北京西单商圈难承百货“扎堆”之重？

　　一直备受房地产业和零售业关注的、西单商圈最后一块被开发的土地——西单美晟国际广场，日前终于尘埃落定。4月18日，西单美晟国际广场、日本伊势丹百货、高力国际物业签约仪式在钓鱼台国宾馆举行，世界顶级百货日本伊势丹正式签约入驻西单美晟国际广场，国际不动产物业品牌高力国际也作为物业管理方同时被引进。

　　伊势丹，一个拥有120年的历史、且被誉为亚洲“最具时尚号召力的百货店”的国际知名连锁品牌，进驻西单商圈原本是件好事，但却还是引来了许多质疑：西单商圈百货扎堆，伊势丹，作为首次进京的外来品牌，何以出奇制胜？

　　独资入驻

　　据美晟集团董事长杨美玲介绍，西单美晟国际广场项目总体建筑面积近12万平方米，其中五层以下是商业部分，建筑面积约4.5万平方米，由日本著名的零售集团伊势丹整体租赁20年，其余部分均为精装修中小户型酒店服务式公寓。预计到2008年5月可交付使用。

　　作为另一当事方的伊势丹，是日本零售业知名的“百年老店”，自1886年创立以来，一直以百货业作为业务中心，并凭借其深厚的历史积淀和追求卓越的传统，在日本的时尚业起着领军的作用，特别是在日本的服装市场中占有重要的份额。位于日本新宿的伊势丹总店，6万多平方米的面积，其单店销售一直是全球第一，服装销售日本第一，每年有3000万人光顾总店，两年以前就创造了单店年营业额折合164亿元人民币的业绩。

　　在签约仪式上记者也了解到，伊势丹这次是首次进京，同时也开了“北京地区首个外商独资百货店”的先河。

　　日本伊势丹株式会社海外统括部部长中川俊明表示，伊势丹北京店将成为伊势丹集团在中国内地的旗舰店，定位为时尚高端百货。他表示，伊势丹北京店将于北京奥运会后正式开业，伊势丹方面近期将成立北京独资分公司，负责北京店的筹备和运营。

　　杨美玲也认为，国际顶级百货品牌的进驻，不仅提高了美晟国际广场项目在北京地产市场的地位，更重要的是为北京的百货业态、为西单商业圈注入了新的活力。

　　另据了解，伊势丹计划在中国开10家百货店，南方以上海为基地进行扩张，而北方则以天津为基地。此次签约的北京店则是伊势丹继1993年上海第一店后在中国的第8家店，是中国的代表店。

　　百货扎堆

　　西单商业区是全市最重要的商业区之一，经过实施“繁荣西单，发展西城”战略，已经完成了由“街”向“区”的转变，现代化商业中心区的雏形已经形成，计划再用五年左右的时间建成西单现代商业中心区。“百年老店”伊势丹进驻美晟广场、落户西单商圈，按理说应是“强强联合”的典范，但还未正式开业，业界就对此表示了担心。

　　西单商圈作为北京市三大传统且成熟的商圈之一不假，但是由于历史因素，致使西单现在的商业类型基本全都是百货业态。中友百货、君太百货、西单赛特、109百货及西单商场等等，无不在此“各显神通”，消费饱和就是首当其冲的问题。

　　其次就是定位问题。应该说西单商圈的几个百货店都曾几次经历过重新定位的阵痛，直到现在才基本明朗。表面看起来几大百货好像是差异化经营，但事实上却都在吃着“时尚”的饭。伊势丹首次进京就选准西单这块“风水宝地”，不料也吃上了“时尚”的饭，其前景难料，只是免不了几场厮杀。

　　作为西单商圈“新生代”代表的中友百货，看准市场，把经营定位为青春时尚，吸引着众多的年轻人到中友购物，再加上九层自助歌厅的魅力，2002年中友百货年销售额就突破10亿元，足以证明了中友百货准确定位的成功。西单塞特商城面对商业区“东热西冷”现状，积极调整经营战略，由高档精品调整为面向中年女性的中档定位，在孤军奋战的情况下支撑起商业区半壁江山。而作为“平民商场”的西单商场曾有着骄人的销售业绩，一度连续15年保持北京市单体店年销售额第一。但是，进入新世纪后，由于西单商圈的飞速发展，高密集度的百货商场带来了残酷的竞争，造成了西单商场营业额迅速下滑，迫使其在短短几年内几次调整市场定位：首先是从“传统百货店”向“现代精品百货店”转型，在重张短短3个月后，西单商场人事大变动，新领导班子宣布重新调整定位，提出“打破原精品百货格局，扣紧大众时尚百货主题，恢复传统优势项目，充分利用各项资源，打造竞争力强的拳头品类，形成对目标客户群的有效吸引”，又回归“大众时尚现代百货店”。更不用说109百货，就在美晟广场对面，几经调整都不尽如人意，直到现在定位于时尚影楼城才勉强维持。

　　更何况，据了解，近几年来，北京西城区政府为了更好地凸显西单现代商贸中心的辐射效应，也开始不断地调整与改造，有意识地提高餐饮、娱乐、科技产品比重；注重大力发展区域内特色街，专业专营小门店；规划建设四星级以上的酒店；开办特色休闲夜市，引导和活跃晚间消费市场；加快商品细分化水平，满足不同层次的多种需求；积极引进现代服务业的新形式，努力在信息、会展和娱乐方面取得重大突破。而与此同时，也非常注意引导商家在实际操作中适当控制传统百货业的比重。

　　另外，伊势丹北京首家店虽然开了“北京地区首个外商独资百货店”的先河，可更好地按照自己的意志决策和管理，但独资同时也意味着少了很多“外来者”惯有的“国内合作伙伴”的支持，无论是在其本土化问题还是在各种政策攻关上，难度都不言而喻。

　　前景可期？

　　凡此种种，无不都为伊势丹北京店的发展埋设了障碍，同时也为业界平添了几分怀疑。对此伊势丹方面却认为，“障碍不少，但前景可期”。

　　由于语言不通，最后只有美晟广场的一位负责人接受了记者的采访。该人士告诉记者，“事实上这些问题在合作谈判中都曾直接或间接的涉及到了，所以伊势丹方面、包括我们都有一定考虑。”

　　据该人士介绍，未来的西单商业街，将变成2700米长、70米宽，双向10条车道的大街，整条街的主体楼宇都将用廊桥连通西侧的金融街商务区。预计到2008年将有1000家国内外金融机构入驻金融街，近10万人办公，消费能力不容小视。地铁4号线2007年通车后将与现有的30余条公交线路一起构筑起西单地区发达的交通网络。所以无论从哪个角度来讲，消费饱和问题基本不可能。

　　另外，关于定位问题，伊势丹定位确实是时尚百货，这是由伊势丹的历史和整个西单商圈的消费群体决定的。首先，伊势丹一直就以时尚百货定位，而且西单商圈30岁以下消费者占60％，这是任何百货店都不容回避的事实。但是伊势丹时尚却不低端，这是其与中友、西单商场不同之所在。

　　据了解，伊势丹的高端定位不同于美美百货、燕莎、赛特，它是一种以主流消费者人群消费水平为标准的相对高端，其目标客群不是“塔尖人群”，西单商圈恰恰缺少这样类型的商场。伊势丹百货与很多国际品牌都签署了战略合作协议，具有一定的品牌组合能力。而现有的西单商圈的百货业态大多以中低端的大众消费为定位，致使商圈里百货店的盈利水平相对比较低。

　　最后关于独资问题，该人士认为这是将来外资百货的一种趋势。作为亚洲“最具时尚号召力的百货店”，每天考虑的只是怎样为顾客奉上“高质量的满足感”，提供最优的商品与服务。

　　另据记者获悉，就在伊势丹与美晟国际广场签约的当天，日本另一知名百货零售企业永旺集团也签约正式进驻中关村国际商城，并计划于2008年北京奥运会前开业。