销量已降价格却涨 楼市供需双方比耐力谁能赢？

　　　与去年“五一”黄金周比，今年期房销售签约面积只相当于去年的61.26%，签约套数也少了352套，平均每天少卖约60套房。期间期房网上签约平均每套住宅面积为108平方米，而去年这个数值为124平方米。但房价依然居高不下。有开发商称，住宅套均面积的下降，说明“90平方米七成令”的政策显效。但放弃购房计划的李先生则不以为然，他认为这不过是“去年‘五一’买大房子的钱现在只够买小房子了！”

　　高房价下群体性观望

　　尽管售楼商家在“五一”长假前做足了架势要让黄金周成“淘金周”，很多售楼处和房屋中介机构推出各种优惠措施，实行折扣价，延长营业时间或推出多种看房线路……但事实上，消费者购房的热情并没有预想的那么高。

　　在房价居高不下、新楼盘越来越少的现在，买房已不再是一件迫切需要做的事情，“等等看，也许更好。”

　　2007年是国家对房地产市场实施调控的第四年。4年来，为抑制过高的房价，政府出台了多项政策对房地产市场进行宏观调控。然而，北京的房价在投资和投机性的双重需求下持续逆水行舟，依然一路高歌猛进。现在四环以内多数楼盘每平方米超过万元，五环以内难觅每平方米8000元以下的新盘。

　　针对近期北京公布的限价商品房价格，不少低收入家庭表示有点失望。“西三旗的限价房均价卖到6000元一平方米，我们还是买不起。”但限价房的推出使不少人推迟了购房计划。

　　调查显示,居民总体购房意愿有所回落，回答未来3个月有购房打算的居民比例下降。仅有6.2%的市民未来一年内打算购房，与2005年和2006年同期相比，购房意愿急剧下降。而其中首当其冲的原因，正是北京房价的猛烈上涨使不少购房者望而却步。

　　二手房租售比超警戒线

　　在北京链家地产远洋天地店经理谷旭光看来，虽然“五一”期间二手房生意不如预想的那么火爆，但是黄金周这几天仍然可以说是“丰收”。据介绍，他所在的店铺每天接待看房者人数比平时有较大增幅，不少人有成交意向。这几天来看房的多为年轻白领人士，大都倾向于总价70万元至80万元、面积90平方米以下的小户型，对于三居室的需求量比较小。最新统计数据显示：2007年第一季度北京二手房成交量达到1.72万套左右，相比2006年的1.63万套，上涨幅度达5.52%。

　　二手房的火爆孕育着风险。社科院不久前发布的《2007房地产蓝皮书》显示，2006年我国部分大城市二手房的“租售比”已超过国际警戒线，房价虚高倾向明显。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的“租售比”已经高达1：270至1：400。

　　“而从发达国家或地区的房地产市场规律看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。当超出这一比例时，表明市场存在风险。”社科院专家解释说。

　　供需双方开始深度博弈

　　按照传统习惯，4月份通常北京住宅进入一年中旺销季节，然而今年反常。从北京房地产信息网获取的数据看，虽然北京房价继续高涨，销售量与去年同期相比，却缩水了40%。截止4月17日，北京在售住宅总量达到10万套。按照目前市场前四月的平均销售速度，足够今年北京市场消化一年。

　　成交量缩水，供给也相对充足，那么价格上涨就违反了供需规律。很显然，北京楼市供需双方已经开始进入深度博弈，胜负要看谁能扛得更持久。作为供给者的开发商，希望楼市永远“火”下去；而作为楼市的需求者，一部分人买房开始回归理性，这多半是因为房价太高让其难以承受而做出的无奈选择，少半是政府出台的一系列政策让其看到一点点房价会降的希望。

　　而开发商依然自信。一是保障性住房制度落实不到位，人们改善住房还得靠商品房；二是房地产商们已经羽翼丰满，有足够资金来支撑项目开发，即便房屋滞销开发商也暂时不必选择降价。事实上，房地产企业开始在利益极大化的共同追求中默契配合，渐渐结成价格联盟，与消费者抗衡。

　　楼市郊区化趋势明显

　　在北京，城市中心区域的土地日益紧缺已是不争的事实，因此，土地供应结构正在日益郊区化。业内专家指出，北京市未来一至两年的商品房供应，主要得看今年和去年的土地供应情况。

　　按供地数量计算，2006年公开出让的土地中，二环内为零，二环至三环间占12%，三环至四环占20%，四环至五环占11%，五环外近郊占16%，远郊区县则达到41%。如果把远郊区县和五环外的近郊土地合并，那么，位于五环外的土地成交量占出让总量的57%。换言之，一两年后，上市的新房，将有近六成建在五环外。

　　北京土地储备中心网站的消息说，今年二季度北京市计划供应的土地共50块，其中住宅用地33块，除去4月份供应的土地份额，在未来的两个月内，北京还将有27块住宅用地入市交易，其中包括今年住宅用地的“地王”地块、规划建筑面积为60.2万平方米的顺义马坡顺新家园项目，以及其他3块规划建筑面积达40万平方米的项目，总体规划建筑面积不少于200万平方米，预计将形成今年土地交易的高潮。

　　在北京5月份22个预计入市的纯新盘中，16个位于四环以外，占纯新盘上市的73%.其中有12个位于五环外，说明京城楼市放量郊区化趋势越来越明显。(张牧涵 赵秀芹)