市场持续景气 房地产板块仍值得看好

　　市场持续景气 房地产板块仍值得看好

　　关注业绩增长确定性较高的个股

　　□华泰证券 张弛飞

　　尽管房地产股目前的估值水平处于高位，但我们认为，基于国内房地产市场可长期景气，上市公司业绩的持续高增长有着坚实基础，因此，在A股市场普遍的高估值环境中，房地产板块依然值得看好。

在个股选择上，业绩增长确定度较高的公司应是首选。

　　市场景气度较高

　　5月份“国房景气指数”为103.32，比4月份上升0.67点，同比上升1.45点；全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨6.4%，涨幅为2005年11月份以来最高。1-4月，商品房销售面积同比增长16.4%，增速持续超过竣工面积，销售金额则同比增长了30%。

　　不过，由于房地产市场的火热，投资增速开始加速。截至5月份，全国房地产开发投资7214 亿元，同比增长27.5%，高于全国城镇固定资产投资增速25.9%，房地产投资过快的增速有可能带来政府对投资过热的担心，从而采取调控措施。我们认为，如果各地方政府收紧对新开工房地产项目的审批，一方面会造成供应不足，从而带来房价加速上涨，另一方面，各上市公司项目无法及时开工，也会对未来业绩造成负面影响。

　　高成长带来高估值

　　回顾07年上半年，房地产板块平均上了涨170%，超出了我们的预期，万科、金地等行业蓝筹公司虽然涨幅落后于行业，但也基本翻倍。

　　那么，房地产股是否已经高估？目前来看，大多数房地产公司的07年动态市盈率已经在30倍之上，且如果考虑到不少公司还需要增发新股，稀释每股收益后，市盈率水平会进一步上升。以市净率衡量，房地产股估值也较高。由于房价大幅上涨，房地产公司所拥有的土地和开发项目有着大幅升值，因此按市价计的净资产价值（即重估净资产值RNAV）会大大高于账面净资产值，所以市净率有较高的倍数是合理的。不过，目前A股上市公司的市净率水平已经处于高位，部分龙头公司已达10倍以上，主要公司的平均水平也在8倍以上，当前市值远超过公司重估价值已经毫无疑问。

　　我们认为，虽然目前地产股估值较高，但这是由中国房地产企业的高成长性带来的，巨大的购房需求决定了中国房地产行业可以有着较长期的景气。从居住需求的角度看，主要来自三大因素：中国人口高峰段群体进入购房需求期；城市化进程带来的对房地产的需求；以及低利率环境下较低的购房资金成本。此外，房地产的投资品属性无法抹杀，随着中国居民家庭财富的积累，投资渠道需要不断拓宽，仅仅银行存款无法满足居民的投资需求，房地产的保值升值特点已经在世界各国都有明显体现，因此从资产配置的角度而言，近几年股市和房地产市场的火热，其大背景都是居民财产由银行存款向股票和房地产的转移。

　　寻找业绩增长明确的个股

　　由于流动性过剩以及财富效应深入人心，A股市场整体估值水平可能会不断上升，而人民币升值创造的交易性机会使得房地产板块受到热钱追捧，上市公司高估值可能将是我们不得不接受的现实。

　　在A股市场普遍的高估值环境中，我们依然看好房地产板块，原因在于即使目前的股价已经透支/反映了未来的业绩增长预期，但这种透支是有着坚实基础的。投资者还是应该把握大趋势，即房地产市场的长期向好带来了房地产上市公司业绩持续增长。而在板块内的投资选择中，我们建议投资者继续高度关注业绩增长确定度较高的公司。这种确定性可以体现在两个方面：第一，一批行业优质公司综合实力强、专业水平高、开发规模较大，多城市、多项目滚动开发，保证了业绩增长的持续性，公司业绩的实现具有高度确定性；第二，部分公司在一些房价大幅上涨的城市拥有成本较低的土地储备，由于这些储备的升值已经明确，一旦实现销售，盈利巨大，因此，这类公司未来业绩出现爆发式的增长也有着很高的确定性。

　　建议投资者重点关注出“4321”组合中的四类公司：

　　“4”：“四大天王”（均为全国性开发公司）——万科、金地、保利和招商地产；

　　“3”：三家聚焦区域的绩优成长公司——栖霞建设、华发股份和亿城股份；

　　“2”：即珠江实业和深振业，其在广州、深圳等房价高速上涨的城市有较多低价土地储备，升值巨大，未来业绩高速增长有着较高的确定性；

　　“1”：即最为类似商业REITs、最能分享商业地产升值的金融街。

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