南京"一房一价"给房价"缩水" 擅自定价将罚款

　　一直以来，房地产定价权都掌握在开发商手中，房地产涨价似乎总有它的理由。擅自定价、随意提价、变相涨价更是成为了家常便饭。

　　最近，南京市物价局推出了“一房一价”的房价新规定。对于擅自更改定价的行为，将根据《价格法》对开发商处以4万元至40万元的处罚。

　　南京房价“两小时涨1200元”

　　为了防止这样的“一天两价”现象再次出现，南京市物价局于5月20日对开发商卖房推行“一房一标”的房价新规，即从之前的核定楼盘均价细化为核定每套房子的价格。

　　继2006年八九月广州对新盘售价实行6000元最高限价和江苏省盐城市推出“阳光房价”要求每一处楼盘都要公布房价成本行动以来,各地面对依然虚高不降的房价跃跃欲试——给房地产“挤水”。

　　前不久，南京市出现了房价上午3900元下午5100元的“怪事”。

　　据当地媒体报道，家住南京新桥的王先生4月12日上午在“左邻右里”售楼处看中了一套房源。当时，开发商贴在墙上的价格单为每平方米3900元。王先生看了觉得还算满意，但当日下午1点半他带着首付款再次赶到售楼处时，却被告知公司临时调整到了每平方米5100元。

　　“左邻右里”开发商南京中浙房地产开发公司之后对此的解释是：“整个事件有很多巧合，是个误会。”

　　“最初的打算是将这两套房留给公司高层自己住，但手续一直没有办下来，后来公司召开董事会将两套房子的价格调到了每平方米5100元。巧合之处就在于，王先生来看房时，负责接待的售楼人员是新来的，不知道这个事。”该公司副董事长张国安称，相关调价通知在王先生看房之前就已定下来了，只是售楼员一直没有看见。等当日下午客户要来正式办理手续时，售楼员才发现房价已经调整，所以下午这套房就不能按上午说的价格卖给王先生了。

　　当时给“左邻右里”的价格批文是“允许开发商在基准销售价格的基础上上浮幅度不超过5％”。按此规定，开发商将价格调至每平方米5100元明显超过了5％的幅度。但地产商张国安对此解释称，物价局的上幅限制是针对整个楼盘的均价，王先生看中的那套房是最后的尾房，不受此限制。

　　从法理上看，单套房源每平方米上涨1200元，而整个楼盘均价的确没有超过基准价，对这样的情况目前并无处罚依据。

　　于是，为了防止这样的“一天两价”现象再次出现，南京市物价局于5月20日对开发商卖房推行“一房一标”的房价新规，即从之前的核定楼盘均价细化为核定每套房子的价格。

　　擅自定价最高罚款40万

　　新规在南京房地产业界引起了一场不小震动，存在侥幸心理的房地产开发商们都在等待观望。

　　　 　南京市物价局房地产价格处处长陈仁斌告诉记者，“一房一价”是指每套房屋必须注明其基准价、浮动幅度（最高5%）、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况。标价的详细情况，开发商要在销售前报价格主管部门的价格监督检查机构以备核查。在价格公示确定后，开发商不得擅自上调已公示的销售价格。

　　在开盘前，开发商就要把每套房子的价格报物价局备案。并且在开盘当天，每套住房的楼号、楼层、建筑面积、单价、总价、朝向差价、楼层差价就都要公示出来，让人一目了然。要在一定时期内保持稳定、不能随意变动，若想变动房价，也必须经过物价部门审批。

　　之后，开发商必须要在售楼处公示其每一套住房的价格。对于擅自定价的行为，将根据《价格法》对开发商处以4万元至40万元的处罚。而对于拒不报备的开发商，最高可罚款5万元。

　　一直以来，房地产的定价权都在开发商手中，房地产涨价似乎总有它的理由。擅自定价、随意提价、变相涨价更是成为了家常便饭。这次推出的“一房一标”房价新规会不会落入“雷声大，雨点小”的俗套？

　　新规在南京房地产业界引起了一场不小震动，存在侥幸心理的房地产开发商们都在等待观望。

　　“等等看吧，不必惊慌。很多事情通常都是上有政策下有对策。”南京一位不愿透露姓名的开发商对此并不想多谈。

　　南京市河西某楼盘的开发公司老总接受媒体采访时则表示，“一房一价”最终有可能只是“换汤不换药”的一种说法。他介绍说，按照新规中的说法，普通商品房的利润为8%，再加上开发商可以在基准价上上浮5%，也就是说，一处楼盘的最终利润最多只能是13%，可目前有哪一家开发商敢说自己的利润只有这么一点？房地产行业商品房开发的利润一般在30％至40％，而实际开发中的利润则可以高达50％左右。该人士还开玩笑说，要让开发商主动公布价格，往往就会像江苏省盐城市要求每一处楼盘公布房价成本一样，“雷声大雨点小”，最终给老百姓带来的实惠并不多。

　　■声 音

　　“一房一价”有没有抑价效果

　　“房价的高低在很大程度上取决于土地成本。对于土地成本问题，新规有新突破——开发商在取得土地三年以内仍按照当时的出让价计入成本，三年以上的需要重新评估，但是其地价不得高于周边地区同期普通商品住房的土地价格水平，如此可以扼杀开发商在地价上‘捞一笔’的念头。”南京市物价局房地产价格处处长陈仁斌说。

　　原先物价部门在审核房屋定价时，土地价格成本以开发商拍卖取得相关地块时的价格为准，但楼盘后期工程的地价与前期不一致，房价迅速飙升。

　　考虑到土地升值较快的客观情况，南京新规规定，如果从取得地块到价格报批超过了3年，则需要对地块重新评估，所以往往不少楼盘的二期、三期地价都要经过重新评估。南京有一处楼盘，7年前拿到的土地是每亩20万元，如今因为接近地铁一号线，土地价格已经重新评估到了480万元一亩，光是土地收益就已经超过了24倍。再加上评估都要求有资质的中介机构进行，开发商当然希望评估价格越高越好，而中介机构也希望能多拿佣金，于是地价也越评越高，这就进一步造成了房价的攀升。

　　 虽然根据有关规定，土地两年内不开发政府有关部门就可收回，但是聪明的开发商们想出的变通方法很多——开发商可以今年盖一个小房子、明年盖一栋小楼，这样就很容易规避政策风险了。

　　 北京豪尔斯房地产咨询服务有限公司总经理李小宁认为，南京“一房一价”的新规也许会对目前房地产市场上出现的“群起效应”现象有所改善。“土地成本的增值带来了房价的‘群起效应’，这并不是件乐观的事情。”

　　　 　什么是土地的“群起效应”？李小宁举了这样一个例子——上海的天价楼盘“汤臣一品”房价高达11万元每平方米，当时引起了一片哗然，到目前为止3年时间只卖出了3套。“汤臣”虽然失败了，但是它的地标“群起效应”却使周围楼盘的开发商们以6万元、8万元不等的高价狠狠地发了笔“横财”。他们根本不用做广告，只要说“看看我们比‘汤臣’便宜1/3”，就可以让那些望“汤臣”兴叹的人们趋之若鹜了。牺牲“汤臣”一个，“发”了周围一群开发商，这就是“群起效应”。

　　■来龙去脉

　　土地囤积的过程 “土地是关系到国计民生的‘特殊商品’，而现在它却被当成‘一般商品’过分市场化了。”北京豪尔斯房地产咨询公司总经理李小宁告诉记者。

　　他介绍，土地囤积的过程是这样的，上世纪80年代末，国家在山东烟台进行了第一次土地商品化的试点——把房子卖给个人，由此拉开了商品房市场开发的序幕。当时，所谓的“商品房”只占到市场份额的20%，其他的主要还是延续按照职工工龄进行住房分配的制度。当时的大环境是，国家没有足够资金进行大规模市场开发，就把土地以每亩数百元的低廉价格划拨给了大型国有企业，由此就造成了土地最早的囤积。

　　可是国有大型企业开发房地产有其局限性，那就是房型小、技术含量低、经过层层审批开发进程慢，很难适应市场需求。后来，私营、民营企业逐步进入房地产开发市场，民营资本融资渠道多、资金量大，从持有土地的国有企业手中转收土地进行开发，迅速加快了房地产市场的开发进程。

　　这时，政府有关部门就发现，房地产开发可以带动一个地方的GDP，进而增加政绩，于是就迫不及待地把土地急于推向市场，甚至允许开发商用2.25%的资金就可以办理土地使用手续了。也就是说，拿225万元可以囤积价值1亿元的土地。这样“先上车后买票”的做法造成的直接后果是：大量土地被囤积，并且政府无法收回。

　　不仅如此，有关部门还故意抹去了“土地开发权”的法律概念，用“土地使用权”去偷换，为开发商囤积土地开了口子。仅北京一地，老百姓因土地囤积就少了8000万平方米住房。因为土地囤积，导致了大量的不和谐和烂尾楼，每年开发商账面垫付600亿元，多数为银行代垫，老百姓增加了200亿元到400亿元负担，相当于每买1平方米房子要多负担1000元到2000元。

　　到2004年，中国土地供应正式采用“招拍挂”制度，解决了很多问题。可是，“招拍挂”还远不能满足商品房市场需要的土地供应。即便是供应量突飞猛进的2006年，“招拍挂”也只供应了年销售量的36.68%。直到现在，“招拍挂”还是无法解决土地囤积和土地价值流失这两个根本问题。

　　■言 论

　　“挂账”之虞

　　●东 海

　　对于邯郸经济适用房补贴“新政”，笔者在谨慎叫好的同时一直冷眼观察。补贴会不会“挂账”，也许是每一个关心此事者的担忧。

　　河北邯郸改革经济适用房政策，把“补砖头”变为了“补人头”。多好的创意，无钱买房的人从此可以直接拿到政府补助的钱去买房了，也不用担心有人假冒低收入家庭挤占经济适用房的名额了，更不用担心起大早排队抽号、摇号最终还是望经济适用房而兴叹了。尽管好处多多，但是反响却似乎并不强烈，而且几乎是无人喝彩，何故呢？

　　这让笔者想起了黄金周的取舍之争。今年的“五一”黄金周是第20个黄金周。过完之后，黄金周成“遭罪周”、黄金周的“三宗罪”、“八大罪状”等被人们一一列举了出来。出行一票难求、景点人满为患，消费疯狂涨价，突然爆发的人流放大了原有的细小缺陷——交通、住宿、环境、餐饮、娱乐、服务、接待、公共设施等方面无不“超载”……有游客说得好：“小河天天流，那是美景。但你要非让它把一年流的量一天倒出来，那就是洪水、是灾难了。”

　　既然黄金周有这么多显而易见的弊端，以带薪休假取代黄金周的结果似乎不辩自明。但令人意想不到的是，一边倒的认识并未产生一边倒的支持。在全国假日办、国家旅游局公布的《社会各界对黄金周评价网络分析报告》中的一项调查显示，支持用带薪休假全面取代黄金周集中休假制度的仅占受访者的37.44%。为什么支持者寡呢？原来，持反对观点的人主要是担心带薪休假制度得不到真正实施，弄不好反而鸡飞蛋打，连现有的长假都无法享受了。如果取消了黄金周，带薪休假却还是“遥不可及”、“空中楼阁”，还不如“一鸟在手，胜过两鸟在林” 。

　　早在1995年1月1日起施行的《中华人民共和国劳动法》中就明确规定了国家实行带薪年休假制度：“劳动者连续工作一年以上的，享受带薪年休假。”为什么这项早就有法可依的权利在民众中如此没有信心呢？原来，十多年了，这项法律规定一直处于“画饼充饥”的状态——关于劳动者带薪休假的具体办法迄今都没有制定出台。这就相当于有人说，我答应给你钱，但给多少法律没有规定，你就等着吧。

　　邯郸的经济适用房改革会不会步带薪假的后尘，笔者不敢大胆预测。但出台一项政策，首先要考虑的应该是这项政策的可执行性。否则，就很可能像带薪休假制一样，只赢得了舆论而赢得不了民心。

　　正如住房制度改革中的货币化政策——1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》，宣布全国全面实行住房分配货币化。正是这一制度拉开了在中国历史上影响深远的住房制度改革大幕。在文件中，其“基本原则”就是房改要能“不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。建设部也声称，多年来“一直把让百姓愿意买房、买得起房和放心买房作为一项重要工作来抓”。那么，如此为百姓着想的住房制度改革到今天为什么会招致怨声一片呢？财政部财政科学研究所的学者刘军民一语中的：“货币化分配不能到位，职工住房消费能力与市场房价严重脱节。”

　　以住房分配货币化制度为核心的改革为什么会“货币化分配不能到位”呢？在某地级市人民政府建议提案办理网站上笔者看到，对人民代表提出的要求兑现住房一次性补贴提案的答复是：“目前暂未实施发放住房一次性资金补偿，主要原因是受财力所限，按文件标准执行难度较大。” 有趣的是，就在这个城市邻市的新闻网站就住房一次性补贴问题的一个问答中，笔者更是惊异地学到了一个词，那就是“挂账”。

　　原来是各地财力有限，也怨不得国家政策不好。让人存有疑问的是，当初制定政策的人在制定如此重大的改革政策时就没有想到，作为货币化改革制度中最核心的部分——“货币”会不会无法落实？

　　正如学者所言，“住房补贴政策从其实施开始，在住房货币消费上国家和单位就对职工欠了一大块账。”那些拖欠住房一次性补贴的地区，年复一年地将货币化住房改革政策一推再推。然而，市场的房价却不愿“挂账”，蹦着高地向上涨。一位园丁，在自家园子里种了一棵叫“住房市场化”的果树，原准备给果树同时搭一个叫“货币化改革”的与果树一样高的梯子。但没想到，做梯子的木材不够，却眼看着果树已经长到站在地上的人够不着的高度了。于是，园丁只好在梯子缺的那几档中放上几根叫 “挂账”的纸模型。果子是摘不到了，“挂账”还在风中晃动，吸引着远处无数以为能够爬上梯子的人们。

　　有感于此，对于邯郸经济适用房补贴“新政”，笔者在谨慎叫好的同时一直都是冷眼以观。补贴会不会“挂账”，也许是每一个关心此事者的担忧。