14年后，这个香港人的身家超过200亿元。
这个香港人就是富力地产(2777.HK)董事长李思廉。
14年中，李思廉和他的搭档、富力联席董事长张力，共同划着富力这艘船，在巨浪中前进。
内地高速发展的房地产业成就了这个香港人的财富传奇。而李思廉只是千千万万到内地发展的港商中的一位，他的经历在港商中颇具代表性。
目前，富力这艘邮轮正朝航空母舰发展。有两则最新的消息可以佐证：
其一是：6月6日，富力地产宣布，以不少于6亿元、不超过11亿元的价格收购广州天力建筑工程公司。
另外，市场传闻，李思廉及张力会入股即将发行H股的广州同行合景泰富。
我们只是踏实盖楼
《21世纪》：你是香港人，1993年却到一个你不熟悉的地方（广州），投身一个你不熟悉的行业（房地产）。当时为何要这么做？
李思廉：其实不应该说不熟悉，我在1980年代就做内地的生意，经常往返广州，我认识张先生是在1989年，最初决定一起合作是在1992年中，1993年开始第一个项目。
我在香港成长，目睹香港地产商的崛起过程，像李兆基先生、郑裕彤先生、李嘉诚(李嘉诚新闻,李嘉诚说吧)先生，他们1980年代在香港的财富高速增长，让人看到房地产项目货如轮转时产生的财富效应。
1990年代初，我们手上的一两千万资金，在香港只可以炒楼，没条件做发展商，但在内地便足以投资一个项目，这是一个很难得的机遇。当时有关房地产的法律法规也没有现在这么严谨，审批的手续很简单，我们只需脚踏实地盖楼，然后卖得快一点儿，货如轮转，产生现金流再投资其它项目。
《21世纪》：富力地产成长之时，也正是内地多个城市经常出现所谓“烂尾楼”的时候，你们切入中低价楼，何以有这样的策略？
李思廉：当时审批手续很简单，大部分发展商急功近利，便大量地预售楼花，拿到资金就去炒地皮，在政策一出，地皮跌价时，他们便回不了头，项目就变成了烂尾楼。
我们公司从1993年成立到现在没炒过地，买的地都是用来盖楼的，稳打稳扎。我们除了房地产外没有涉足其它业务，在2001年之前从来没离开过广州，专心做好一个市场，卖点是实用一点、实惠一点。有些企业在某一时段可能发展比我们快，但我们用这个方法恰恰避过了所有的风险，金融风暴、非典、宏观调控等问题，几乎对我们没有什么影响。
《21世纪》：你们如何安然渡过这些风险的？
李思廉：把1997年前后作为一个切入点也挺有趣。很明显的是从1997到2002年这段时间，刚好是香港地产发展的一个低迷期，一直到2003年都是，那时还有非典。在这段时间，除了非典内地与香港的恐慌很相似外，内地的经济起飞基本上没有受到金融风暴的任何影响，而且有在香港没有的机遇。
从1995年开始，内地很多城市都鼓励搬离污染厂和解困厂，包括富力在内的地产商可以买到一些较便宜的土地，我们藉此赚到了第一桶金，在稳步发展广州市场后，我们2002年去北京，今年去上海。
我们为何能在这段时间避过这么多次冲击，这和我们的专注有很大的关系，直至目前，我们都没有去做其它的生意，我们也得益于市场的庞大需求。2006年广州的销售额约为600多亿元，我们去年销售量是破记录的60亿元，即大约占了10％。
先北京，后上海
《21世纪》：富力在2001年决定走出广州，当时在北京和上海两个市场是如何抉择的？
李思廉：去北京的原因是2001年7月，北京赢得了2008年奥运会的主办权。2001年下半年开始我们到北京视察，结果在2002年以当时的“天价”31.6亿元买了120万平方米的广渠门土地，即现在的北京富力城。这个项目在2003年开售的时候遇上非典，但楼仍然能够卖出去，这就给了我们一个很强的信心。
《21世纪》：当时你们没选择上海，为何现在又要去？
李思廉：去了北京以后，因为投入很大，就不敢到别的城市。直至2003年开始售楼，资金充裕了，我们就先回到广州，在2004-2006这几年大力发展珠江新城。现在回头看这个决定是很正确的，因为珠江新城最后一块地的拍卖价是5980元/平米，珠江新城平均楼面价是3000多元，我们在这里打了一场胜仗。
上海经过前两年的是是非非以后，房地产价格相对稳定了，同时，我们认为富力必须增加一个主力市场，才可以保持增长动力，如果单靠华北地区和华南地区，我们的发展步伐在2008年左右便会放缓。从买地开始到有现金流贡献最快也要两年左右，所以今年便要有这样一个举措。
《21世纪》：你们现在才进入上海，那里已经是群雄割据了，发展空间会不会少了？
李思廉：其实不会，我们进行过市场调研，现在有很多人把以往积压的土地储备出售，因为地价升了，地价上升令很多中小型公司没有再经营下去的意愿，因为对于他们来说做一两个楼盘成本很高，不如把土地转售套现。
《21世纪》：人们担心，你们在广州做得好，到上海未必成功。富力相对来说是比较中央集权，内部控制比较严密，如果到了所谓诸侯式的发展模式，会否力不从心？
李思廉：我们没有特别担心，这种情况如果发展到全国各地遍地开花的话有可能会出现，我们现在只是三大板块，或者再多一个西南板块，如成都、重庆，现在的人力、物力都足以应付。现在全国十家八家发展商领跑着整个行业，在市场重新洗牌的情况下，一个很明显的趋势是强者愈强，中小型地产商没办法在资本市场集资，根本没办法玩这个游戏。
最快9月会在A股上市
《21世纪》：2005年7月富力在H股上市，当时遇上内地地产股发出盈利警告及伦敦受到恐怖袭击，要减价招股，反应也差；你们计划今年回归A股，你觉得这个IPO的时机对吗？
李思廉：从大环境来说是对的，那时候应该去H股上市，这对我们帮助很大，如果单看募集资金的金额，好像比别人吃亏了，但从长远考虑，很多外国公司有50年、100年的历史，会经历不停地募集资金、发债、再募集资金、再发债的过程，有时会卖便宜了，有时会卖贵了。例如，我们这次回来发A股，在这个时段你觉得挺贵的，但如果过一两年，公司再发展的话，你又可能说卖便宜了。
H股上市以后，企业的身份不同了，国内银行对我们的信任度大了，在各方面也加快支持，贷款年利率也调低了一点；另外，我们IPO得到的资金，用作投资珠江新城，和现在的地价相比我们赚了很多，这是从集资额中看不到的。
《21世纪》：你们最快可以什么时候在A股上市？你会否担心你们上市时，又碰上什么不可抗的风险？
李思廉：我们将在6月18日举行股东会议提出发行4.5亿股A股的建议，之后便由监管机构审议，如果顺利的话，最快会在9月上市，现在还有几个月的时间，大家都不知道会发生什么事情。我没有甚么阴影，顺其自然便可以了，市场好的时候你便卖得好一点价钱吧，我想A股价应该和H股价差不多，20多元吧(即可集资100亿元左右)。
享受百年难见的机遇
《21世纪》：你与张力先生合作十多年，据说最初连合约也没有签，你俩从来没有红过脸，没有分歧，如何做到的？
李思廉：秘诀就是大家互相迁就，我们两人也没有谁做过错误判断的问题，我们做的事情并不是那么复杂，中国整体经济没有回落过，这使得市场一直有很大的需求，这种需求是无时无刻都存在的，过去整个市场都是上升的，只是多赚少赚的问题，法律手续易和难的问题，并不会产生一些犯大错的机会。我和张先生会经常交流，如果在交流的过程中，其中一个坚持做就做，一个坚持不做就不做。
《21世纪》：你比很多香港人早走了许多步，现在很多香港人到内地发展，你有什么忠告？
李思廉：最重要是找到好搭档。也要亲身认识一些法律法规，特别是税法，中国的税务要求很严格，而且没有一种所谓时间性的豁免。中国税务的追溯权是很久的，大家最好算清楚自己的账，不要只看一两张纸的可行性报告，要注意加上税费后的结果。
在内地做事，要乐观一点。你看看中国过去二十几年历史，今天仍然活跃于市场的人，大部分都是乐观的。那些淡出的人，可能太悲观和短视。我的经验是中央政府非常注重经济发展，在每一次重大政策出台时，只是提示大家，不会用很粗暴的手段。调控之下，银行仍然要贷款，人们仍然要买楼。
《21世纪》：很多香港企业家到内地发展，会很心急地把香港的一套在内地实施，会用香港带来的管理班子，但未必有成效。
李思廉：第一，现在大部分香港人的平均质素也许会比内地好，但你会发现内地人追得很快，可能你在香港要用几年才可以达到的结果，在内地的特定环境下一年就可以追上你，你现在比他好并没有什么值得骄傲的。其次是香港人也要武装自己，内地人才多，进步快，特别是在上海、北京这些大城市，十多年前没有几个会英语，现在多得不得了。一些外资机构发现，在内地招聘人才比在香港还容易。
这就代表内地产生了很强大的力量，这不是任何经济数据统计里能看到的，人聪明了，大家互动产生出来的力量也不是报章上专家分析得那样简单。从来没有一个经济体可以不断以双位数增长这么长时间，这是非常惊人的，历史没有先例，用一些以前的数据天天不断说这个说那个，我觉得还不如做好自己的事，享受一下这百年难得一见的机遇，这更实际。
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