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买地产类股票是买资产 风险在政策调控

   主持人:投资者最近比较关注地产,房地产受国家调控影响一直到现在,房价有一个振荡的趋势,现在我们注意到深圳、北海、北京、杭州、上海房价都在上升,国家又想遏制房价,我们也注意到股市分流了一部分房地产炒房资金进来,但是房地产价格上涨的时候现在很多房地产股票也在上涨。

大家觉得投资房地产的机构特别多,你们三位怎么看待房地产板块的投资机会?

  王晓江:可以考虑这么一个情况,抛开股票的投资来说,房地产行业始终是在被打压的,但是房地产行业始终是在快速成长的,说明这个行业是很赚钱的。如果是一个企业很赚钱的话,它的股价就应该涨,如果是这样一个逻辑去谈的话,我们不说人民币的估值,这个逻辑是可以说得通的。以前很多上市公司是一个项目公司,现在可能就不一样了,已经有整体进来的了。天鸿这是最近的,还有其它的包括万科这样的企业,这样的企业股价该不该涨?从另一个角度来说,地产股的房价,我们在年初的时候有一个观点,证券市场的火爆吸引了楼市的资金,但是现在实际上有另外一种情况出现了,获利的资金又回到了楼市。这种消费和投资的转移有一个互相刺激的作用。

  李丹:我对房地产行业总体中性偏多,对地产我曾经在私募里面做地产研究,我们私募本身也经营大量的商业地产。对地产的估值是从净值上估值的,随着地产价格的提升,本币升值,估值是不断往上调整的,非常诱人。地产在我国面临的主要是政策打压,提高经营成本,提高流通成本,提高土地储备的成本,这就是体现为费和税的提升,同时严格执行。它所表现出来的,地产公司毛利率不愁,通过大量的费和税净利润率下降。为什么说偏多?明年两税并轨,地产公司所得税普遍是比较高的,两税并轨是一个刺激点,大环境上确确实实是好的,但是偏空的因素费税这块国家在遏制它,行业是中性偏多。土地储备多,品牌效益好,现在房地产行业的品牌集中度相当高,一块地的起价就是20亿,没有20亿根本拿不下来,大量的中小开发商被淘汰,这也是为什么市场上对大的地产公司往往给高估值,给中小地产公司低估值的原因。有土地储备多的,有品牌效益的,将来有资产注入的地产公司,估值不会太高的,这样的地产股可以持有。从人民币升值的大角度来讲,如果地楼涨价的话,一般地产股从绝对价值来讲评估不是从PE评估,评估纯净资产值,有多少地,多少地折合多少钱。地产公司的业绩很好调整,只要把当期的业绩一调,PE很可能就到了60倍。

  主持人:地产类股票调控的可能性是不是就大了?

  王晓江:这个看公司的主观愿望怎么去做这个事情。

  主持人:会不会形成投资风险?

  李丹:也不会。买地产股我们最终强调买的是它的资产,不是买它的短期盈利,如果这个公司只有30亿的市值,土地储备有两三百万,一平米的土地储备差不多给多少钱,折合一下是不是跟市值匹配。买地产类的股票是买它的资产,不是买股票的短期盈利。

  孟京:我个人非常看好地产股,唯一的风险就是政策风险。这个话又说回来,股市最大的风险是什么?其实也是一个政策风险。政策风险不是一件坏事情,并没有说政策不应该出的问题。但是需要强调一点的是,以经济发展的规律来说,房地产市场和资本市场在一个国家经济高速增长的时候是双轮驱动,根本不可能避免,在任何国家都是这样的。资本市场和房地产的泡沫化不可能避免,那么多国家都没有可能避免,中国和印度是人口超过十亿的国家,避免的难度更大,可能性更小,如果欧美日没有真正在经济快速增长过程当中避免泡沫化,那中国和印度怎么去避免?

  刚才李先生说了,我们买地产股到底在买什么?就是在买客户通货膨胀,简单讲就是这个原因。为什么大家要去做股票?很多人为了投资挣了点儿钱,你买国债也可以挣钱。我赶不上通货膨胀的速度,我买资产的本质是什么?《中国证券报》一个券商研究员写了一篇文章,为什么中国股市不是零和游戏。印花税两千多亿,券商还要收佣金,去年上市公司分红三千多亿,最后上市公司根没有分红一样。为什么资本市场不是零和游戏,说来说去,股票和房地产一样,长期来讲能够克服通货膨胀,通货膨胀本身就是价格资产不断的上涨,买房子也好,买上市公司也好,买的都是资产,资产本身就是通货膨胀的标的物。房地产行业的景气度还会不断加强,政策调控会使它的利润率下降,但是我们买它不是为了买现实收益,不像我买上海汽车希望每股收益五六毛钱,我买地产股希望追求的是这块资产,只要中国景气度不断上升,人民币不断重估。至于买什么样的地产股?就是品牌。要么在房地产土地储备像万科这样的,即使房地产景气度不是那么高了,但是造出来的房子就是有品牌就是有人住,这是一点。还有金融街陆家嘴属于物业项目,或者手里这个项目在不断增值过程中,而且现在会计准则对于这种价值评估也非常好。房地产板块振荡是非常大的,但是从长期前途上讲不比券商的板块差,而且要说估值高我觉得不算高。万科现在是20块钱,今年每股收益预计也是很高的,加起来按照市盈率来算似乎也不一定比市场平均市盈率高。还有一点特别重要,现在大家都讲今年上市公司业绩增长主要来源于整体上市、资产注入,我觉得真正从资产注入、整体上市来讲只有两类上市公司是最好的,一个是房地产,它有资产可以注入,第二是有色金属矿等等,也是有资源可以注入。至于说其它的像经营型的资产往里注入,还要看它能不能经营出来,跟资产往里砸是不一样的。资产注入,一个是房地产,一个是矿产品,房地产是未来成长性更加明确的东西。这个跟买券商股一样要有很好的买点,什么时候买?调控的时候买。就像股市跌的时候,跌到3600、3700这个时候去买券商股有可能很好,正好是一个买点。

  主持人:这次调整可能是对前期快速反弹的一个修整,这样的调整不会改变牛市,虽然有很多政策上利空的因素,但是长期的趋势没有问题。刚才请三位谈了参股券商和地产,目前的角度来看也是逢低买入的买点,虽然调了三天幅度比较大,但是不足以阻拦牛市的脚步,希望投资者把握逢低买入的时点,感谢三位给投资者做的指导,谢谢大家!

  

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(责任编辑:吴飞)
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