房价上涨七宗罪

　　赵亚平

    北京房价仍在涨。

　　2007年5月，北京房价同比上涨10.3%。自今年1月以来，北京房价涨幅之高已在全国持续保持在前列。“北京以10%左右的涨幅已持续数月位列全国前三名，房价上涨过快成为事实。

”中国房地产与住宅研究协会副会长顾云昌如是说。

　　也许是因为“平抑房价涨幅”的效果并不尽如人意，记者了解到，在“国六条”出台一周年之际，八部委将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查。知情人士表示，此次调查目的是摸清5月房价快速上涨的原因，其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点。

　　记者了解到，开发商在楼盘销售过程中，是否存在“捂盘惜售”、“违规认购”、“内部及高管违规炒作”的问题，将成为检查的重点。

　　先不说八部委对房价上涨的调查会是什么结果，还是让我们先从市场找找答案吧。本周，记者通过多方采访，从开发商、买房人、建委、国土资源部等人士处收集了不少有关房价的声音和看法，从而推出“房价上涨"七宗罪"”。

　　一宗罪开发商“捂盘”惜售

　　捂盘之风盛行楼市，买房人只能丢下一声叹息。

　　“我们现在不想多开，只开了几百套，我要慢慢卖，等着涨价”，在某项目拥挤的开盘现场，该开发商笑着告诉记者。

　　上周，记者和望京某开发商喝茶时，该开发商也悄悄地向记者传递了同样的信息“剩的房子不多了，我们也不着急，就慢慢卖，控制销售进度，反正房价还在涨”。

　　越来越多的开发商传出“捂盘”之声，“捂盘”似乎成了一种见怪不怪的楼市现状。“北京房价上涨较快的重要因素之一，在于部分开发商捂盘惜售的行为。”想买房却屡次被告之“还不能签约”的罗女士说。

　　我们看，柏林山水、天娇园、国际单位、锦上、华美#zhPoint#橡树岭……这些本来计划在4月份上市的新盘，纷纷延后了开盘时间。而预计在5月上市的世华水岸、和乔俊景、荣景丽都、晶彩亦庄等项目，最快的上市日期也安排在了6月份，不少楼盘甚至将开盘时间改到“金九银十”。

　　对此，伟业顾问副总经理梁炜表示，“近几个月房价仍在上涨，而且开发商几乎普遍认为奥运会前市场房价仍会走高，与其现在不好卖，不如等日后价涨了再卖。”

　　记者点评：2007年，相信有不少北京的开发商经历了“从观望到捂盘”的心理过程。事实上，记者接触的绝大部分买房人，都在今年开始像祥林嫂一样重复“真后悔去年没及时出手”，无奈之余，他们只好紧盯着经济适用房、限价房、小户型甚至二手房。

　　二宗罪有效土地供应不足

　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队日前发布的消息称，今年1至5月，北京市商品房现房和期房销售面积双双出现较大幅度下降，现房销售面积为159.5万平方米，期房销售面积为509.8万平方米，分别比去年同期下降48.1%和20.3%。

　　商品房住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为4452.7万平方米和455万平方米，比去年同期分别下降6.4%和25.7%。北京市统计局有关人士称，自年初以来住宅新开工面积连续较大幅度的下降，将一定程度上影响未来住宅市场的供给。

　　专家认为，造成京城商品房销售下降的根源是北京市有效土地供应不足，房价持续上涨和土地供应不足不无关系。

　　“目前土地上市速度慢、导致供应持续减少是造成当前房地产供应不足的根源性因素。”

　　中原地产华北区总经理李文杰表示，“拆迁难”越来越影响到土地供应的速度，现在土地供应周期从原来的1年左右，延长到了2—3年。而限价房、经济适用房的供给还未形成规模，因此，短期内北京市房价上涨的趋势难以抑制。

　　记者点评：记者了解到，造成近期房地产开工“不足”的原因还有几点，去年房地产调控对“90平方米以下面积商品房需占70%”的规定使得去年整个房地产市场出现了近半年的“停顿”，开发商从去年持续到今年的观望，加上北京市土地规划审批等细则的逐步完善等因素，使得北京房地产开发速度有所减慢。

　　三宗罪全民买房“房奴”失控

　　“房奴”，这个在去年流行一时的楼市关键词怎么看都有点贬义，但它并没有让一些买房人理智起来。

　　有一个人经常在梦中迷路，精神十分痛苦。他向医生述说病情后再三问：“有什么办法可以让我在梦中找到路？”

　　可以说，这个故事对中国的购房者来讲是一个很好的启示。现在，买套房子的想法空前高涨，不管是刚毕业的大学生，还是“月光”的打工族，没有谁不在盘算着买套房。很多人完全不考虑自己的经济实力，只是不断强调“居者有其屋”的观点。可以说，“全民买房”的呼声使得不少人失去了理智，房价也因为这类人的加入而逐渐拉高。

　　购房者现在唯一要做的就是从梦中醒来。购房者应该冷静的思考：在当前的高房价下，自己的经济实力、目前的居住条件到底值不值得买房？唯一自救的办法就是短期内选择不买房。

　　记者点评：“房奴”这个沉重的字眼也无法打消买房人买房的决心，与此同时，北京的房价一直保持不断上升。有专家表示“全民买房是一个重要的因素，另外，房价上涨和北京的外来人口逐年增多和奥运的带动作用不无关系”。

　　四宗罪自住楼盘趁机涨价

　　“我们自己都不知道项目为什么卖得这么好，项目本身除了规模大没有什么其他亮点。”月初，在朝阳北路某项目售楼处，该项目的总经理助理和记者聊起房价坦率地说：“可能是因为我们价格在8000元左右，一些自住买家还可以承受。”

　　记者通过调查了解到，均价在15000元以下的项目在目前市场上比较走俏，甚至一些性价比不高的项目也颇受青睐。

　　“没办法，看了一年多了，每天都在涨，从去年到现在已经涨了3000多了，虽然项目一期有漏水等问题出现，还是买了。”刚在百子湾买下某小户型楼盘的齐先生告诉记者：“我并不太满意这个社区，只是因为它总价低，区域前景不错。”

　　中原地产北京公司总经理李文杰表示：“北京周边房地产价格比城区增长速度快了将近一倍，这说明目前北京地区居民对中、低价位普通住宅需求较多。但目前北京市五环以内房价均价已经过万元，使得这部分需求向周边区县扩展。”

　　记者点评：时下楼市，与投资性楼盘受冷落形成鲜明对比的是，一些价格在10000元左右的楼盘非常抢手，可以说供不应求。对此，记者认为，它和“居者有其屋”的观念有关，也和房价一直涨的现实有关。

　　五宗罪股消楼长弃股买房

　　股市和楼市是否存在着“跷跷板”理论？这个争议先放下不提。单从目前的楼市来看，记者注意到，股市一震荡，楼市立刻显示出了它的“魅力”。最近一个月来，由于“股消楼长”，“弃股买房”者越来越多。

　　刚刚在股市赚了一笔钱的唐先生激动地给记者打电话，一定要马上买套房子，还要现房。他的理由是：“晚一天买就意味着多花一笔钱，既然有买房打算就不如早点买。”

　　“按照中国人的传统心理，有钱之后首当其冲的就是给自己选一处房产。”

　　房产专家周先生解释道：“房子本身是一种消费品，供人们居住使用，同时房子也是一种保值增值的优良工具，其没有股市风险大，波动程度小。在中国传统思想中"一铺养三代"就是明证。”

　　不少专家表示：股市和楼市之间并没有“此消彼长”的替代效应。不存在楼市火了股票就跌的局面，同样也不存在股市火了，楼市就惨了的现象。相反，有可能会起到互相促进的作用。

　　记者点评：而事实上，时下的北京房地产，无论股市如何变幻，房价继续上涨的局面却一直没有改变，经过短暂的观望和沉寂，“一房难求”的现象再现楼市。至于它是不是和股市有关，似乎已经不再重要。

　　六宗罪高地价催生高房价

　　上周，华远总裁任志强在其博客上再发惊人之作——《房价再涨十年又会怎样》。记者注意到，他认为推动房价上涨的一大原因是地价上涨。

　　任志强认为，土地出让价格的增长幅度大于房价增长幅度。如今年一季度土地价格上涨9.8%，远高于房价增幅的5.6%。房价增长中大部分来自地价增长，许多城市土地楼面价已经超过万元/平方米，房价的增长中成本的增长占有一定的地位。

　　“在土地资源紧缺的情况下，土地的价格连续高速增长，又如何让房价不随之增长呢？”任志强的理由发人深省。

　　“地价是影响房价的一个重要因素。”

　　香港太平洋总裁贾卧龙和任总的观点不谋而合：“现在可供招拍挂的土地越来越少，很多地方都是"一地难求"，"天价地"也屡见不鲜。对于绝大部分的开发商来说，加大了拿地成本，他只有两条路可走：一是房价不变。在占总成本大多数的土地成本上涨的前提下，要想保证房价不变，开发商只能压缩其他的开支，这必然会影响到楼盘品质。另一种情况是，其他开支不变，保证楼盘质量，而在土地开发成本增加的情况下，开发商要保证利益获取，只能将多出的负担追加到房价之上。”

　　记者点评：房价和土地息息相关。照任总说法，“只要社会保障到位，只要收入的增长快于、大于房价的增长，则房价的增长就并不可怕。只要城市人均拥有的成套住宅总量始终少于城市家庭总户数，房价就不可能不上涨。”

　　七宗罪供求决定价格

　　“房价的涨跌由市场供需结构决定，这是经济规律。”谈起房价，大多数经济学家会抛出这个观点。

　　让我们来看看今典集团董事长张宝全的说法：“在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。去年上海房价的暴涨，主要有两个方面的原因：一是供需不平衡，供应少，需求多；二是供需不对位，高端房产的供应远远不能满足需求的增长，导致房价快速拉升并波及到中低端房产，最终出现投机。”

　　供求决定价格，这也许是开发商最固若金汤的保护层。

　　“房地产价格上涨深的原因还在于消费者"买涨不买跌"的心理预期。”伟业地产的一位分析师告诉记者：“看着一路攀升的房价，心里没有底，总在想今天要是不买，恐怕明天就更买不起了，况且老是上涨，我买了之后不久，不就升值了吗？在这样的心理支撑下，房价自然会涨。”

　　记者点评：“供求决定房价”的观点，早在去年，李文杰就说了又说，今年更新鲜的观点已经出来了，如土地、买家类型、股市资金等，但供求和房价的关系依然不改，所以，它最该列入“七宗罪”之一。