京商铺投资比例上升 专家警示回报率被提前透支

　　“今年开始，来咨询商铺投资的人明显增多，尤其是6月份股市反复震荡，咨询比例上升更为明显。”链家地产商铺部负责人昨天告诉记者。“筑家地产”市场部最新调查显示，北京普通民宅投资比例已由去年底的7.6%下降到目前的4.2%，首次跌到5%以下；而公寓及商铺等物业投资比例出现上升趋势，其中商铺投资比例占总投资比例30%以上。

　　一段时间内，商铺销售行情看好，几天前光华路SOHO0102A号商铺通过网上拍卖更是以127487元的单价创北京商铺最高价的最高纪录。针对此现象，中原地产投资顾问部经理资洪役在接受记者采访时回答道：“目前年回报率平均高于7%的商业是可以考虑投资的，如果是资金投入比较大的项目，年平均回报率高于5%的商业地产也可考虑，关键要看是否有合适的租户和持续增长空间，这才是投资商业地产的长久之计。”但他认为，以单价12万元买商铺，显然已明显超出北京商业地产的平均投资水平，虽然位于CBD核心区域，但与其他同类型投资产品相比，高价位的投入已提前透支了其持续增长回报率，未来升值空间被压缩。

　　21世纪不动产北京区域市场分析人士以2800万元投资220平方米商铺为例，根据目前CBD商铺的月平均租金为7万元给记者算了笔账：

　　除去每年中最少一个月的空置期，需负担物业费79200元（30元/平方米/月）和供暖费33000元（50元/平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为657800元。而如果把2800万元存入银行，按一年期定期存款算，利率为3.06%（不考虑利率变化，假设为固定利率计算），一年利息收益为85.68万元（含利息税）。也就是说，若花2800万元投资商铺，月租金要保持在88090元才能与存在银行的收益持平。按照7万元的月租金计算，目前该商铺的年投资回报率仅维持在2.34%。

　　注：年收益回报率=（年度租金收益-年度物业费-年度取暖费）/投资总额×100%。