小产权房缘何屡禁不止 价格便宜居住舒适是主因

　　北京市国土资源局六月底全面叫停违法占用农村集体土地的“乡产权”房，根据部署，违规开发的“小产权”、“乡产权”房全部要停工停售。北京多个曾热销的乡产权房目前已停止销售，已购买此类楼盘的市民尚待相关善后政策出台，无条件拆除还是合法化成为各方关注焦点。图为京郊一处著名水景“小产权”楼盘，因价低、环境优美吸引了不少市民在此购房。中新社发徐曦弋 摄

　　版权声明:

　　凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，不得转载使用。

　　建设部日前连续发布购买小产权房的风险提示。6月19日，建设部明确表示：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。”“目前不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。”6月25日，北京市国土资源局局长安家盛又表示，北京已经部署调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。尽管相关部门发出了一系列的严查小产权房的信号，但是记者在调查中发现，目前市场上仍有小产权房在继续销售，销售人员明确表示没收到过停工停售的通知，并且销售还非常好。不过，受到政策的影响，不少小产权房已经停售观望。那么，具有相当风险的小产权房缘何屡禁不止呢？小产权房叫停后就能一了百了了吗？

　　多数小产权楼盘停售

　　受政府严查影响，不少小产权楼盘已经停售。

　　记者调查发现，位于房山琉璃河镇的燕赵庄园、秀水新村的销售人员表示，“前几天还在卖的，但前天政府检查了，说是小产权房，所以封盘不让卖了。”

　　也有些楼盘选择暂停销售，持观望态度。位于通州经济开发区张家湾“佑民雅居”的销售人员表示，目前所有的销售热线都由她一个人接听，但最近看不了房了。她解释道，最近政策对小产权房进行调控，风声很紧，虽然佑民雅居的楼盘已封顶，但配套设施没做完，所以大概要在7月下旬，政策出台后才能重新开始看房子。

　　不少楼盘的销售热线已是空号或无人接听。通州区的“太玉园”，怀柔区的“嘉合小镇”，房山区“城铁边上的家”的销售热线已无人接听，而房山区“翔达苑”、“绿洲晶城”的销售电话已取消，“峪口新村”的销售热线显示是空号。

　　仍有少数小产权房在售

　　记者调查发现，有些楼盘仍在继续进行销售。

　　6月30日上午11时许，记者乘车来到房山区琉璃河镇“依澜晓镇”售楼处。一位销售人员介绍，依澜晓镇共四期，总建筑面积为50万平方米，目前要销售的是一期5、6、7、8号楼，共14万平方米，正在售的是5号楼和6号楼，所剩房源已不多。单价约2500元/平方米，一套120平方米的三居总价约为30万元。

　　当记者问起产权时，该销售人员表示该楼盘是乡产权，与一些小产权不同的是，这个是乡政府批准的项目。“我们这个楼盘就在镇政府的旁边，是经过乡政府批准由洄城村委会合法开发的。”该销售人员解释，政府说要停工停售的都是侵占耕地规划违规建设的，但依澜晓镇是乡政府规划用地，不属于违规。她们也从来没有收到过停工停售的通知。

　　她拿出一块琉璃河镇政府规划用地使用图，指给记者看说，红色的是政府批准建设的用地，依澜晓镇的图块是红色。“咱们大楼就在政府大楼旁边，要是真有问题，第一个查的就是我们。”在合同书上，记者看到，甲方开发商处盖的是“北京市房山区琉璃河镇洄城村委会”的公章。

　　销售人员表示，依澜晓镇可以拿到房产证，只是房产证是村委会出具的。记者在购买合同书上看到“买房后可以转让、出租、继承、赠送”字样。销售人员介绍，如果要转让，只需要向村委会提出申请，毁掉原来的合同书，另换一份合同书就行。对于其中的风险，她说，开发商是村委会，“村委会不像有些开发商建完房子就跑，它一直都在，绝对有保障。”但房山区建委工作人员明确向记者表示，“依澜晓镇”没有产权也没有预售许可证，是不合法的，建议消费者千万不要购买。

　　除“依澜晓镇”外，通州区“环湖小镇”销售人员也表示没有收到过停工停售的通知，目前该楼盘还在销售，不过只剩下顶层的一居了。房山区周口店“龙香苑”的销售人员介绍，该楼盘于今年10月统一入住，总共1000多套的楼盘目前只剩40多套房子了，“卖得可火了。”销售人员表示，每天都可以去看房。

　　价格便宜是主因

　　小产权房缘何屡禁不止呢？记者在调查采访中发现，很多人买小产权房有几个原因，价格便宜、环境好、购房目的多为自住。其中价格便宜是主因。一些出售小产权房的销售人员介绍，来买小产权房的都是城里人，现在城里的房子都太贵了，很多人买不起。

　　在依澜晓镇售楼处，记者遇到了两批看房人。一对老年夫妇称：“城里房子留给孩子了，自己就在这买一套养老吧。”至于风险，“自己住应该没问题吧。”一位刚看了小产权房“滨水雅园”的曾婆婆表示：“城里是绝对买不起房了。这里房子这么便宜，又安静，我和老伴住在这里挺好的。”对于小产权房，她也表示担心，但是“总要住啊，这么便宜，再过两年哪找去？”她觉得就算国家政策调控，不过已经有人入住了，总不能把人赶出来把房子拆了吧？“反正自己住，应该问题不大吧。”一对给父母买房养老的兄妹则表示虽然因为便宜才来买房，但确实很担心产权问题，“万一这是违规用地，政府把房推了，谁赔偿我啊？”至于买不买，“还是看看吧，总觉得不靠谱。”

　　据多个销售人员介绍，买小产权房的人40%是养老的，40%是投资的，还有20%是在城里买不起房的年轻人。正如紫金澜庭的销售人员所说：“这里多便宜啊，20多万就可以买套大房子，余下的钱还可以买辆车，要在城里连首付都付不起。”

　　中大恒基专业人士认为，另外，目前在售小产权房均价为3344元/平方米，仅为2006年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。可见，小产权房主要的优势在于价格。面对高昂的京城房价，将这部分消费能力较弱，本不应以购买商品房来改善住房条件的中低收入群体推向了小产权房，需求不减为小产权项目的存在创造了空间。另外，我爱我家人士认为，随着房地产开发的郊区化，拉近了商品房和小产权房地理位置上的差异。小产权房一般位于郊区，以往因为地理位置比较偏僻，一般人不太容易接受。近年来，随着房地产开发步伐的加快，以及轨道交通的发展，小产权房与一般商品房已经连成片，交通条件也大大改善。

　　处置小产权房意见不一

　　“虽然我也看到有关小产权房的风险提示，但面对高房价，也只能暂时选择小产权了。”刚刚毕业的王先生无奈地表示。实际上是，很多购买小产权房的人都是这样的原因。据中大恒基不动产营销市场研究中心在3月初的调研数据显示，目前在售小产权楼盘约占市场总量的18%。如何处置这些小产权房呢？不同的人持不同观点。

　　同情派：这部分人认为，小产权房要自救，使其走向合法化。

　　“"小产权房"是现实情况下，老百姓寻找自救的一种办法。我认为，政府应该鼓励"小产权房"走向合法化。”北京理工大学经济学教授胡星斗日前说。在他看来，“小产权房”可以通过政府的合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。中大恒基的人士认为，对于已经购买这类房屋的购房者来说，与其多次强调其不合法性，不如加强监管，并尽快制定出相关规定给予合理的善后，以保护购房人的利益。

　　强硬派：这部分人认为小产权房属于违法占用土地，必须拆除。中原地产华北区总经理李文杰在其博客中表示，所谓“小产权房”占用的是集体土地或“宅基地”，我国现行法律明确规定、“这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。承认小产权房合法化，等于承认违法的事实，等于认同违法，所以他认为，已经购买的或者入住的，开发商应该坚决退款赔偿；已经在建的不应以建成所谓“保障性用房”来瞒天过海，应该坚决拆除；筹备中的更不应该实施。

　　小产权二手房无法过户

　　中大恒基市场研究部对北京存量房的分布分析显示，目前小产权二手房绝大多数分布在远郊区县，占总量的85%。其中房山区的小产权项目数量最多，占比为30%，其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为25%、15%和35%。房山、通州两区受到了交通利好的影响，京通快速路、京石高速路将这两个区域与城区连接起来，缩短了往返城区的时间成本，所以，交通的利好加上购房需求逐渐城市边缘化的趋势，使得消费者认为自己如果买了这些地方的房子，没准升值的潜力会更大。

　　但是中大恒基过户部负责人告诉记者，购买小产权二手房的风险远远要比收益大得多，消费者最好不要再将目光集中在这种产权类型的二手房上面。首先，所谓小产权、乡产权只是当地政府用宅基地盖起的房子，没有真正的产权，不受国家法律保护，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。

　　如果小产权、乡产权在国家规划用地范围之内，那就是“拆你没商量”，国家不会给你同等于大产权的拆迁款，即使有补偿，也是很少的一部分，并且因为法律不承认房主的产权，很可能补偿费用只给农村的大队或者乡政府，这样，房主的利益保障等于是没有任何的法律支撑。房主没有权利跟国家讨价还价，想当“钉子户”都没有机会。中大恒基过户部负责人还告诉记者，小产权、乡产权还不如使用权有保障。(赵丽萍程建兰） (来源：京华时报)