银监局排查深圳房贷冲动 银行房贷业务多得做不过来

　　本报记者 贾玉宝 徐广蓉

　　“单月房贷业务已超过1万笔，每月房贷额达30亿。”深圳某国有银行房贷中心人士向记者坦陈，看着房贷增长，自己心里有些不踏实。

　　自有数据显示，5月份深圳商品房成交均价比4月份上升超22％以来，各界人士都在热议什么是深圳房价上涨的幕后推手。

　　本报记者根据银行业人士提供的线索，在梳理了深圳近年个贷增长情况后，发现房价与房贷增长之间似乎存在某种正的关联。

　　据深圳人行提供的数据表明，到今年5月底，深圳个贷余额比去年底增加411.2亿元，其增幅比去年全年的增幅还要多100多亿元。此前两年个贷增幅同样在20％以上。

　　与此伴生的是，一房多贷、虚假首付款等违规行为在几大城市再度出现。深圳银监系统正在根据相关指引对全市商业银行进行全力排查。

　　“房贷业务多得做不过来”

　　日前一份数据显示，2007年5月，深圳市商品房成交均价为每平方米14223元，比4月份上升22.86%。

　　记者获得的深圳市金融办一季度数据报告显示，截至2007年3月末，深圳市银行机构人民币个贷余额为1908.7亿元（95%为房贷，下同），与年初相比，约占中长期贷款新增量50%，为2006年同期新增个贷量49.4亿元的3.72倍。

　　而深圳人行一份统计数据则显示，至2007年5月末，深圳个贷余额为2130.9亿元，比2006年12月末增长411.2亿元，增幅为23.9%。此前的2005年12月末，深圳个贷余额为1421.3亿元；至2006年12月末的个贷余额为1719.7亿元，增幅为21%。

　　由深圳人行上述数据看来，深圳个贷2007年头5个月的增量比2006年全年的增量还要多112.8亿元，为其全年增量的137.8%。

　　“现在的房贷业务多得都做不过来，单月做的房贷业务已超过1万笔。”某国有银行房贷中心人士称，目前该行单月的房贷量已超过30亿元。

　　“在整个资金链条中，银行的双向输血，提供着市场70%以上的资金支持。”深发展深圳分行个人信贷部副总经理原江称，银行要为资金找出路，尤其在各家银行纷纷向零售银行转型和倾斜以来，房贷市场的竞争更加激烈。“真有点被动的意味，我们也希望节奏稍微慢些。”

　　房贷冲动

　　单从相关数据推测，房贷的异常增长似乎确实在为房价走高推波助澜。

　　实际上，深圳银监局早就开始重点关注房贷市场诸多违规行为。2006年8月，就由陕西银监局对深圳个贷市场进行过异地检查。

　　“一户多贷、虚假首付款是调查重点之一。”深圳银监局某人士称，实际上，这些现象此前在各地就不同程度地存在，现在随着楼价的上涨再度浮出水面。

　　该人士指的是2002年下半年的房贷情况。当时，受深交所停发新股影响，深圳由于供应量骤增，楼市销售比较清淡。为摆脱销售危机，不少开发商纷纷在首付上想尽办法，将规定的三成首付款降低为两成、一成、半成、零，到了2003年底甚至出现了负首付。

　　随后，各银行开始集体转型，房贷无疑成为零售银行的最大发力点。

　　深圳农行有感于业绩下滑较大，于2004年和2005年初房贷突进。深圳建行因上市因素从2006年开始房贷迅猛狂飙，地位受到挑战的深圳中行也于2007年初加入战团。四大行之外，兴业银行、深发展、招行等股份制银行更是不甘落后。如深发展深圳分行2006年12月末个贷余额为99亿元，到2007年5月末就猛增至127亿元。

　　“与之前不同的是，各银行纷纷以理财概念和让利行为来吸引房贷客户。”深圳某房贷研究人士称，在激烈竞争之下，一些违规和类违规的贷款现象也开始出现，随着深圳房价大涨，银行只能是市场行为之下的被动推手。

　　该人士续称，如虚假首付款，就是通过做大房屋合同面积，达到一成首付甚至更低；而一户多贷，则通过把握国土局系统登记时间和银行贷前调查等环节，在几家银行间操作即可。“为了业绩和市场份额，银行干脆睁一只眼，闭一只眼。而这显然是为炒房者的资金需求大开方便之门。至于新一批违规房款的规模，因有信贷资金进入股市因素，实难估算。”

　　银监局“跨部门”小组

　　是该银监系统出手的时候了。

　　6月19日，本报记者来到深圳银监局国有银行监管处，该处一位负责人称，“都到商业银行检查去了。”

　　正在中行深圳分行做现场检查的陈先生接受记者采访时表示，“现在的检查还是常规性的，对所有贷款（包括房贷），不是房贷专项检查。” 前述国有银行监管处负责人亦称，“《指引》下发到现在，还只是关注阶段，以后陆续会有一些座谈、调查。”

　　受访者提到的《指引》指的是4月份下发的《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》。

　　“今年初开始准备文件起草，为此成立了跨部门的工作小组。”深圳银监局国有银行监管处陈玄强称。该文分别针对房地产商、借贷人、中介机构予以提出风险控制对策。

　　深圳某国有商业银行人士称，“这说明银监局发现了不少房贷的风险管理漏洞，是在帮银行补缺。从没想到监管指引会做得这么细。”

　　包括万科董事长王石等在内的地产资深人士都对深圳房地产提出了过热的警告。不少人甚至将深圳目前房市与10年前香港地产泡沫相比，认为造成当年香港地产泡沫的不少因素目前在深圳也存在。

　　就目前的深圳而言，供求关系失衡早见端倪。2003年以前，深圳每年新增房地产开发用地都在200万-300万平方米。随后，深圳进入连续3年的土地供应紧缩期，每年房地产开发用地都控制在100万平方米左右。而5月上调印花税之前，部分理性的股市投资者转投楼市，也被认为是导致房价上涨的一个重要因素。

　　深圳某银行支行行长称，是否过热可以这样理解：监管者看得准，不如开发商看得准；开发商看得准，不如市场看得准。而市场又是复杂的，常常会把人引入非理性。尤其是在银行资金接力之下，使得投资者有更多的资金再次流入房市。

　　该行长称，“16000元是深圳地产泡沫的临界点，还是20000元是临界点，没人说得准。”

　　原江称，断供情况目前在深圳是基本稳定的，断供率没有大的增长，近一年半的数据表明，这部分业务没有恶化的倾向。“至于违规放贷，不排除客观存在。但这是个案还是普遍现象，还没有数据予以证明。”

　　是否过热似乎难有定论。一个不容忽视的信号是，深圳银行同业除房贷增长外，各项存款又在明显下降。据深圳人行数据显示，2007年5月末，深圳银行同业存款较上月减少了337.2亿元，这是自年初以来首次总量缩水。

　　（南方报业传媒集团-21世纪经济报道 本报记者丘慧慧对本文亦有贡献）