售后返租”风险

　　近日，“返租金销售”等颇具诱惑力的商业地产广告频频刊登在北京各大主流媒体上，引起了经营商家、投资人以及商业地产专家的广泛关注。

　　以国美第一商街近日推出的“返租金销售”商铺为例，其主力铺位面积在100到200平方米左右，业态定位为国美“品位生活中心”，如经营瑜珈健身、美容护肤、儿童艺术培训、茶室、咖啡等。目前，客户只要购买商铺，签约同时一次性扣除三年的租金，如购买总价100万元的商铺，签约即返20万元租金，购买200平方米商铺，一次性可获得39.3万元租金。

　　据北京商业步行街秘书长董利介绍，国美第一商街这种“炒商”不“炒铺”销售原则的具体做法是：一方面做好商街的整体规划，选定商业品牌，增加广告投入，帮助商家不断搞活动进行商业炒作，培育商气；另一方面，在商业氛围培育起来之后，合理制订商铺的销售价格，给投资客预留较大的物业增值空间，同时通过“零租金进驻，返租金销售”的运作模式，统一规划管理，为投资人代养三年商铺，以租金补贴的方式，帮助投资人低租金尽快出租商铺，确保投资人收益。

　　北京万商俱乐部主任杨哲轩认为，商业地产的炒作一般有两种目的，一是炒商，二是炒铺。炒商，就是要炒商气、炒名气、炒人气，让开发的所有商铺都火起来，让经营者都能赚到钱。而炒铺是为了拔高物业的售价，通过商业活动的炒作，聚集人气，然后抬高商铺的售价，这样做必然会提前透支由于商气炒作而聚集起来的人气价值，提前透支商铺养商阶段的利润空间，“这是一种非常短视的行为。”(本报记者:洛涛)