京城商业地产井喷 投资回报率牛市行情仍将继续

　　北京的商业地产一直是国内外资本关注的焦点，而2008年北京奥运会的临近更是让京城的商业地产投资前景看好，投资回报率有望持续增长。

　　记者近日从仲量联行、DTZ戴德梁行等机构获悉，今年一季度北京商业物业市场交易十分活跃，写字楼、商铺和酒店业表现尤为强烈。

　　随着北京经济持续快速健康发展和奥运会的刺激，这些商业物业投资前景依然看好，投资回报率有望持续增长。

　　写字楼：需求旺盛 投资活跃

　　仲量联行近日发布报告显示：2007年第一季度北京甲级写字楼的需求创历史新高，净吸纳量达到333300平方米，该数字已经超过2006年全年净吸纳量的90%。

　　仲量联行北京研究部主管凯安娜说，由于今年计划投放市场的写字楼面积超过150万平方米，市场预期整体租金会有所下跌，但本季租金却比上季度上涨了1.6%。与此同时，受强劲的市场需求带动，今年以来市场租金增幅已达2.4%。其中，只有约25%的交易来自续租，而新租和搬迁各占总交易量的32%和29%，余下部分则来自扩租需求。“展望未来，金融和专业服务业对写字楼的需求将尤其突出。”凯安娜说。

　　凯安娜告诉记者，2007年第一季度，有六个项目相继完工，总面积超过55万平方米。其中，多数项目都是产权单一并只租不售的地产，这表明北京的写字楼市场已进入一个全新的成熟期。其中，新竣工项目中的很多租户也都是自有产权的业主。

　　DTZ戴德梁行写字楼部董事陈文瀚说，第一季度销售市场受春节假期的影响，活跃程度有明显的下降。在大型国企和外资购买者仍处在考察和决策过程中的时候，国内的中小型企业的自用需求成为销售市场上的主导购买力量。第一季度投资成交集中在金融街区域。中国人寿整购了金融街F1大厦，这是中国人寿继金融街B7大厦后再度在金融街整栋购买办公物业。还有一家银行购买了金融街A8地块的金鼎大厦，该项目预计将于2008年第一季度落成并投入使用。

　　陈文瀚预测说，未来半年内甲级写字楼新增面积供应将达到116万平方米，其中，CBD仍然是供应最为集中的地区，占到43.7%。虽然甲级写字楼市场上的竞争将会进一步加剧，但从目前观察到的市场情况来看，由于对未来供应预期比较充分，发展商已经做好了准备并制订了应对策略。他们并没有盲目地降低报价，而是更倾向于将延长免租期和装修期、完善项目的商务配套设施等方法作为商订租约时的砝码。因此，预计未来北京甲级写字楼平均租金将会保持稳定。

　　与此同时，随着WTO的深化和奥运会的临近，中国的对外政治和经济交流也发展到了一个新的高峰。北京作为世界级的国际金融中心和中国经济的龙头，一直是国内外资本关注的焦点。发展日益迅速的各产业仍将带来稳定而强劲的需求，并推动北京甲级写字楼市场继续繁荣。下季度北京甲级写字楼的平均售价将仍然保持上涨的趋势。

　　酒店：前景看好 回报率高

　　面对2008年北京奥运会带来的商机，京城的酒店地产也已提前进行预热。根据DTZ戴德梁行近日发布的第一季度市场报告显示，2008年奥运会前，北京将有多家新的五星级酒店陆续投入使用，分别为：希尔顿、丽兹·卡尔顿、索菲特、洲际、凯悦、柏悦、君悦、香格里拉和威斯汀等。DTZ戴德梁行投资部董事曹念国预测，2008年奥运会前，北京酒店的数量将从2006年底的700家增至800家，三至五星级的酒店房间将从8.5万间增至2008年后的10万间；今年北京的酒店出租率将从目前的69%增至72%至75%。

　　仲量联行酒店集团全球首席执行官贺德铭表示：“在全球范围内，酒店市场都在以前所未有的速度增长。但在我从事这一行业的这些年来，从未见过如此快速的增长。”对于酒店市场的发展，贺德铭分析认为，国内外品牌酒店长驱直入，与国内经济发展密切相关。他说，这几年中国经济每年以两位数的速度增长，在全世界引起高度重视，在这样的环境下，中国的酒店业发生很大变化，外国的酒店管理公司的发展渗透到二线城市，品牌从高端一线到二线，甚至经济型酒店，全面展开攻势。

　　与此同时，国内旅游市场潜力巨大，这也将促进酒店市场的发展。“2006年，北京接待国内旅游1.32亿人次，海外入境旅游者390万人次。随着居民富裕程度提高，国内交通体系的逐渐完善，国内旅游者将成为经济型酒店到豪华酒店等各类酒店的主要需求来源之一。特别是经济型酒店正在迅速发展，以吸纳更多对价格预算较为敏感的客户群。”仲量联行酒店集团中国区行政副总裁安瑞达说。他预测，奥运会之前尤其是2007年、2008年上半年，北京酒店业的整体经营状况将继续上升。巨大的市场效益背后，将推动整个北京酒店地产投资的迅速增加。

　　一方面是酒店地产投资在加快，另一方面，酒店业的回报率也在不断提高。仲量联行酒店集团统计显示，截至2007年4月份，北京高档酒店(四星级和五星级)入住率为71.4%，较去年同期增长0.9个百分点。日平均房价达到882元，平均每间客房收入达到630元，分别较去年同期增长7.7%、9.2%。贺德铭预测说，2007年全年北京高档酒店入住率有望达到76%，平均每间客房收入预计达到707元，较2006年增长10.1%。与此同时，他相信奥运会之后，北京的旅游和酒店业将继续强劲增长。

　　高档商铺：表现强劲 机会不少

　　和写字楼市场、酒店市场的活跃表现相同，北京高档商铺市场的表现同样强劲。2007年第一季度的零售市场表现十分活跃，2006年全年的零售销售总额为3275亿元，同比增长12.8%，而今年1月和2月的累计零售销售额就达603亿元，同比增长了15.9%。

　　仲量联行北京董事总经理翰德伟说，目前北京是众多国际零售商的首选目标，新的商铺供应为国际零售商和投资者创造了更多的机会。他介绍，零售商的需求非常广泛，涵盖多个领域，其中包括时尚、体育用品、仓储式卖场、珠宝、饰物、餐饮、零售银行和国际百货商场。国际零售商仍认为很难找到单一产权并由专业队伍管理的优质商铺。相反，这类物业将继续保持较高的出租率，而且还有大量新的租户等待租用。

　　据介绍，尽管占地五万平方米的王府井时尚广场于2007年第一季度竣工，但该地区一幢12万平方米的商业中心将进行翻新工程，暂时从总存量中撤出，从而使北京商铺面积总存量跌至180多万平方米。预计2007年将有90万平方米的商铺供应市场，其中大部分将于今年第三季度入市。

　　对于商铺市场的表现，DTZ戴德梁行高级助理董事张家鹏说，总体上看，各个行业对商铺的需求都比较旺盛。在服装、餐饮、珠宝、钟表方面，许多以往没有进入北京市场的品牌，纷纷选址开店。另外，一些国际一线品牌开店数量有所增加。很多国际知名的百货公司，也都已经在北京找到合适的项目。

　　“优质商铺的回报率一直保持较高的水平，市场上对商铺的需求也比较旺盛。因此，预计商业项目的售价会随之而有所上升。”张家鹏说。（记者:李佳鹏 实习生:常丽敏）