三项转变将促房地产企业做强 增强透明度是地产业发展基石

    □本报记者 周明

    我国房地产业发展正面临着一个重要的历史转折点,房地产业从一个超常规发展阶段向常规发展阶段转型。在日前召开的“全球化背景下地产观——首创MIT(麻省理工学院)论坛”上,专家认为,房地产企业增加透明度是其发展壮大的必要条件,而转变经营视野和构建完善的制度环境也是房地产市场发展的要件。

    房地产业面临三大变化

    清华大学建筑学院院长助理周榕认为,我国的房地产企业过去5年间经历了一个超常规高速发展的周期,现在需要从一个超常规的思维,转向一个常规化的思维。

    他认为,过去由于法制和各种制度体系不健全,给房地产企业超速发展和暴利发展的可能,随着整个市场的健全包括国家调控体系的逐步建立,我国房地产企业在继续地延续过去的非常规的思维已不可能,要转向常规思维,从规章制度、金融、财政体系等方面,完全遵照国际上的规则进行游戏。

    同时,房地产企业需要从简单的项目思维,转变为综合性发展运营思维。“通过项目滚动获取利润似乎已经是一个过时的思维了。”周榕说,房地产企业需要通过跟资本市场的结合才能获取更多流动性支持企业发展。

    现在,房地产企业已经成为我国资本市场上的一股力量,目前,就有万科、中粮地产、金融街等数十个涉及房地产的企业上市,另外,首创置业等公司也登陆海外资本市场。

    他还认为,目前房地产企业还需要从区域化的思维,转向全球化思维转换。房地产企业和房地产项目本身具有很强的地域性特点,但是,在全球化时代背景下,这种区域性特点会被逐渐淡化,以区域化的眼光进行经营开发的企业,将面临一个非常大的冲击。

    当然,目前,已经有一些实力比较强的企业如万科、首创置业等开始放眼全国,以首创置业为例,自2005年起,该公司就在立足北京的基础上,聚焦环渤海、长三角、大西南三大战略区域,形成以北京、天津、成都、沈阳、无锡为中心不断辐射区域内其他城市的全国布局。不到一年半时间里首创置业异地项目总建筑面积就超过了300万平方米。

    “透明”是房地产业发展根本

    房地产与资本市场具有天生的亲密性。房地产业发展需要大量的资金,而房地产企业上市成为其融资的一条重要途径。从这个意义上说,房地产企业经营的透明性不仅是其不断融资的必要条件,也是资本市场的客观要求。

    北京科技大学经济管理学院教授赵晓说,房地产带有很强的金融性质,是一个资金密集型产业,主要靠大量资金来运作。

    MIT房产中心主任Tony Ciochetti甚至说,美国资本市场发展很快,其原因之一就是因为房地产市场本身透明度非常高。除了房地产企业上市外,美国房地产金融创新在几十年中不断地出现,从REITs到资产证券化以及其他金融衍生品,其发展越来越成熟。

    Tony Ciochetti认为,房地产企业发展,应改善公司的治理结构,使公司变得透明,“对于国外投资者来说,中国房地产公司在很多方面还非常难懂,而且中国的政府不断地推出新的政策,政策的执行情况也有待于验证”。