房产投资不再时髦

    □本报记者 孟坚

    曾几何时,中国股市一片萧条。2003年有人做过测算,当年从股市净流出的资金约有800亿元,虽然现在看起来这点钱算不上什么,但在当时已足以令股市的存量资金严重“失血”。

尽管当时统计部门没有对这部分资金的流向做过分析,但其时房地产界人士却能感受到有相当一部分资金进入了楼市。“这或许是出于对当时资本市场的失望与绝望,当时一些楼盘的大买家有不少是从股市中撤出的投资者,”京城某著名楼盘的销售总监回忆起当时的情景仍津津乐道,“那会儿我们最喜欢的就是这些大客户,买房从不在小钱和细节上和你过多计较。但现在风向似乎有些转向,股市投资像是‘虹吸’似的,吸引了原来投资房产的相当多热钱重回股市”。

    房产投资=锁定利润

    一位曾经叱咤股市的超级大户Z先生,在当年327国债期货的交易中,一把将他的资产总额推高到3000多万。当时,在深科技和四川长虹的十大流通股东中也时常闪现他的身影。“这种世纪性的暴富机会真是可遇不可求,在高风险领域中赚的钱,一定要投到低风险的行业中来”。在经历了银广厦的暴跌之后,Z先生对股市风险有了不同寻常的理解。此后,他在京城陆续买了数套房,有的是自住,有的出租,竟然也收获颇丰。

    对此有着相同感受的王女士,十分后悔当初没有把钱转到楼市中来。“北京最早推出经济适用房时,望京A4区的小户型房总价才三十多万,但月租金却达3000多元,不考虑房子升值因素,仅租金年收益就超过10%,可当时做股票太贪,这点小钱看不上。后来,几年的熊市基本上又被打回了原型,当时把我悔的肠子都青了！”

    在股市低迷之时,许多营业部的大户室流行的一句口头禅是“打进垛里是粮食”。意即,你账面上赚了多少钱不重要,重要的是最后赚的钱能否保住,如果你能将赚的钱转化为像不动产这样的“优良资产”,那无疑是有先见之明的投资高手了。

    坊间流传这样一个故事,京城某股市大鳄在2003年前,陆陆续续将资金从股市中撤出,投到写字楼、商铺和高档公寓,一年的租金收益竟高达四百多万元。房产投资=锁定利润,成了许多股市大户的共识。

    在开发商眼中,“玩资本”的人似乎很神秘。一位开发商说起曾认识坐庄过“中科系”的大庄家吕梁,经常是啧啧称羡,“什么叫有钱？像吕梁这样的人才叫真正有钱。他买过我们的房,一出手就是六套联排别墅。问他对装修有什么要求时,人家只说了一个原则‘六套房全部横向打通,装修时要尽量浪费’。当时,我们都傻了,那会儿还真没见过这样的买家”。

    “投资房产相当麻烦”

    尽管游走于虚拟投资与实物投资之间的人大多认可房产投资的价值,但对那些曾叱咤股海中搏杀的投资者来说,投资房产却也很费时费力。“买套房这么费劲,一会让你交这税那费的,一会叫你去验房。要是想出租赚点租金更是麻烦事不断,”一位在股市中淘到第一桶金的炒股者向记者诉苦,“2003年股市行情不好,我撤出一部分资金试着做点房产投资。当时在北京CBD(中心商务区)买了一套公寓,自从开始装修时我就后悔了,今天装修公司告诉你说要买这个那个,明天物业找你要交这费那费。好不容易忙完了这些琐碎事,招的租客也常常给你添堵。第一个租户是个开饭馆的小老板,在租金上和你斤斤计较不说,为了省钱还把饭馆的伙计都叫来住。等他们退租后,给我留下的除了一大堆垃圾外还有一屋子蟑螂。第二个租户是个‘新新人类’的女白领,大约每三个月换一个男朋友。最要命的是她从不顾及周围邻居的生活,时常大喊大叫的,搞的邻居隔三差五地给我发短信投诉,真没法弄”。

    事实上,好多从股市转向楼市的投资者,都会对两个市场的投资方式和盈利模式做一番比较。从资金的流动性看,楼市没法与股市相比。现代金融资金讲求的是光速划拨,一敲键盘股票的买进卖出瞬间完成。房地产转让买卖则要麻烦得多,首先你得没完没了地陪人看房,一遍遍地和人讨价还价。至于交易成本,楼市也要比股市高得多。契税、印花税、营业税、个人所得税……,最难说的是今后不知还要加什么税。

    “目前,股票投资最主要的盈利模式是赚取资本价差,真正以分享资本红利为投资目的的人是少而又少,”一个股市、楼市的两栖投资者分析,“楼市现在最大的收益也是在于房产升值,按照眼下一线城市的房价上涨趋势,每年15%的账面收益应是能有的。不过,房产的租金收益与房价上涨的趋势是相背离的。也就是说,房价呈上升态势,而租金收益却呈下降趋势。以北京公寓投资为例,年收益率并不高,能达到5%就算不错了。有的地产商称某某楼盘的租金收益能有10%以上,这纯粹是胡扯。在成本支出中,物业费、采暖费、中介费、空置期……都是要业主负担的,如果加上房贷的资金成本,实际的租金收益并不高。”

    看大势明判断

    自2005年,中国股市渐渐走好后,吸引了越来越多的资金源源入市,各大城市的房价也逐级走高。两者相较,似乎股市的财富效应扩散的更快。

    “就政府的意图看,既不希望股市有过多的泡沫,更不愿看到房地产泡沫无限蔓延”,中信证券房地产行业研究员段海瑞这样认为,“从2005年到现在,政府出台的房地产调控政策不可谓不多,政府干预的力度在逐渐加大。对房地产投资者来说,有关部门在市场流转环节加征各种税负,实际上已经令交易成本逐步抬高。虽说目前房产的升值能够完全覆盖这部分成本,但未来的政策调控充满变数,因此我们预测,个人或家庭房产投资的获利空间也具有了相当的不确定性。”

    “事实上,房产投资仍是寻求安全增值资金的避风港,”一位不愿透露姓名的房产投资者说,“我仔细研究过中央出台的各项房地产调控政策,感觉对房产投资最具威胁的是物业税,而恰恰是这个税种却迟迟没有出台。如果真是像发达国家那样,按照不动产的评估值开征物业税(实际是财产税),那对投资房产的人来说将是灭顶之灾。其震撼力不亚于前段时间风传的证券市场要征收资本利得税”。

    这位坚定看好房产投资前景的人建议记者看一篇在中国经济观察报上公开发表的文章——“居住改变中国”。记者看到这篇文章里有这么一段描述：“我国住宅私有化过程中最重要的是存量资产(单位公房)的再分配和私有化。随着公房以极低价格卖给个人,受惠最多的是机关干部。在机关干部中得实惠最大的又是级别高的人(一人分几套房),这部分人几乎百分之百都是执政成员。他们由此直接拥有了一份不算少的私有财产,这部分人家庭财产关系的深刻变化,必然会改变他们的执政理念和价值观……”

    “我之所以坚定看好房产投资,是在赌物业税不会出台,这其中的道理你自己琢磨去吧。不过话说回来,我认为目前股市的机会还是要大于房产投资,高风险高收益嘛。如果操作得当,以眼下的市道,一年30%的赚头应是可以预期的。因此,从这个角度看,房产投资不再时髦”。这位坚定看好房产投资前景的人,在股市的诱惑下,显得立场有些不够坚定。

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