深圳房价涨近20% 炒房之风再起缘于投资渠道窄?

　　深圳房价的持续上涨，炒房之风再现。

　　近期深圳一新开楼盘，某买家一出手就买下整整一层楼！业内人士认为，深圳因邻近香港、特区面积狭小及年轻人和流动人口多等特殊情况，使得房产投资和炒作有着得天独厚的条件。

深圳房价的高涨与投资、投机资金的涌入应有某种内在联系。 [楼盘供应少深港融合快 深圳5月房价又成"狂牛"]

　　深圳房产投资趋热

　　据深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。这表明，深圳住房市场的转手速度很快。市场的高“换手率”意味着什么呢？

　　五月末的一天，临近深圳标志性建筑——地王大厦旁的一个以小户型为主的楼盘开盘，430余套房在三小时内销售一空。销售现场到了约700余人，如果剔除陪同人员，基本可以保证人均一套房。而实际上抽签到140人时，房子就卖光了，人均购买3套房，更是有人一出手就买了一层楼的20套房。

　　买不到房子的人在后面大声抱怨为什么不控制个人的购房数量，销售人员称，“市场经济下，人家要多买，我们也不能不卖啊！”买多套房者者则默不作声，尽快办理着各项手续抓紧时间离开。在购房者的现场，既有二十多岁的小两口，也有六十多岁的老人。记者向二十多人询问了买房目的，令人颇感意外的是，无一例外均回答用于投资！

　　几天后，深圳临近口岸的另一楼盘开盘，购房现场也传出有人买下一层楼的消息。深圳的天气热，房产投资的气氛更热。

　　在深圳，关注房产的人着实不少。周末出去看看楼盘、研究一下城市的规划，对一些人而言，投资房产俨然成为了一种生活状态。深圳炒房者中，既有大手笔购买整层楼、别墅的富人，也有工作不固定、资金很少的穷人。大资金有大资金的打法，如上文提及的有人购买一层楼的楼盘，属于商住两用，可以注册公司，届时整层出租商用不失一种策略。小资金有小资金的思路，10余万元专注于交通便利的小户型。进，可享升值之利，退，可以租代养。投资房产的方式不同，但看好深圳楼市，从中赚取差价、获得利润、改善生活则是共同的目的。

　　深圳资深地产人士袁照沛告诉记者，从深圳炒房者的构成看，大致由三部分人组成：一是深圳本地人。深圳楼市这几年上涨速度很快，深圳本地人对此感同身受。买楼肯定升值成为大部分深圳人的共识；

　　二是长三角房地产热炒后转战而来的江浙人。这些人有炒楼的经验，并且资金雄厚，有人出手极其豪绰；

　　三是香港的“过江龙”。这些资金比较隐蔽，一般不以自己的名义买楼。散户大多是以亲属的名义甚至“二奶”的名义买楼，而机构则通过内地分公司大手笔购楼。由于，近期人民币升值较快，深圳开发商一般不愿意接受外币购房，以避免汇兑损失

　　因此一些香港机构资金就选择了一条比较迂回的路径。

　　另据世联地产董事梁兴安介绍，根据942套样本统计表明，在普通住宅市场，购房单纯居住的占比为47%，完全投资为26%，居住同时考虑投资的是25%。而对于596套豪宅的样本统计的结果是，自住型和完全投资型的比例是9：1。低价房比高价房更受到投资者的青睐。

　　事实上，深圳楼市的“高换手”率，既有普通百姓置业升级的因素，更有炒房者频繁进出，博取价差的情况存在。

　　深圳炒房收益几何？

　　就住房本身的特性而言，住房既可以是投资，也可以是消费。其投资的属性，在不动产价格预期看涨的市况下，资金的涌入必然会拉升房价。

　　梁先生从事房产个人投资多年，说起房产投资之道颇有心得。他将自己能在房产上赚到钱归因于充分的准备。他说，大到城市规划、地铁建设、西部通道、新口岸设立，小到开发商品牌、户型、朝向、物业管理、周边环境及公交站点、停车位、建筑材料，他都会关注和记录。做功课做到如此之细，赚钱也就是顺利成章的事情了。

　　是因为房子涨价才去投资？还是因为投资使得房价才涨？梁先生认为，“房价上涨是众多合力的结果，别总拿炒房说事儿。”显然，房产投资客的低调心态，是不希望政府过份关注此事。

　　梁先生说，“深圳的房子的自住和投资的区别，就像你们炒股中的投机和投资一样，真的有很明显界限吗？”深圳人口流动性大，年轻人居多，工作地域的转换、住房升级换代、价格变化的驱使，都很可能导致自住变成了投资。所以，房产投资中有相当一部分很难界定，究竟是投资还是消费。

　　那么，深圳房产投资或投机的收益有多少呢？深圳资深地产人士袁照沛告诉记者，如果纯粹以收取租金收益的长线投资，其租金收益率大致是这样；商铺投资年收益率在10%左右，住宅投资的年收益率在3%至5%之间。但如果从房地产升值的角度来测算，帐面收益则相当可观。按照媒体披露的官方统计数据推算，深圳前五个月的平均房价上涨了近20%，那么理论上投资性购房的平均收益率应在15%至20%左右，况且这只是不到半年的时间。如果下半年深圳房价依然涨幅可观，那么房产投资的帐面收益应在30%以上。

　　据业内人士介绍，深圳小户型公寓是投资者的最爱。这类产品投资性购买能占到小户型住宅市场份额的50%。深圳的小户型与其它城市有所不同，每套的建筑面积大约在28平方米至45平方米之间，尽管市场单价（每建筑平米的价格）较高，但总价相对来说并不是很高。这就使得这种小户型住宅的市场流通性很好。因此，深圳社科院统计出的深圳房地产市场的高“换手率”数据并非是空穴来风。

　　从地域上看，深圳老城区的投资性购房比例较高，像宝安中心区、龙岗等地，有的楼盘投资性购房占比可高达50%。

　　炒房缘于投资渠道窄

　　国内投资渠道狭窄，也是房产投资受青睐原因。前一段时间股市火爆，有相当一部分炒楼资金流入股市。尽管房产投资内含升值因素以及租金收益，但相对于渴望股市赚“快钱”的人来说，显然股市更有魅力。然而，经过前几天股市大跌的洗礼，一些想赚“快钱”的仿佛醒过味来，觉得还是投资房产更牢靠些。

　　深圳一投资客的想法显然颇具代表性，“虽说楼市也有政策风险，但毕竟房产投资的是实物资产，即使楼价跌了总还是有个房子在那，而股市的政策风险太可怕了，你可以一夜暴富更可以一夜成为穷光蛋。问题的关键是，你永远也不可能知道人家下一手出的是什么牌！”记者在采访中了解到，有不少投资者都萌生了重回楼市的想法。

　　逐利是资本的特性，既不愿承担股票投资的高风险，也不甘于债券投资的低收益，投资房产就成为了一个不错的选择。民营企业老板黄女士的投资点就落到了房产上。深圳关外的万科城开盘伊始，黄女士就以团购的低价格一次性购入10余套房。不仅闲置的资金有了去处，还坐享了升值的高回报。

　　收益永远是和风险伴随在一起的。个人投资者认为，房产投资最坏的结果不过是“炒房炒成了房东”，即使赚不到钱，也能换来居住的质量的提高。经营企业的老板，看重房屋投资兼具安全性和升值潜力的特点。“买房子能赚到钱最好，赚不到钱也能给职工当宿舍用。”一民营老板这样解释房产投资的动机。

　　黄女士的分析更多是从实体经营的产业链考虑，她认为，“房地产以前是一种流动性相对差但保值性较强的投资，但现在深圳成熟的房屋市场上，地产中介、担保公司和银行等机构，通过转按揭、循环贷和抵押贷款等方式，把流动性差的问题也解决了。”她说，“如果房价大跌，意味着建材、水泥、钢铁、电解铝、家具、装潢、家电等上下游的行业都会受到影响，银行更是首当其冲。那样的话，影响面太大了。”据此判断，房价下跌的可能性很小，房产投资的风险也相应降低。

　　价格预期永远是市场中的主角，房价的起落牵动了太多人的心。经济学家对房价下跌的预言和邹涛发起的“不买房运动”，在高房价面前显得那么苍白和无力。炒房群体自有其存在的合理性，也会在一定程度上助推房价上涨，但也不能把房价上涨全部归咎于炒房者。世联地产董事长陈劲松用对“炒”字的理解诠释其中的风险，炒=火+少，即火中取粟，外加愈来愈少。

　　经济学家赵晓(赵晓博客,赵晓新闻,赵晓说吧)在经济道德层面对股市和楼市作了比较。他说，“宁选股市泡沫，也不选择房地产泡沫”，理由是房地产泡沫的特点是“收益只能为少数人所获得，大多数人则沦于被抢夺的地步”，是“掠夺型”收益分配；而股市泡沫产生的收益为大多数人所分享，是“分享型”收益分配。（记者 孟繁龙 深圳报道）