房地产：短期波动点评 可以投资的三类公司

　　事件描述

　　五一长假过后，地产股大幅走强，两天上涨幅度达到8.88%，远远超过同期大盘指数（上证指数上涨4.47%，深圳指数上涨6%，沪深300指数上涨4.01%）我们前期关注的三类地产企业，都出现了大幅度上涨。

　　事件评论

　　多种因素刺激地产股票大涨

　　人民币对美元升值趋势加快，5月8日银行间外汇市场美元对人民币汇率中间价格为1美元对人民币7.6951元，升值因素始终是地产公司波动最好的注释。

　　股票市场近期大幅度上涨，而地产板块动态估值相对较低也为本次上涨提供了原动力。另外2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月高0.6个百分点，房屋价格仍然处于上升趋势之中。

　　当然，市场一直预期的两会之后的宏观调控政策并未出台，也更加表明07年更多是过往政策的“执行年”。众多因素刺激了短期地产板块的波动，但行业内政策没有明朗情况下，我们仍然维持行业“中性”评级。

　　最佳投资时机仍未到来

　　虽然整体板块出现上涨，但我们仍然判断地产行业最佳投资机会没有到来，原因为：对于市场关心的地产行业相关政策及税收变化目前没有明确的操作方法，特别是增值税、预售款管理和物业税的三大问题，仍会使房地产行业的未来发展存在较大变数。对于增值税各地方实施细则将会在近期陆续推出，而物业税的问题在07年明确的可能性较小，但已经在部分地区开始实行的预售款专款专用制度，将成为短期市场最为关心的政策性因素。

　　该政策强制预售资金必须等到竣工验收合格以后才可以投入下一个项目，将大大影响地产公司资金使用效率。如果该政策向全国推广且严格执行，将给地产公司现金流带来相当大的压力。所以我们判断，房地产行业投资最佳投资时机应为相关政策相对明朗后，时间为07年下半年。

　　可以投资的三类地产公司

　　由于地产整体行业处于宏观调控中，去年资产重估带动地产公司上涨也让估值优势并不明显。在如此行业背景下，我们建议关注三类地产企业：行业内的龙头公司，由于龙头公司往往在行业调控背景下出现超常规发展，如万科。大股东确定性资产注入的公司，如招商地产、中粮地产，两家公司都在股改中表示未来将大股东优质的资产整合到上市公司。区域龙头企业，如福星科技、天房发展，上市公司在区域内属于综合优势比较明显地产企业，未来可持续发展能力较强。

　　作者：苏雪晶 长江证券

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