“中国并不排除继续使用包括银行存款准备金率和利率等货币工具来确保宏观经济的稳定。”央行行长周小川话音刚落,5月19日,金融机构存贷款利率就有所调整。这一次,一年期存款基准利率上调0.27个百分点,五年期的存款基准利率上调0.54个百分点；同时,一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,而五年以上的贷款基准利率仅提高0.09个百分点,其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
虽然业内人士所持的一个统一观点是,此次加息并不是直指楼市而来,但对楼市各方还是产生了不同的影响。
加息预言成真 楼市各方冷暖各异
□本报记者 唐文祺
市场：加息不能解决楼市根本
易居臣信市场研究中心耿洁玉认为,此次加息主要针对资金流动性过剩以及通货膨胀的压力,因而对于楼市的影响并不大,但不可否认的是,加息会对购房者产生一定的心理影响。不过,从全国房地产市场的情况看,基本面已回归理性,刚性需求占据主导,若无重大针对房地产市场的宏观调控政策出台,市场仍将呈现稳中有升的良性态势。
我爱我家分析师胡景晖则表示,加息对于给宏观经济降温、稳定物价、抑制股市和楼市泡沫化等在短期内会产生一定的作用,但是解决不了当前中国楼市的根本问题。同时,加息作为常规调控手段和货币政策,在中国目前的汇率政策和产业调整的大背景下不宜过于频繁地使用。
“虽然加息对房地产市场将产生一系列积极影响,但仍然无法彻底解决房价上涨过快、供应结构不合理、广大中低收入阶层居住困难等根本问题。加快建立保障性住房机制、增加中低价房的供应量、大力发展存量房市场和增加二手房房源的有效供给才是出路所在。”胡景晖认为。他还指出,加息虽然能起到调控作用,但也是一把“双刃剑”。如连续加息可能进一步增加人民币升值的压力和预期,加速热钱的涌入,因此目前“为钱找出路”才是解决“流动性过剩”问题的良方。
开发商：资金压力再次加剧
当连续加息的形势已成定局时,对银行贷款依赖度较大的房地产开发企业首当其冲受到影响。“加息对开发商肯定有影响,而且很大。”业内人士给记者的答复就是这样直接。
“对于像我们这种单纯靠贷款的房地产企业来说,现在银行管得那么严,本来资金链就已经绷得很紧了,现在再一加息,就是雪上加霜。”一位来自浙江的开发商感叹。
另一位民营房地产开发企业的负责人也向记者吐苦水：“本来上半年还算是银行放贷门槛较松的时候,但加息之后利差的减小,使得银行的放贷动力降低,而且存款准备金率的同时上调也对银行放贷能力产生了限制,这样一来,从银行得到资金的机会就更小了。”
上海越洋房地产开发有限公司董事陈明煌则向记者表示,加息对于自有资金充沛的开发商来说影响不大。按照他的观点,合理的资金安排应该包括了自有资金和金融贷款两部分。因此他也坦承,加息后,他们的现金流计划和投资措施上会有更为谨慎、妥当的探讨步骤。
此外,有业内人士指出,作为一个资金密集型行业,旨在抑制资金需求方的加息对房地产开发的负面影响是明显的。房地产行业的资产负债率一般在60%以上,加息将遏制房地产的投资速度,削弱开发企业的盈利能力。
购房者：连续加息影响投资
北京中原地产三级市场部的分析师指出,与今年3月17日的那次加息不同,此次加息一年期以上的各档期存款利率略大于上次增幅,而贷款利率的调整幅度却明显偏小。如果仍按照房贷优惠利率为基准利率的85%计算,五年以上的房贷优惠利率仅提高了0.0765个百分点。以一套按照优惠利率贷款50万元20年期的房产来计算,此次调息后月供仅增加了23.16元,20年的总利息也不过增加了5555元。购房成本的增加不足称道,但对于房产投资者来说,却不得不对利率的增加引起重视。
我爱我家分析师胡景晖也认为,连续加息会对房产的投资型购买需求构成抑制作用,使其持有成本进一步增加。因此一部分已经购房投资的业主会由于本次加息,选择出售持有的投资型房产,导致二手房市场房源供给量的加大,从而缓解二手房房价过快上涨的势头。
准备金率再升 紧缩银根加速行业整合
□本报记者 李和裕
央行的另一招是提高存款准备金率0.5个百分点,这也是今年以来第5次使用该措施,目前存款准备金率已经升至11.5%。虽然业内人士认为准备金率的频繁上调并非针对房地产业,但他们也都同意房地产业在国家紧缩银根的严厉态度下将受到影响。
央行方面已经表示,提高存款准备金率能适当减弱商业银行的信贷扩张能力,加强银行体系流动性管理。“银行的确还是房地产业最重要的资金依靠,由于银行业竞争也在不断加剧,商业银行目前在开发信贷、房贷产品方面不断‘创新’,存在松动的迹象。”上海荒岛房地产工作室的分析师表示,“而加息也好,上调准备金率也好,国家的目的就是看紧银根,抑制银行信贷资金过快增长。虽然这些行政金融手段是面向整个国民经济而非只冲着房地产业,但作为贷款投放规模较大且又被政府重点调控的行业,特别是房地产商这一块将面临比较大的资金压力,尤其是中小开发企业。”
“根据央行的表示,此次存款准备金率的调整,主要是为了加强流动性管理。而据测算,存款准备金率上调0.5个百分点,将一次性冻结流动性资金1500亿元,并将影响货币乘数,产生多倍收缩效应,从而控制银行的放贷盈利的冲动。今年以来,央行多次要求各家银行控制对过度投资行业的贷款投放,房地产业显然也在这一范围内。一旦信贷总量的紧缩,一些房地产企业的资金链就会受到影响。”易居房地产研究院的分析师也告诉记者,“同时,对房地产企业而言,这又是个加速优胜劣汰的过程。”
还有业内人士对记者分析,当前我国宏观经济中存在的主要矛盾就是投资过快和信贷过松,而货币政策的频繁微调已成为当前宏观调控的主要方式。“上调的主要目的是为了防止货币信贷总量过快增长,其中房地产企业不得不查。”
汇率弹性增强 “御外”能力也要增强
□特约记者 海潮
央行射出的第三箭是使人民币兑美元交易价浮动幅度从千分之三扩大至千分之五,汇率浮动区间的扩大使得人民币汇率更具“弹性”。而当前,增强汇率“弹性”显然已成为一种调控手段。专家指出,巨额外汇流入国内市场,增加了货币政策调控的难度,这一情况的不断发展,不但会影响物价长期稳定,也容易使资金涌向股市、房地产等领域,增加了资产泡沫和固定资产投资“反弹”的压力。所以,人民币汇率作为 “看不见的手”,其上下浮动对调节国际收支有一定作用。
对于汇改在房地产市场内的影响,业内人士首先想到的就是在汇率“弹性”增强、走势总体趋升的情况下,如何能抵御好外资“暗流”。从2002年开始,摩根士丹利、美林、雷曼兄弟等国际知名房地产投资基金相继进入国内房地产市场,大量购置写字楼及商业物业。而随着国际投资者对人民币升值预期进一步放大,外资将继续大量涌入。
“尽管目前我国的资本项目还处于管制之下,但是‘热钱’总还是能找到‘渠道’暗度陈仓,悄然投资中国房地产,特别是在房地产价格持续走高和人民币汇率升值的双重利益刺激下,投资可能还将显著增加,国际因素对中国大城市房地产市场的影响也已不容忽视。”有专家指出。
另外,一国货币的升值一般意味着其国内经济整体向好,投资机会较多,而且收益水平相对可观。从这个意义上讲,人民币继续升值将会带动我国投资的增加。然而,事实上在我国的许多地区,目前各个行业中的投资机会并非很多,有些产业已经或将要形成过剩的趋势,这与房地产开发投资领域接近甚至高于30%的高回报率形成了鲜明的对比。因此,房地产成为资金追逐的投资“乐土”,而人民币升值带来的外资加速流入也会使国内房地产企业面临艰难挑战。
不过,央行方面已经表示,扩大人民币兑美元汇率浮动幅度是进一步完善人民币汇率形成机制的一项制度性建设措施,并不意味着人民币汇率大幅波动,更不意味着大幅升值。外资掘金中国楼市,也并非得到了所谓的“催化剂”。
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