京郊某村从1994年在农民宅基地上开发房地产以来，已建造了10个小区
京郊某村13年开发“小产权”小区10个，住宅多为联排及独栋别墅，“叫停令”后仍在建在售
6月25日，北京市国土房管局局长安家盛在全国“土地日”大型宣传咨询活动上公开表示——凡涉及非法开发的“乡产权”房均将停工停售。
然而在“乡产权”房全面叫停的第三天，有读者致电本报称，北京近郊仍有“乡产权房”在售。
当日，本报房产部根据读者提供的线索，驱车来到位于六环外的某村“乡产权”房住宅地。令人惊诧的是，这里已发展了10多年，目前有10个社区，仅别墅就至少2000栋。尽管北京已全面叫停“乡产权房”，但设在该村村委会的售楼处仍大门敞开，售楼小姐似乎并没有受到“风声日紧”的影响，对来访者依然热情有加……
6月28日下午两点，当我们驱车自八达岭高速六环路出口下来，沿运河一路向东行驶约半小时后，突然看到一块醒目的“售楼处”广告牌插在某村口显要位置。尽管我们已做好了思想准备，但还是被后来的所闻所见震住了。
“别墅可加盖一层” 说法只要不超5.1米就可以；虽是"小产权"，但却是永久性的。
在热心村民的指引下，我们终于来到广告牌上显示的“售楼处”——位于村委会办公楼二层的一间普通办公室，只有10平米左右，没有看到沙盘，也没有看到小区规划图。
刚一进门，一位佩戴着“置业顾问”胸牌的售楼姑娘热情地迎上来，一边给我们递楼书，一边开始滔滔不绝地介绍房子。从楼书上我们看到，130平米的板楼单价最低38万元/套，独幢别墅98万元/套，联排别墅85万元/套，甚至连“三合院”这样稀有的物业类型也跃然纸上。然而，最吸引眼球的还是别墅价格后面括号中的一句注释：别墅可加盖一层。
“怎么自己还可以加盖？”我们表示疑惑。
“因为村里的别墅虽只有上下两层，但打地基时是按3层楼面进行的，因此交房后，上面可自行加盖，只要不超5.1米就可以。”售楼姑娘解释完之后，又重重加了一句“所以这样算下来，您花85万是很划算的。”
别墅价10来年增17倍 查阅据一部描写该村致富史的报告文学记载：1994年村里的别墅是5万元一套。据介绍，目前已是85万元一套。
还没等我们回过神来，售楼姑娘又起身去接一个咨询电话，趁这空档，我们查阅了一下被当做赠品送与我们的一本书。该书以人物传记的方式，描述了该村的致富史。其中便涉及到该村如何“排除万难”，利用农民宅基地大搞房地产，并以此为引擎，令村子发展壮大的历程。
这本书里有一段有关该村房地产价格的介绍：“1994年是5万元一套，以后上升到每套6万元、8万元、10.5万元、13万元、18万元、20万元、25万元，2003年是27万元。”
按照售楼姑娘的介绍，目前该村别墅价格已升至85万元/套，若按每套200余平米的建筑面积折算，每平米价格应在3300元左右。
此前据媒体报道，“小产权房”由于开发成本较低，通常比区域普通商品房价格低1/3左右。尽管这里的别墅价格10来年已增长了17倍，但在北京楼价一路飙升的今天，这样的价格依然颇具诱惑力。据了解，目前即使所谓的“经济型别墅”总价至少也在100万元以上。
由于价格低廉，周边自然环境优良，来这里落户的城里人趋之若鹜。该书对此有一段形象的描写：“村子里房地产生意变得红火，应该是1998年以后。一时间，北京各界的知名人士都拥进了村子，谈生意的人络绎不绝，应接不暇。有时一天就能卖出十几套，有一个月卖了100多套。”
“房子是村里自己盖的” 耳闻售楼小姐称，建筑队主要由村民组成，相关检测部门会验收
下午三点半左右，当我们提出想实地看看房子的要求后，售楼姑娘爽快地答应带领我们参观“样板间”。
首先看的是普通住宅，位于村南的5层板楼。从远处看去，一排排楼房笔直地立在四周果园的腹地。环顾四周，有些楼栋已入住，有些还在施工中。而周边并没有看到建筑公司的标志，随行的售楼姑娘很自豪地告诉我们：“这些房子是村里自己盖的，建筑队也主要是村民组成。”
“这样的房子质量能过关吗？有没有监理公司的检验报告？”我们表示担心。
“质量绝对没问题。”售楼姑娘轻描淡写地说：“相关检测部门会验收。”但究竟是哪个相关检测部门，售楼姑娘始终未说出个所以然来。
“户型是书记设计的” 新闻据介绍，村里出售的住宅、甚至别墅均由书记亲自担纲设计
据售楼姑娘介绍，这些板楼的客户，包括已入住的大部分都来自市里。我们看到，在这个工地上在建项目不只一栋，目前在售楼盘交房时间是今年10月1日。
“样板间”在其中一幢已入住楼盘里。130平米的三室两厅大开间，南北通透，这样的户型在土地日益紧缺的京城已越来越少见。“这户型是谁设计的？”我们问。“村书记！”这一回答着实让我们吃了一惊，更让我们诧异的是，不仅仅是住宅，就连别墅的户型设计也是由这位属于非专业人士的书记担纲。
“我们从不做规划” 目击在售别墅风格迥异，售楼小姐称，业主可自行设计，不受限制
在售楼姑娘的指引下，车子在平坦的村路上左弯右绕，一会，一片别墅区映入眼帘，如果不是林立的门牌和区位的差异，我们几乎就要相信这儿就是“中央别墅区”所在地！
“我们村的房地产开发比较早，从1994年开始，到现在已形成了一定规模，共划分了10个区，现在只有9区、10区还有房子出售，其他区的房子早已卖完了。”售楼姑娘说。
穿梭在成熟的别墅区里，我们看到，从外观上看，每一户别墅风格都不一样，欧式的、中式的、简约的、典雅的……风格迥异，应有尽有，令人眼花缭乱。据介绍，只要买了别墅，就可以根据自己的喜好随意发挥，布置居所。
“这样小区建设规划不是乱套了吗？”对此，售楼姑娘回答：“我们从来不做什么规划，虽然所有的别墅户型都一样，但房主可以自己设计。”她还告诉我们，85万元只是两层毛坯房的地皮钱，不算外立面、围墙、院内地面及室内装修费，但设计是不受限制的。
“扩建可开辟荒山啊” 目击10区的房子还都在建设中，有的还没打地基就已售出
下午四点左右，我们翻过一段坡路后，终于抵达坐落在半山腰的10区，放眼望去，荒无人烟，只有一辆挖掘机正在孤独地挖掘山体的碎石。
据介绍，将来这里会修好一条路盘山而上。10区的房子三面环山，都还在建设中，有的刚打完地基，有的还没封顶。“这个地理位置适合盖房子吗？有没有找有关部门测量过？”随行的售楼姑娘解释说：“没问题的，都是石头山，不存在泥石流的危险。”
“10区建完后还有房子吗？”我们对所看到的房子位置表示出不满，售楼姑娘说：“要盖的话也是在这个区域，再往北扩。”面对周边的群山，我们不禁发出疑问：“这都是山了，还怎么扩啊？”姑娘很自信的告诉我们：“开辟荒山啊！”
对白 据了解，北京的“小产权房”所占用的土地基本都是农民的宅基地，由于此类土地归集体所有，建房时不用缴纳土地出让金，因此占用宅基地建造的房子，不属于商品房，自然也无法获得受法律保护的房产证。
在北京“小产权房”全面叫停后的第二天，多家媒体均报道，此前在售的“小产权房”不少已停售或换号。但在6月28日我们所到的这个拥有10个“小产权房小区”的村子里，却察觉不到一丝对未来小区前途的担忧。相反，对于房屋产权的法律效应、未来可能会遭遇的购房风险等提问，售楼姑娘不仅对答如流，甚至振振有词。
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售价仅为商品房价格的30% "小产权房"热销京城 据“链家地产”统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。
低廉的价格造成了购房者对“小产权房”的趋之若骛。但在“小产权房”热销的背后，却是难掩的风险和显而易见的利益驱动。
记者了解到，根据政策，国家是不予支持消费者购买小产权房屋的，对此，购房者要慎而为之。不要因为省钱，或一味跟随“潮流”而“贪小利、吃大亏”，得不偿失。
小产权房被封杀销售仍火 遇问题难维权 日前，北京市建委叫停买卖各类打着“使用权”、“小产权”等旗号，而没有产权保障的房子，因为这些房子是严禁上市交易的。但是这两天记者在调查时发现，在北京，这种“小产权”房屋的销售依然在进行。
还在建设中的小产权别墅
下午五点左右，我们与售楼姑娘展开了一段“精彩”对话。
售楼小姐反问——
“谁会动你们的房子？”
忽悠？“以后有可能变成大产权”
本报：如果我们买房子，需要那些手续呢？
售楼姑娘：首先是签定合同，然后给您颁发一个荣誉村民证书，都是两级政府(镇政府和乡政府)盖的章。”
本报：和商品房合同一样吗？有房本吗？
售楼姑娘：我们跟商品房的合同肯定不一样。没有房本，小产权的房本是没有用的，因为它的房子都是属于当地村委会自有的。您买了我们的别墅和三合院，我们当地政府会给您颁集体土地使用证，相当于我们当地村民的宅基地，就是小产权。板楼也是这样，在这里所有的产权性质都是一样的。”
本报：“没有产权证，谁来保证我们的利益？”
售楼姑娘：“不用担心产权，这已经形成规模了，以后还有可能变成大产权呢，买了也可以卖，过户花三万就可以。而且大产权和小产权最大的区别是土地性质不一样，大产权是开发商向国家交纳了土地出让金，使用年限是70年，小产权是当地政府划拨的土地，这块地没掏钱，便宜就便宜在土地上，房屋质量是一样的，大产权当然要正规一些，我们这儿就是怎么简便怎么来。”
肯定？“政府是没有权利拆的”
本报：假如政府要拆我们的房子了，怎么办？
售楼姑娘：谁会动你们的房子?政府是没有权利拆的，除非是国家建设需要。这里北边三面环山，南边是铁道和水渠，国家再怎么也不会占到这边的。退一万步说，国家要征用的话，那无论什么样的产权性质都得拆，但拆除会根据《拆迁法》进行赔偿的。如果要拆，当地老百姓的房子也得拆，你们的房子和老百姓的房子赔偿是一样的。”
本报：“原住村民是祖祖辈辈沿袭下来的，他们的权利可以得到保障，我们买了房子没有产权证，凭什么得到保障呢？”
售楼姑娘：“对啊，他们是老村民，所以要给买房子的人颁发荣誉村民证，成为新村民。也就是说房子性质都是一样的。现在村子里共有3000多户，这个村子原住村民只有602户，其余都是外来的。这里的房子从1994年开始出售一直到现在都13年了。”
本报：“13年中间都没有出过问题吗？”
售楼姑娘：“一直都在卖啊。”
业内连线 律师：“小产权房”合同本身无效 “小产权房”自诞生之日起一直在打政策擦边球，长期以来其合法性与合理性受到质疑。短时间内“量贩式”盖房，毫无资质的建筑队伍，无规划的肆意加盖楼层，质量谁来保证？不受法律保护的房产权，一旦产生纠纷，谁为购房者埋单？
对此，北京亿达律师事务所高级合伙人、副主任律师李亚飞表示：“小产权房”合同本身是无效的，无法得到法律认可。因此，一旦出现纠纷，购房者的权益根本无法得到有效保障。另外，《土地管理法》中有明确规定，集体土地不能出让给村民以外的人使用，而城镇居民也无权购买宅基地住房。李律师还表示：“荣誉村民”只是一个称号，并不具有实质效应。是城镇居民还是农民，要根据户籍所在地作为判断标准。"
专家连线 建筑师：在山上建房要勘测地形 业内一位监理工程师从专业角度对房屋建造过程作了说明：合格房子的建设，首先要由设计院出图纸，并由结构工程和设计公司盖章，再由审图公司审查；之后国家规定的材料，像钢筋、水泥、沙子等，要由监理方鉴证，由施工方取样送到国家认证的实验室做试验，做复试报告。出具试验报告后每一步都要由工程监理做监理工作，最后由国家质检部门验收。
对于“三层的地基，5米1的层高”和“可加盖一层”的说法，他表示，首先要依据规划看房屋结构的强度能否承载，加盖时要通过结构工程师的合载。而那些建在山上的房屋，他表示，要对地形勘测，并依据规划建设。
专家观点
“"小产权房"是现实情况下，老百姓寻找自救的一种办法。我认为，政府应该鼓励"小产权房"走向合法化。”北京理工大学经济学教授胡星斗对记者说。在他看来，“小产权房”可以通过政府的合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。 (来源：北京晚报)
(责任编辑：悲风)
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