易宪容:如何判断当前房地产市场形势

　　国家统计局公布的数据显示，今年５月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨６．４％，涨幅比上月高１个百分点。其中，新建商品住房销售价格涨幅较大的主要城市有：北海１５．１％、深圳１２．３％、温州１０．９％、北京１０．３％、蚌埠１０．２％等。

　　最近，发生在各地房地产市场的事件也接连不断。如在长三角地区又掀起购买潮；对汤臣一品的审查（到目前为止没有结果）；广州市政府建议市民不要购买房，认为房价一定能够下来；南京市政府限制房价上涨；“小产权”在北京等地热销，但政府立即出政策阻止；特权房泛滥，让不少地方的经济适用房有其名而无其实；特别是最近房地产开发商把房地产企业暴利黑幕披露出来等，更让人如坠云里雾里，看不清国内房地产形势到底如何。

　　国内房地产经过几年来的整顿，比以往更具复杂性。不仅利益关系错综复杂，而且羽翼渐丰的房地产开发商已经开始左右和操纵房地产市场的利益，甚至把这种左右和操纵制度化。这样，要认识清国内房地产市场的形势就更加困难了。

　　比如说，房地产行业的暴利问题早就是不争的事实。要求政府强制公布房地产商开发成本，则有人出来说这是“商业秘密”，如果这样做是违法的；还有，土地本来为国家所有，是全体人民的共同财产，竟然有人说他生产的房子就是给富人造的。问题就在于国内房地产业往往与权力勾结在一起，其结果不仅是疯狂地掠夺整个社会的财富，而且还能够为此找到制度性的理由。

　　一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价的２０％，开发商能够拿到其中４０％的利润，余下超过４０％的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。” 这位房地产开发商批露了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。他指出，当前土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。因此，只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，国内房地产市场就完全可以把余下４０％的“灰色开销”降下来，让国内房价回归到理性水平。

　　对于这些钱权交易，如果不是房地产开发商自曝内幕，是不容易被外界所知的。但是，从这“冰山一角”我们也不难看出，国内房地产市场之所以问题多，之所以积重难返，之所以能找到制度性的合理性，正是这种钱权交易的结果。

　　房地产业市场的暴利先是来自对政府官员权力的无约束。中国有价值近百万亿元的国有土地，可以说这是国家最大的一笔财富。但是，这些财富名义上是国家的、全民的，实际上却某种程度上通过国家权力转移到掌握这种权力的政府官员手上。因为，国家权力往往要落实到政府手上来处置、安排及使用，而政府又是由一个个具体的人来组成的。假定政府工作人员都是“道德人”，那么他们都会出于公心来处理国有财富，让每个公民都分享到财富增长。但是，假定他们不是“道德人”，并且其权力不能受到严格约束时，那么他们不仅会利用其权力来侵占这些由全民所有的财产，而且还会借助民众事务的公共性来侵害国有财富，并制定为其谋利益的制度。湖南的一个市委书记，在短时间内掠夺到几千万元的财富，就是这类行为的一个典型。

　　在房地产市场的各个环节，只要有政府权力在，只要需经过审批，只要这种权力不能受到有效约束与监督，那么这种权力与金钱的交易就不可能避免。而且，随着市场规模的扩张，权钱交易的金额也会变得十分巨大，也更加会无孔不入。这种权钱交易还会以制度化的方式来使其合法化。即本来是掠夺国家及民众财富的行为，经过官员出台的规则就合法化了。

　　房地产开发商为权钱交易付出的高昂成本，最终都会全部摊在消费者或房地产投资者头上。因此，如果不从各地方政府官员的权力入手，进行全面清查整顿，那么要清除房地产市场的暴利，估计不太可能。比如，今年政府下了文件对房地产市场各审批环节的腐败问题进行检查，但到目前为止并没有看到检查出了多少问题。其实，这样的事情只要对与房地产审批权力有关的人员的财产进行清查，看看与其收入是否相符，一切权钱交易就立刻原形毕露了。否则，仅对账目进行检查，只能是“干打雷不下雨”。这样，房地产市场的权钱交易就不仅无法得到遏制，反而会愈演愈烈。这也是目前国内房地产市场越调控价格上涨越快的原因所在。

　　既然政府官员能够轻易地进行权钱交易，那么房地产开发商就会借助房地产市场的特征，或房地产产品的异质性，进行垄断性定价，甚至操纵市场价格，以实现利润最大化。目前，不少城市的房地产市场的销售连月下降，价格却连月上升。这就说明目前国内房地产市场的价格完全是由少数开发商与投资者在操纵，市场根本无法用供求关系来衡量。

　　有人说，目前房地产市场价格快速上涨，是因为政府对土地供给的减少，就在于住房的供给不足。因此，只要增加住房的供给量，那么房价就能够逐渐降下来。其实，这种假定根本就不成立。因为，如果政府的政策是要稳定房地产市场的价格，并且房地产市场是一个投资者市场，在零风险及便利利用银行金融杠杆的情况下，投资者岂能不涌入房地产市场？大量投资者涌入市场，房价岂能不快速上升？而且房价快速上涨更有利房地产市场的权钱交易，那么地方政府岂能不推波助澜？

　　 当然，房地产市场暴利根源固然与政府权力没有约束、存在权钱交易及政策不周全有关，但是如果没有买权力的一方，那么这种权钱交易也无法完成。因此，在严厉谴责政府官员权钱交易的同时，也要对房地产开发商的暴利行为进行全面清理，对其非法经营行为进行全面清理。否则，国内房地产市场无法回归理性。

　　总之，权钱交易是目前国内房地产市场暴利和泡沫的根源，暴利和泡沫导致大量企业及投资者涌入房地产市场，反过来又成为房地产市场价格推高的根源，从而又进一步强化房地产市场的权钱交易，而且也由此带动相关的５０多个行业固定资产投资快速增长。可以说，房地产市场不调整，中国的经济过热就不可能停止。这就是几年来的经验。此外，政府采取管制的方式把利率压低在十分低的水平上，也是房地产市场暴利的另一个重要原因。