中国房地产融资渠道亟待多元化

    □本报记者 唐文祺

    连续针对中国房地产的宏观调控政策中,经济层面和金融层面的措施已成影响最为深远的手段之一。在日前举行的“2007中国房地产多元化融资圆桌论坛”上,多位业内人士指出,目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄,以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。

    建设部政策研究中心的副主任秦虹认为,虽然从中国房地产资金来源情况来看,结构有一些多元化发展趋势,但总体来说仍然以银行信贷为主。其中,预付款、银行贷款、自筹资金占到了房地产业融资方式的70%,显而易见,融资渠道并没有发生很大的变化。

    “从行业发展角度来看,让房地产企业有多种融资选择方式,能够避免银行采取防范风险时,对房地产企业产生较大影响。”她指出,今年前4个月央行连续三次提高了金融机构存款利率,创下近8年来新高纪录,紧缩信号非常明显。房地产企业发展面临着土地、资金双重约束,能否具备强大的融资能力,已成为考核房地产竞争力的重要方面。

    联华国际信托投资有限公司总裁李晓东认为,无论从宏观市场还是微观企业发展来看,单纯依靠银行信贷的模式需要调整。在这种大背景下,房地产业的开发运行模式已产生转变,即转向了投资模式,这使得行业分工表现更为明确。“由于一些新的金融创新工具本身就具有税收等方面的优势,未来房产基金和大投资商可能会逐步主导中国房地产市场。在新一轮调整、并购或者是重组过程中,最后谁将胜出取决于资本能力。”

    在融资渠道单一的市场情况下,外资大量进入已不可避免。在国家统计局最新发布的国房景气报告中,一季度中国房地产开发企业到位资金中,利用外资131亿元,同比增长1.54倍。

    美林投资银行房地产投资基金大中华区负责人蓬刚认为,与中国银行业的运作方式相比,具备灵活性和主动性的外资,通常会采用多种投资方式,如入股项目公司、参与母公司运作、收购物业以及境外贷款等手段,自2005年以后在中国投资市场中占有了一席之地。

    但他同时指出,外资并不会成为中国房地产市场非常主流的投资渠道。“投资中国房地产业的外资,在收取回报的过程中与金融性投资有相似之处。因此在中国资本市场尚未开放的情况下,大量国际资本很难参与到这个领域中。”他说。此外,宏观调控政策的持续出台,投资者对未来投资回报判断的准确性有所影响,因此无法形成海外基金大量进入中国市场的情形。

    蓬刚表示,在目前的中国投资市场情况下,海外资金带来的最大益处是在行业风险控制、结构设计、规范管理等方面的先进经验,这对于中国房地产企业来说,具备了很高的借鉴价值。