部分调控政策对心理预期影响更大

    □天相投资 杨兴风 牛继中

    对于房地产行业来说,2007年是调控政策的执行年。之前,随着宏观调控的一系列措施出台,政府收紧“银根”、“地根”、2007年年初出台的土地增值税政策、建设部等有关部门正在酝酿将商品房预售款专项帐户管理措施,以及预期保有税种的征收等,都对整个房地产行业和房地产板块起到负面作用。

    政府对房地产行业的持续调控,其目的并不是打压房地产行业,而是促使房地产市场健康稳定的发展,真正实现社会的和谐。房地产调控也并不是要刻意打压开发商的利润率水平,而是加强梯级住房消费体系的建立,抑制房价过快增长,逐步建立并完善住房保障体系。因此,有些政策的出台,市场的反应(即心理预期或恐慌行为)远大于政策自身对房地产公司的影响。

    如何理解预期出台的细则和政策

    商品房预售款专项帐户管理政策

    商品房预售款专户管理,是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户,开发商不得随意支取、使用,只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。这一政策实际上是对实行10多年的房地产预售制度的完善。

    目前,很多开发商不仅仅是将预售款用于该项目的后期建设,还用来购买新的土地和项目,以达到快速滚动开发的目的。因此,如果该办法出台并严格执行的话,对开发商而言资金抽紧的力度将相当的大。

    此项政策的初衷在于保护购房者的合法权益,避免开发项目烂尾,当然也在很大程度上紧缩了开发商原本已绷紧了的资金链。但由于超宽松的国内、国际流动性,引得一大批国内企业、海外房地产基金觊觎住宅开发类上市公司手中的项目和土地,现金换股权、资产注入等在很大程度上缓解了这一问题,延续了许多上市公司的生命。

    物业税

    虽然近期市场上对物业税出台的传闻较多,但开征物业税未必会对房价产生重要影响,房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。宏观层面,主要受到税收调节的影响；微观层面,房价的变化取决于供求关系的变化。

    征收物业税是一种必然趋势,但时点上不是现在。因为资产评估、征收税率的制定等因素比较复杂,年内出台的可能性不大。

    单从供求关系角度分析,可以对未来的市场趋势作一个判断：从需求来看,人均GDP在不断提高,适龄房地产消费人口数量也在增加,消费者的质量和数量都在不断提高,需求趋势增加；从供给来看,土地资源的稀缺性、设计标准的提高、原材料价格提高等,这些都会导致供给成本的提升。单从供给和需求的关系来看,需求在增加,供给成本也在增加,而供应趋于减少,必然导致房地产价格的上扬。