上海宣布强征二手房交易20%个税 立即生效

　　昨日出现在部分房地产交易中心的“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”显示，二手房交易个税将按买卖差价20%的税率缴纳。

　　“听说了吗，上面发文说要对二手房交易个税按买卖差价20%的税率强征，自行选择总价1%至2%的核定征收快行不通了。”昨天，这样一则消息在上海二手房市场掀起不小的波澜。据记者调查，上海市地方税务局已经向各区税务部门下发了有关通知，各区房地产交易中心也将陆续执行，主要内容就是按上述所言加强对二手房交易个税的征管。

　　从严征管

　　昨天下午，上海市卢湾区房地产交易中心率先挂出了这份名为“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”。通知共有五方面内容，如明确个人出售商业用房不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策；凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税等。

　　虽然这份通知中并没有出现按差价20%强征之类的语句，但业内人士都很清楚，如此从严征管就意味着避税空间被大大压缩。此前，征收二手房交易个税的标准是：如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收；如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。也就是说，对一些纳税者而言还是存在着“就低”选择的空间。

　　“现在如果按照通知严格执行，自由选择1%至2%的核定征收就不太可能了。”一位房产律师向记者介绍，“现在如果你说房屋原值凭证弄丢了，可不是个人说了算，税务部门会严格审核，比如查调房子以往的交易记录、契税档案等，这样想逃也逃不掉，必须按差价20%来缴纳个税。当然，不排除买卖双方通过做低交易价的手段来少缴个税，但是这样做的风险还是很大的。”

　　立即生效

　　据记者了解，这次上海强征个税几乎没有“缓冲期”。如卢湾区和黄浦区从昨天接到通知起就已经对所受理的交易过户执行强征；徐汇区和静安区则最快从今日起开始执行；长宁区据称在通知没有出来前，就对二手房交易个税征管得很严格，这次则又补充强调对于上家（即出售方）买进该出售房屋的时间在2006年8月1日及以后的（即上家产权证的登记日在2006年8月1日及以后的）要加强征管。截至记者发稿时，其他区还没有变化，仍维持原状，但市场人士表示，不排除很快会按通知执行的可能性。

　　由于消息来得突然，上海各家房产中介显得有些措手不及。上海中原物业顾问有限公司法律及交易按揭部昨天在第一时间向员工发出了紧急通告，要求无论所属区的征税现状是否紧迫，已经签订买卖合同且符合交税条件的，须在第一时间内通知上下家前去缴税；在签订居间协议或买卖合同时，应明确告知上下家个税缴纳政策的现状，提示相关风险，避免纠纷的产生等。而在昨天率先挂出通知的卢湾区房地产交易中心，也没有出现排队缴税的情况，很多二手房交易者还不知道情况有变。

　　■相关分析

　　投资客

　　抛售成本将加大

　　“我认为，这一政策的实施对于二手房市场而言是大大的利空，一定程度上将会再度影响买卖双方的心理预期，从而延长购房周期。”对于上海此次出台的个税强征措施，上海中原地产研究咨询部经理马冀坦言，“个税强征20%，很可能造成卖家转嫁成本，从而抬高二手房挂牌价格，继而间接推动一手房市场的价格上扬。尤其是对于近期一手房新增供应量放大的区域，附近的二手房客源存在大比例分流的可能性。”

　　信义房产分析师朱平平也向记者表示，个税强征后，税收负担会由卖方转嫁到买方，继而导致部分买方持币观望。“对买卖差价较小的房子影响可能不大，但是对差价大的影响肯定较明显。还有短期内在那些还没有执行的区县，可能会产生急于成交、集中过户的情况，但等到全部开始执行后，随着持币观望者增多，成交量就可能直线回落。”

　　另外，马冀表示，个税强征新政的急速出台可以理解为政府对于目前楼市的宏观调控不甚满意，也担心股市获利之后的资金流入楼市，从而影响楼市前期调控成果。“从客户层面来看，对于买卖双方的心理影响非常大，预计政策消化期在1至2个月左右。对于卖方而言，尤其是前期投资客，其抛售成本将进一步加大，二手房买卖双方可能重新议价，转售为租将会激增。租赁市场供应量则可能放大，租金会随之下调。再从产品来看，相当数量的高档物业会抛售离场，对于中低价位的二手房则相对影响较小。

　　业内关注的另一个焦点是，上海此次个税强征政策是否可能波及全国。因为在这次上海采取行动之前，从杭州等地也传出个税强征的消息。有分析人士称，鉴于税务系统垂直管理的特点，如果要强征，可能不会局限于个别城市。 (上海证券报 李和裕)