开发商操纵房价导致只涨不跌 解读京城楼市怪相

　　开发商操纵房价只涨不跌

　　“现如今是晚卖一天，就能多赚钱。”一位北京地产业界的权威人士近日向记者透露，北京奥运村北部的某在售项目，便是在已经取得预售许可证的情况下，对个别楼栋“封楼禁售”。目前，该项目的售价已经高达18000元左右。

据记者掌握的情况，这种情况在北京并不罕见。一位业内人士告诉记者，在当前的市场环境下，开发商的惜售更多的是对奥运会下赌注，“共同的预期是，房价还会继续涨。所以，谁捂到最后，谁受益最多。”

　　“国家的行政调控手段看似严厉却存在明显漏洞。”有房地产开发商曾向记者坦言，新规定与此前楼盘定价方式相比并没有根本性的变化，只是在定价的过程和手续上变得稍微繁琐一点而已，在如何定价、如何调整浮动幅度上仍是开发商说了算。尽管不少开发商否认“囤房”，但事实上，开发商惯用“销控”手段，有意无意之中制造出“房荒”假象。用他们自己的话说：“房子不卖不行，卖得快也不行，因为这样就卖不出价了。”

　　此外，楼盘内部炒作的情况也已经出现。位于北京朝阳路的某新楼盘，就以“关系房”的方式通过内部炒作获利，一位熟知内情的媒体同行告诉记者，项目开盘前由管理层首先选好房号，交纳五万元定金。待项目销售三个月后，管理层必须交其所选房屋的首付款，但并不进行网上登记。及至销售到达90%时，这些房号被放出销售，溢价部分的利益由管理层自己享受。在这样的内部炒作之下，该楼盘已经成为北京近期销售单价上涨较快的楼盘之一。北京原本4、5月份出现的供给高峰演变成可怕的“楼荒”。记者在采访中了解到，在北京，5月份前后，商品住宅原本应该大面积放量，全年新增住宅供应量的涨幅可能高达50%。然而，原本5月份就该正式销售的51个项目至今仍有近20个没有开盘。开发商故意拖延办理预售许可证，使得开盘时间一拖再拖。捂盘惜售是开发商最常用的抬高房价赚取更高利润的手段。虽然为此要多承担财务和金融成本，但只要日后收益大于风险成本，开发商就愿意承担这种风险。

　　成交量疲软状态持续加强

　　“现在房价太高了，限价商品房即将入市，我还是等等吧。商品房实在太贵了，买不起。”来京工作三年多的杨先生面对持续高涨的房价无奈地说。和杨先生观望的态度相同，接受记者采访的多数消费者也都表示要观望一段时间。在观望态度的影响下，记者发现，京城楼市成交量呈现出持续疲软状态。据北京房产中介“信一天不动产”统计显示，今年以来北京商品房成交量骤降。1至5月份，商品住宅成交量较去年同期下降近一倍，每年交易量最活跃的4月份也比去年同期交易量下滑43.5%。其中，五一黄金周，期房网上住宅签约为889套，比去年的1170套下降了24%。

　　与此同时，根据北京房地产交易管理网公布的统计数据显示，5月北京住宅期房网上日均签约量为309套，与上月相比减少45套，比去年同期更是大幅降低35%。这显示出北京住宅销售疲软的状态仍未缓解。为何一向是“刚性”需求的京城商品房成交量会呈现出如此低迷的状态呢？北京房产中介信一天市场部董学易接受记者采访时说，不断上扬的房价是阻挡楼市销量的最大障碍。目前，从分环路住宅期房均价来看，四环以内，商品房均价已达到15121元/平方米，四环至五环路均价达到10616元/平方米。面对如此高的房价，很多购房者心有余而力不足，只能望房兴+叹了。而开发商的捂盘惜售更使得成交量“雪上加霜”。董学易说，目前在商品房市场不景气的情况下，很多开发商纷纷选择捂盘惜售。其目的就是要在聚集了一定的人气以后再开盘上市，总希望待到楼市的最高点再将房屋售出，达到利益最大化。开发商的这一举动，也使得在4至5月份进入市场的楼盘急剧减少，进而影响到了商品房的交易数量。他告诉记者，5月份预计将有51个项目入市，其中纯新盘项目入市22个，占5月开盘总数的43.1%，其余为老项目后期。而实际上，5月份开盘上市的只有21个项目，其中实际开盘项目只有七个，占开盘总数的30%。对此，中大恒基不动产营销中心总经理赵晨明认为，在国家重调的背景下，房价是否完全由供需来掌握已经要打上问号了。决定房价因素的不仅有市场的实际供需，还有国家政策的引导，更有开发商与政策的博弈、购房群体在过程中的思想斗争后的选择等等，多种因素都在决定着房价的走向。赵晨明说，2007年对北京来说是个最特殊的时期，调控步步紧逼，奥运会也日益临近，不管是开发商，还是购房者，从心理上对北京今年甚至明年的房产市场走向都极为看好。但因去年“9070”政策的影响，今年以来的供给持续不足，加剧了供需矛盾，造成了房价高涨的事实。而过高的房价超出了普通购房人的消费能力造成了观望，资本市场的走热分流了大量游资，部分投资、投机型客户将资金暂时抽离了楼市，使得今年以来出现连续几个月销售持续下降的现象。

　　销量下滑难抑房价上涨

　　尽管京城楼市的成交量在大幅萎缩，但房价却没有受到影响，仍然一路高歌猛进。如今，北京的楼市正在呈现出一种前所未有的局面，以往同向增长的销量和价格两项指标如今反向而行。根据国家发展和改革委员会、国家统计局近日公布的调查显示，今年一季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，其中北京以9.8%的涨幅位居前列。延续了一季度上涨趋势，4、5月份北京房价继续以两位数的上涨幅度领跑，涨幅分别高达10.7%、10.3%。为何销量下滑还难抑房价上涨呢？究竟是哪些因素在支撑北京房价持续上涨？北京房产中介链家地产副总经理金育松认为，一方面，2006年北京的经济运行良好，经济增长势头强劲，2007年将继续保持较快的经济增长，在此良好基本面的支持下，消费者的住房需求依然旺盛，这对于房价的上涨是有力的支撑；另一方面，2007年北京的住宅供应在2000万平方米左右，与2006年的供应基本持平甚至会略有下降，而住房的刚性需求和潜在需求依然旺盛，供不应求的紧张局面并不可能根本扭转，这样，房价必然会继续上涨。此外，奥运效应在2007年更加明显。借助奥运概念所产生的巨大经济效应在2007年必然会得到最为有效的体现，也是许多人进入北京，寻求更好奥运经济效益的最后一年，这样就会派生出大量的住房需求，而这对于房价的提升又具有极大的推动作用。对于这种说法，一位不愿透露姓名的房地产开发商表示赞同。他说，近年来北京购房需求持续增长，这包括每年进京人才数十万；北京正在积极推进旧城改造，涉及的人群需要有新的房产保障居住；全国各地的有钱人以及外国人来京置办房产；北京市民的住房消费水平、消费结构也在升级。“正是基于这些强大的住房需求，必然带动未来的房价继续上涨。”这位房地产开发商说。与此同时，房地产开发商的捂盘惜售行为也是抬高房价的一个重要原因。有专家认为，之所以现在房价依然没有降下来，部分地区反而继续上涨，主要是以下几方面的原因造成的。首先，缺乏成熟的市场经济调控经验。我国实行市场经济到现在才十几年，房地产作为新的行业，严格来说我们没有调控经验，由于采取措施不对路，达不到预期效果；其次，我们的住房社会保障制度尚不完善、不健全。尽管政府加大了经济适用房、限价商品房等的供给力度，但相对于过多的需求而言仍是“杯水车薪”；再次，房地产统计数据和口径不够准确，透明度有待进一步提高。