人民币升值带动房价提升 楼市热钱撤离受限

　　2007年5月30日，银行间外汇市场美元对人民币汇率的中间价为：1美元对人民币7.6488元，人民币汇率突破7.65的整数关口，再创汇改以来新高。与此同时，100日元对人民币为6.2922元，1港元对人民币0.97826元。

　　由于人民币汇率价格上涨，深沪两市的地产股一直走在上升通道中。陆家嘴、天房发展等老牌地产股更是连创新高。人民币升值对房地产及其股票价格的提升作用，到底有怎样的作用？

　　本币升值促升股价楼价

　　日、韩等国的经验表明，本币的升值必将导致以本币计价的资产升值，特别是虚拟资产，其升值幅度将远远超过本币升值的幅度。

　　以日元为例。1985年9月，日本政府和日本银行履行了“广场协议”，日元兑美元汇率随之急剧攀升，在不到两年半的时间里，日元兑美元已整整升值了一倍。受日元升值影响，日本股市逐波上升，出现持续6年的激进繁荣。到1989年底，日经指数平均股价创下了38957.44点的历史高点。

　　整个上升过程，从启动到最后结束，延续了整整17年，涨幅高达19倍。可以说日元的升值，引发并强化了日本股市在1970和1980年代历史上最长的一次牛市。

　　统计数据显示，日元的每一轮升值都对应着日本股市的持续上升期。在1972年至1990年的19年间，日元有13年处于升值状态。

　　而股市则有15年处于上升状态。其中，升幅超过20%的年份有6年。

　　在股市飞涨的同时。日本房地产价格也是扶摇直上。1988-1990年的3年时间内，大阪、名古屋的住宅地皮价分别暴涨2.2倍和1.6倍。最高峰时，东京23个区的地产市值已经超过整个美国所有资产的市值。

　　热钱避险股市楼市？

　　信义不动产企划部经理张元琦对因汇率价格上涨而给房地产市场带来的影响记忆犹新。

　　据张元琦回忆，香港、台湾等地区的市场，都曾经发生过由于货币汇率价格提升，导致大量国际热钱流入当地股市和楼市。

　　张元琦称，流入的资金主要是闲置资金。由于货币汇率价格下挫，他们不得不选择将货币兑换成强势货币，以躲避货币大幅度贬值的危险，股市便是上述资金流入和主要战场。

　　通常情况下，股市和楼市联系密切。随着股市的“火热”，购买力将大幅提升，消费者的购房意愿和能力也会大幅提升。当地的房地产市场将很快变得活跃，并进一步带动建筑材料如钢铁、水泥等原材料的价格上涨。

　　她表示，最近一个阶段就有一批台湾人来到上海买房，其目的并非是自住，而是选择购买人民币资产的境内房产，将手中的“闲钱”先以房产的形式储存起来。

　　据她透露，当外资撤离楼市后，如果当地市场缺乏足够强劲的自住需求，将会造成价格大幅度下搓；而对有强劲自住需求的市场，则影响不大，本地自住客群最终会接手海外热钱投资的房产。

　　商业门槛或阻热钱撤离

　　中房指数研究院华东分院副院长陈晟指出，目前海外基金有五种进入国内房地产业的模式，其中最主要的一种做法是基金与项目的直接合作。但是，由于项目和基金签订的投资协议一般都有时间限制，一般在五年左右，因此，假如人民币汇率下浮，已经进入具体项目的基金很难迅速抽身而退。

　　另一方面，随着个调税、营业税、土地增值税等税收政策的陆续出台，股票市场的印花契税又由1‰上调至3‰，外资撤离楼市的自由度受到很大限制。