买地产类股票是买资产 风险在政策调控

　　 主持人：投资者最近比较关注地产，房地产受国家调控影响一直到现在，房价有一个振荡的趋势，现在我们注意到深圳、北海、北京、杭州、上海房价都在上升，国家又想遏制房价，我们也注意到股市分流了一部分房地产炒房资金进来，但是房地产价格上涨的时候现在很多房地产股票也在上涨。

大家觉得投资房地产的机构特别多，你们三位怎么看待房地产板块的投资机会？

　　王晓江：可以考虑这么一个情况，抛开股票的投资来说，房地产行业始终是在被打压的，但是房地产行业始终是在快速成长的，说明这个行业是很赚钱的。如果是一个企业很赚钱的话，它的股价就应该涨，如果是这样一个逻辑去谈的话，我们不说人民币的估值，这个逻辑是可以说得通的。以前很多上市公司是一个项目公司，现在可能就不一样了，已经有整体进来的了。天鸿这是最近的，还有其它的包括万科这样的企业，这样的企业股价该不该涨？从另一个角度来说，地产股的房价，我们在年初的时候有一个观点，证券市场的火爆吸引了楼市的资金，但是现在实际上有另外一种情况出现了，获利的资金又回到了楼市。这种消费和投资的转移有一个互相刺激的作用。

　　李丹：我对房地产行业总体中性偏多，对地产我曾经在私募里面做地产研究，我们私募本身也经营大量的商业地产。对地产的估值是从净值上估值的，随着地产价格的提升，本币升值，估值是不断往上调整的，非常诱人。地产在我国面临的主要是政策打压，提高经营成本，提高流通成本，提高土地储备的成本，这就是体现为费和税的提升，同时严格执行。它所表现出来的，地产公司毛利率不愁，通过大量的费和税净利润率下降。为什么说偏多？明年两税并轨，地产公司所得税普遍是比较高的，两税并轨是一个刺激点，大环境上确确实实是好的，但是偏空的因素费税这块国家在遏制它，行业是中性偏多。土地储备多，品牌效益好，现在房地产行业的品牌集中度相当高，一块地的起价就是20亿，没有20亿根本拿不下来，大量的中小开发商被淘汰，这也是为什么市场上对大的地产公司往往给高估值，给中小地产公司低估值的原因。有土地储备多的，有品牌效益的，将来有资产注入的地产公司，估值不会太高的，这样的地产股可以持有。从人民币升值的大角度来讲，如果地楼涨价的话，一般地产股从绝对价值来讲评估不是从PE评估，评估纯净资产值，有多少地，多少地折合多少钱。地产公司的业绩很好调整，只要把当期的业绩一调，PE很可能就到了60倍。

　　主持人：地产类股票调控的可能性是不是就大了？

　　王晓江：这个看公司的主观愿望怎么去做这个事情。

　　主持人：会不会形成投资风险？

　　李丹：也不会。买地产股我们最终强调买的是它的资产，不是买它的短期盈利，如果这个公司只有30亿的市值，土地储备有两三百万，一平米的土地储备差不多给多少钱，折合一下是不是跟市值匹配。买地产类的股票是买它的资产，不是买股票的短期盈利。

　　孟京：我个人非常看好地产股，唯一的风险就是政策风险。这个话又说回来，股市最大的风险是什么？其实也是一个政策风险。政策风险不是一件坏事情，并没有说政策不应该出的问题。但是需要强调一点的是，以经济发展的规律来说，房地产市场和资本市场在一个国家经济高速增长的时候是双轮驱动，根本不可能避免，在任何国家都是这样的。资本市场和房地产的泡沫化不可能避免，那么多国家都没有可能避免，中国和印度是人口超过十亿的国家，避免的难度更大，可能性更小，如果欧美日没有真正在经济快速增长过程当中避免泡沫化，那中国和印度怎么去避免？

　　刚才李先生说了，我们买地产股到底在买什么？就是在买客户通货膨胀，简单讲就是这个原因。为什么大家要去做股票？很多人为了投资挣了点儿钱，你买国债也可以挣钱。我赶不上通货膨胀的速度，我买资产的本质是什么？《中国证券报》一个券商研究员写了一篇文章，为什么中国股市不是零和游戏。印花税两千多亿，券商还要收佣金，去年上市公司分红三千多亿，最后上市公司根没有分红一样。为什么资本市场不是零和游戏，说来说去，股票和房地产一样，长期来讲能够克服通货膨胀，通货膨胀本身就是价格资产不断的上涨，买房子也好，买上市公司也好，买的都是资产，资产本身就是通货膨胀的标的物。房地产行业的景气度还会不断加强，政策调控会使它的利润率下降，但是我们买它不是为了买现实收益，不像我买上海汽车希望每股收益五六毛钱，我买地产股希望追求的是这块资产，只要中国景气度不断上升，人民币不断重估。至于买什么样的地产股？就是品牌。要么在房地产土地储备像万科这样的，即使房地产景气度不是那么高了，但是造出来的房子就是有品牌就是有人住，这是一点。还有金融街、陆家嘴属于物业项目，或者手里这个项目在不断增值过程中，而且现在会计准则对于这种价值评估也非常好。房地产板块振荡是非常大的，但是从长期前途上讲不比券商的板块差，而且要说估值高我觉得不算高。万科现在是20块钱，今年每股收益预计也是很高的，加起来按照市盈率来算似乎也不一定比市场平均市盈率高。还有一点特别重要，现在大家都讲今年上市公司业绩增长主要来源于整体上市、资产注入，我觉得真正从资产注入、整体上市来讲只有两类上市公司是最好的，一个是房地产，它有资产可以注入，第二是有色金属矿等等，也是有资源可以注入。至于说其它的像经营型的资产往里注入，还要看它能不能经营出来，跟资产往里砸是不一样的。资产注入，一个是房地产，一个是矿产品，房地产是未来成长性更加明确的东西。这个跟买券商股一样要有很好的买点，什么时候买？调控的时候买。就像股市跌的时候，跌到3600、3700这个时候去买券商股有可能很好，正好是一个买点。

　　主持人：这次调整可能是对前期快速反弹的一个修整，这样的调整不会改变牛市，虽然有很多政策上利空的因素，但是长期的趋势没有问题。刚才请三位谈了参股券商和地产，目前的角度来看也是逢低买入的买点，虽然调了三天幅度比较大，但是不足以阻拦牛市的脚步，希望投资者把握逢低买入的时点，感谢三位给投资者做的指导，谢谢大家！

　　

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