申银万国：浦东金桥长期具备增值潜力难见业绩增长(图)-搜狐财经

　　投资要点：

　　作为资产富裕性的企业，我们在未考虑其现有土地的开发情况下，运用重估核心企业价值法(R-Core-EV)得到浦东金桥的内在价值为17.7-23.4元！这是最为保守的估计方法。随着上海地价和房价的攀升、新的物业的建筑，未来RNAV仍然有一定的提升空间，因此目前的股价是存在安全边际的，我们给予“增持”评级。

　　目前园区的战略规划是进行二次开发和产业升级，但是保守的管理层让我们对二次开发的实际进度保持怀疑。如果二次开发有所加快，公司RNAV和业绩都将有大幅度的提高。但是遗憾的是，目前我们还未明显看到转折的契机。

　　市场一直认为，新会计准则将极大提高公司的价值，释放公司的业绩。但是我们认为稳健的管理层仍然会选择偏为保守的会计估算方法。未来公司业绩释放的动力依旧是来源于公司管理层激励的实施和机制改革。

　　股价表现的催化剂将来自人民币升值(及预期的强化)、公司股权激励的实施、软件园II期进程的正式公布以及参股公司的上市。

　　核心假定的风险主要来自对地价以及房价和租金的判断。若未来租赁市场出现大幅波动，可能影响市场信心——但是长期趋势仍然值得看好。

　　1、资源富足型企业，但管理层相对保守

　　无可否认，金桥是一家资源非常优质的企业。与同属浦东的陆家嘴和张江高科相比，金桥的资产价值丝毫不逊色。金桥地理位置优越，其位于上海浦东的北部，于陆家嘴、张江高科形成了浦东的铁三角。不论是到周边的新型开发区，还是到各种交通枢纽，完善的交通配套使得金桥出行非常方便；公司拥有大量的出租性物业，早期就实现了从土地批租向租赁转型的改革。目前拥有租赁性物业权益面积为120万平方米，还拥有近100万平方米的土地储备，稳定高额的租金回报为公司带来丰富的现金流。但是，这样一家资源非常富足的企业，由于管理层的激励机制不足，政府职能强于市场职能，机制改革和业绩释放的动力相对较弱。

　　因此，我们认为，投资金桥可以获得长期稳定的回报，并且二次开发也将不断提升公司的价值，但是短期内爆发性增长暂时还是看不到的。

　　1.1管理层保守低调、机制改革动力不足

　　浦东国资下属的三家公司陆家嘴、浦东金桥和张江高科，作为国有绝对控股的上市公司，受到大股东的影响不容忽视，这些公司普遍的特点是由于肩负区域开发的政策目标，导致政策指导方向偏重政策目标而忽视利润，投资者的长远利益缺乏保障。

　　作为一家国有企业氛围浓重的公司，推动企业机制转变绝非易事。三家企业中，目前最为积极运作改革的是张江高科。公司新任董事长到任之后，积极推进企业的机制改革，实现了员工持股计划，吸引大批员工参与张江高科的市场化转型，给投资者树立了良好的市场信心。这种市场运用和改革，有助于将公司原有的优质资源和公司的内部动力激发起来，实现政府资源和企业效率的最大化，这是我们更为认同和看到的。

　　但是，与其近邻张江高科相比，金桥的改革略显不足。2005年公司管理层曾谈到金桥未来的二次开发和转型，计划五年再造一个金桥，将1997年前的仓库厂房全部进行改造，以提高单位租金和实现产业转型。但是实际的操作和运作效果远低于我们的预期；同时，员工薪酬一直缺乏改革，员工激励机制也未完全建立，激励不足导致了公司改革的动力较弱。

　　目前，公司核心的投资价值是来源于金桥丰富的资产价值和未来物业升值的空间，来源于园区二次开发带来的租金和物业价值的提升。虽然公司有着无比丰富的资源，但是管理层保守的特性决定了园区转型的速度可能远远低于我们的预期；缺乏激励机制和市场化运作理念的管理层，很难将公司真实的业绩释放并展现在公众面前。我们认为，一旦内部原动力被激发出来,结合园区的广泛资源,未来是极具成长空间的。但是遗憾的是，目前我们仍然无法看到这些变化。因此，我们采用最为安全的方法来估算NAV的计算方法来估算企业的价值，在考虑园区二次开发上，我们最为保守地估算每年新增的研发楼和商业物业的面积。我们认为，目前的股价还是相对安全的，但是上涨的动力主要来自于管理层实际的变现和行动，我们调低评级至“增持”。

　　1.2资源富裕性企业

　　我们与大众舆论不同之处在于，我们并不认为，金桥的区域位置和资产价值显著落后于陆家嘴和张江高科。经过10余年的建设，整个金桥区域已经由原来的偏远的农村发展成为上海最高档的国际社区，而良好的配套和产业定位使得该区域未来极具升值潜力。

　　金桥工业区总体规划面积为24平方公里，分为东部、西部和南部三大区域。

　　东部主要是工业区，占地16平方公里；西部则是以碧云国际社区为主的生活区，占地3.7平方公里；南部是海关封闭管理的出口加工区，占地2.8平方公里。从97年战略转型以来，金桥已成功在上述三个区域发展了三大租赁基地。此外，公司其下的控股子公司金桥出口加工区房地产发展有限公司在区外拥有部分的土地储备，主要以房地产开发为主。

　　1.2.1碧云国际社区：高附加值租赁物业

　　公司以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米，社区内同时建成的其他配套项目有家乐福超市、德国独资的OBI建材超市、橄榄球场、体育休闲购物中心、中欧国际工商学院、上海平和双语学校、上海协和国际学校、新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、华美达酒店等项目，一批新的项目正在规划或建设中。完善的综合配套功能成为其无可比拟的竞争优势。

　　碧云别墅：自1997年底开始规划建设以来，整个别墅群占地面积约25万平方米，目前已建成了一至三期102栋，四期29栋，五期39栋别墅建筑，其建筑以北美、欧式风格为主。碧云别墅已经在上海的外籍人士中享有很高声誉，目前，月租金在7,000—12,000美金/栋，出租率接近100%。

　　碧云花园：共有490多套公寓，共11万平方米，由低层、多层和小高层建筑组成。目前，碧云花园一期、二期建筑已建成投入使用，出租率超过95％，月租金3,000—5,000美元。公司计划06年继续投资建设碧云花园二B组团，建筑面积约1万平方米，将全部用于出租。

　　体育休闲中心：碧云体育休闲中心建筑面积2万平方米，由美格菲体育健身中心、迪卡侬体育用品大卖场、室内商铺以及六个形态别致的独立双层建筑体构成，集合了体育健身、特色购物、餐饮休闲等功能，各功能体由一条内部商业街连通。内部商业街的构造，极具欧美休闲风格，有良好的市场需求。目前出租率达到100％，租金水平为6－7元/平方米*天左右。体育休闲中商业店铺的成功引入，使公司看到了商业发展在该区域的绝对优势和前景。公司计划07年继续推出欧式风格的红枫路商业街，建筑面积达到2000平方米，预计租金可以达到7－8元/平方米*天。

　　经过10年的开发，碧云国际社区已经成为人居典范，金桥也从早期从单一的工业开发区蜕变为复合型方向的新城镇，成为充满活力和文化气息适宜居住的社区。其带来金桥的价值绝非每年高额的租金，而在于成熟配套设施的建立，为金桥的引资添加了不少砝码，并成为其二次转型的必要条件。

　　1.2.2东部和南部工业区：未来增长潜力大仓库厂房：公司东部工业区可出租厂房和仓储权益面积达到85万平方米，我们估计出租率超过85%，金桥厂房的租金水平为0.8-1.4元人民币/平方米*天，公司自2001年开始每年都新建一部分的仓储物业，以满足市场的需求。2006年之后公司不再新建厂房，基本维持目前的仓储水平。预计公司每年有将近10％的厂房租约到期。新的合约的签订将会提高厂房仓储的租金收入水平。

　　1.2.3其它项目储备软件园1期：浦东金桥自2004年起就开始开发建设金桥现代产业服务园区，一期总的建筑面积为11万平方米，已建成8幢研发办公楼，已全部出租给华为、柯达等著名企业作为企业总部或研发机构，租金水平为4－5元/平方米*天左右。

　　另外还有7幢办公楼正在建设中，2007年年中建成，四季度开始为公司贡献租金收益，租金水平可以达到5元/平方米*天左右。软件园的开发和建设，将成为公司租金收入上涨的引擎。

　　新金桥广场：商业、办公、居住设施为一体的多功能建筑，位于北京西路、西藏中路交叉口。用地面积为6,258平方米，地上总建筑面积为37,568平方米，地下总建筑面积为4,544平方米。该广场的底部三层设计为商业功能，目前整个楼体分为了两部分，一部分将用于酒店式公寓，另一部分主要面对用做写字楼。

　　该项目位于黄埔区，在三条重要马路的交汇口，地理位置相当明显，目前的写字楼的租金价格为4.5元/平方米*天，酒店式公寓价格为700－1000元/天。按照目前上海写字楼租赁和酒店经营情况来看，该广场的推出，将会为公司带来不错的租金回报。同时，我们注意要，该写字楼的设计不同于传统的甲级写字楼，其户型设计适宜于中小企业的办公需求。我们认为，其恰当的市场定位，以及绝佳的地理位置，将会成为中小企业在中心城区办公的首选之一。

　　碧云新天地：24万平方米大型高尚生活园区，地处金桥浦兴路、长岛路口，由多层小高层混合组成，一期超过10万平方米已经实现销售，均价为6000元/平方米左右。二期AB组团也已经实现销售，均价9000元/平方米。公司目前在建的主要为二期C组团，设计均为小户型，我们预计售价将超过10000元/平方米，毛利率超过45%。我们预测，2007年的销售收入为1.2亿左右。

　　1.2.4土地储备丰厚，未来升值空间较大公司现有土地储备权益面积100万平方米（包括公司已经出租的38万土地），主要集中在东部工业区、西部社区。

　　公司现有的土地储备不涉及到动拆迁问题，早期拿地成本相对较低，并且土地性质中大多为综合用地，开发规划相对灵活。

　　对于东部工业园区的土地储备，公司计划建设开发软件园二期和三期。二期规划占地23万平方米，总建筑面积将达60万平方米。目前二期正在由新加城裕廊国际做整体规划设计，预计2008年初开工建设，2009年中期可有部分开始对外出租。软件园三期的规划也已启动。等现代产业园三期、四期完成布局后，总建筑面积近200万平方米的服务园有望成为上海市规模最大、档次最高的生产性服务业集聚区。此外，公司将加大西部生活区配套设施的建设，继续投资建设碧云国际社区。

　　我们认为，公司的土地储备价格提升空间较大。判断的主要依据是考量目前的存量土地价格和未来整个区域发展所带来的地价升值。目前，该地区的工业用地转让价格为530-1500元/平米。但是工业用地严格实施招牌挂之后，我们认为价格至少将提升1倍以上，而根据仲良联行的最新预计认为，该区域的工业土地销售价格大约在100美元/平方米左右，最高的上涨空间将可能达到400美元/平方米以上；综合用地的价格提升空间应该更大，由于紧邻碧云国际社区，周边物业价格和土地拍卖价格都大幅攀升，我们认为土地的增值至少在3-6倍。如果，严格按照公司规划计算未来现金流贴现来计算，增长的空间将大。

　　2.园区战略规划：二次开发从改革模式上，金桥一直是先于园区的其他企业开始转型。在2005年，俞标董事长到任之初，又提到了金桥二次开发的问题。考虑到上海目前的产业定位和规划，未来金桥在发展上更多是侧重于引进附加值较高的研发机构和总部机构。

　　营造低密度生态型企业总部类型的办公楼，依托开发区目前良好的配套设施和环境，吸引外资的进驻。而原有的工业产房也会逐步进行改造，成为浦东园区“腾旧笼，筑新巢”的试点园区。我们认为，从整个战略规划上和定位上，金桥是具备前瞻性的。

　　金桥从出口加工区转型为现代产业园是具备优势的。我们主要基于以下的判断：

　　理由1：办公郊区化是未来发展的趋势。

　　任何一个城市发展过程中，都存在办公郊区化的过程。在美国，20世纪70年代以后，郊区化办公园区的发展速度突飞猛进，到80年代中期，美国郊区中80%的办公面积是在此之前的15年间建立起来的。相比之下，中心商业区的办公面积只有36%是在这一时期建立起来的。可见，70年代以后，郊区办公面积的发展速度远远快于中心商业区。由于郊区办公业的迅速发展，其在大都市区中所占的比重迅速提高，甚至超过了中心城区。比如1970年美国郊区的办公面积仅占大都市区的25%，而到1984年则上升到57%。可以预见，在中国以上海、北京等大型商业城市必然也会经历这样一个过程。越来越多的企业会考虑将其办公地点搬移到郊区，而低密度的写字楼将成为未来发展的方向。

　　而近年来，的确已经出现了外资搬迁的浪潮。随着外资规模不断的扩大和上海市中心办公楼租金的逐步提高，我们发现，像IBM、Intel、欧莱雅、3M、陶氏化学、通用电气、可口可乐、泰科、爱立信、辉瑞以及菲利普等大型的跨国公司正在从市中心搬迁到距离市中心有一定距离的商务园办公。从租金来看，高级写字楼的租金一般是商务园的2-4倍；而甲级写字楼的办公面积相对有限，目前外资在中国的租赁需求面积不断扩大。租赁1万平米以上已经不在少见。例如，诺华在张江高科技园区4万平方米的工业设施，西门子在青浦工业园7万平方米的亚洲医疗科技园，通用电气在张江高科技园区6.5万平方米的办公楼及研发中心。

　　福特汽车租用面积也从2000平方米变成9000平方米，增加了近4倍。

　　理由2：金桥地理位置优越从地理位置而言，金桥具备相当的优势。金桥位于上海浦东的北部，与陆家嘴、张江高科形成了浦东的铁三角。如今金桥板块已经成为居民聚集区，人气较旺。区域内有20多条公交线路，可方便到达陆家嘴等市中心区域。在建的轨道交通6号线，预计2007年底建成通车，与外环线、A20高速、规划中的12号线等织就一张立体交通网，届时将为出行带来很大的方便。从目的地行程来看，金桥出发到到浦东机场仅25分钟路程，到浦东其他开发区和交通枢纽均能控制在20分钟内，到浦西的人民广场等中心地区可控制在30分钟内。综上，便捷的交通为金桥的发展奠定了坚实的基础。

　　理由3：配套设施非常完善由于金桥在早期的开发和建设中，就规划了4平方公里的居住地。在早期的开发和建设上，公司主要是建设以适合欧美人居住的国际社区为主。这一定位，为公司目前的产业升级更是提供了优势。

　　公司以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米，社区内同时建成的其他配套项目有家乐福超市、德国独资的OBI建材超市、橄榄球场、体育休闲购物中心、中欧国际工商学院、上海平和双语学校、上海协和国际学校、新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、华美达酒店等项目，一批新的项目正在规划或建设中。完善的综合配套功能成为其无可比拟的竞争优势。

　　从上面的分析，我们认为金桥的转型是具备优势的。从实际的情况来看，现代产业园1期的招租也是喜人的。一期总的建筑面积为11万平方米，已建成8幢研发办公楼，已全部出租给华为、柯达等著名企业作为企业总部或研发机构，租金水平为4－5元/平方米*天左右。另外还有7幢办公楼正在建设中，2007年年中建成，四季度开始为公司贡献租金收益，租金水平可以达到5元/平方米*天左右。

　　一期推出之后，就有柯达、摩托罗拉、禹华通信等企业入驻，正在开发建设的其他办公楼宇也吸引了不少客户。金桥现代产业服务园区的成功推出，使公司在引进研发、投资总部类项目上取得重大突破，提升了金桥出口加工区的产业层级，同时也迅速提高了公司办公类房产的平均租赁价格水平，并将带动公司其他租赁业务例如，碧云花园、碧云别墅的市场需求。我们预计金桥将以其成熟的配套、便捷的交通以及合理的租金价位吸引越来越多的企业进驻。现代产业园的开发和建设，将成为公司租金收入上涨的引擎。

　　公司计划开发现代产业园二期和三期。二期规划占地23万平方米，总建筑面积将达60万平方米。目前二期正在由新加城裕廊国际做整体规划设计，预计2009年初开工建设，2010年中期可有部分开始对外出租。软件园三期的规划也已启动。

　　等现代产业园三期、四期完成布局后，总建筑面积近200万平方米的服务园有望成为上海市规模最大、档次最高的生产性服务业集聚区。

　　此外，公司现有可出租厂房和仓储权益面积达到85万平方米，目前的租金水平为0.8-1.4元人民币/平方米*天，公司自2001年开始每年都新建一部分的仓储物业，以满足市场的需求。2006年之后公司不再新建厂房，基本维持目前的仓储水平。随着园区产业的升级，公司未来将逐步对到期的厂房进行改造，将这部分厂房改造为研发办公楼。预计未来三年，公司每年改造部分厂房（具体改造量视到期合同量），改造后租金至少可以提升为100％。

　　我们认为，开发区的二次定位是非常清晰和具有前瞻性，充分做到土地精细化和集约化，而产业定位的提升，也将为金桥未来租金收益带来大幅度的提升。

　　我们认为，金桥的转型已经成为必然的趋势，看好该区域未来提升的空间，但是改革和发展的进度是由管理层所决定的。

　　3.主营业务进一步向租赁偏移

　　3.1主营业务的构成浦东金桥在1997年，就改变了单纯依赖卖地获得主要收入的发展模式。成功转型为房地产开发和出租有机结合的业务模式。公司的房地产出租业务一直保持稳定上升趋势，截至到2006年，公司的房地产出租业务已经占到了60％,我们预计到2010年公司的租赁业务比重可以达到80%。

　　3.2房地产出租业务：加速扩张

　　公司在第一次转型之后，就逐步确定了以房地产出租为主要收入来源的发展方向。以2005年年报数据为例，房地产出租收入占公司总收入的60％以上，其中，仓储、厂房出租作为公司核心竞争力领域，约占总收入的40％。碧云别墅、花园的出租收入占到25％的份额。商业模式还处于探索阶段，目前仅有少量的商业物业，出租收入占比份额相对不多。写字楼的出租目前仅为2000万左右，随着新金广场和软件园的开发和建设，其将逐渐成为公司出租业务中的又一支柱。

　　我们预计2006年公司的出租收益可以达到6.2亿左右，同比上涨33%。主要得益于碧云公寓2期AB组团和软件园1-8号确定了出租收益。

　　我们预计未来3年，公司的租金收益以每年29%的速度增长。到2009年，公司出租物业的权益面积将达到180万平方米（包括出租的38万平米的土地），其中金桥区内写字楼、软件园、别墅、碧云花园和酒店式公寓约50万平方米、厂房仓库约为85万平方米、商业物业约为10万平方米、区外金桥广场等约为4万平方米的可出租面积。此外，由于我们对未来几年上海写字楼、研发楼的租金保持乐观态度，我们认为，未来3年，单位租金增幅至少可以达到5%，租金收入将随着写字楼的建设面积和单位租金的不断扩大而呈增长趋势，物业出租业务将为公司的长远可持续发展提供坚实的保证。

　　3.3房地产销售业务：逐步缩减

　　受益于上海房价近年来的持续上涨，公司的房地产销售业务保持了超过40%的毛利率。目前，由于公司倾向于持有投资性物业，我们预计公司未来的房地产销售业务所占比例将逐步缩减，但毛利率仍将保持较高水平。

　　公司07年的结算项目主要为二期C组团，设计均为小户型，我们预计售价将接近12000元/平方米，毛利率超过45%。我们预测，2007年的销售收入为1.2亿左右。

　　公司2005年受让了集团两块土地，用于开发建设碧云新天地家园三期、四期(暂定名)和金杨高层。总规划建设面积达到20万平方米（有7万平方米将用于动拆迁），由于周边的配套设施已经相当完善，轨道交通六号线也将于2007年全面通车，加之金桥品牌效应已经凸现，我们预计该项目将会有不俗的销售业绩，均价可达11000－12000元/平方米。该项目的主要结算时间为2008到2010年。项目完成将为公司2008－2010年贡献14亿左右的销售收入，考虑到碧云新天地4期中约有7万平方米作为动迁配套房来开发，我们估计毛利可达到4亿左右。

　　4.未来三年盈利预测

　　根据上文分析与测算，并基于如下假设，我们预测公司2007、2008、2009年EPS分别为0.24元、0.25元、0.52元。

　　假设一：未来几年，公司所处的行业背景、经济环境不发生剧烈变化，公司没有大规模收购而需要合并报表；假设二：公司未来5年写字楼和工业厂房租金增长水平维持在5%，其他物业增长水平维持在2%（考虑通货膨胀因素）；5年之后的租金增长水平维持在2%。

　　假设三：公司未来几年各业务收入、毛利率及期间费用按照前文预测数据；假设四：公司08年以后的所得税率25%；假设五：暂不测算公司2007—2009年投资收益、营业外收入与支出。

　　5．估值及投资建议

　　5.1绝对估值：重估净资产值（NAV）

　　公司现有土地储备权益面积100万平方米，我们用市场价值法来进行重新的评估。对公司的其他投资性的物业，由于其主要的经营形式为出租，因此我们采用DCF方法，而不采用市场价值法。同时，公司持有的其他公益性质的物业，虽然回报率也不错，但是由于我们无法获得其实际的价值，因此我们暂按照其帐面价值测算。值得投资者关注的是，我们在测算过程中均采用了较保守谨慎的数据和方法。

　　需要说明的是，公司的股权投资增资部门主要是针对公司对东方证券、国泰君安、海通和交通银行的股权投资。这几家公司今明两年上市的可能性较大，因此我们估算市价法来衡量企业由此带来的权益增加，按照我们的估算，股权投资对公司NAV的影响在1.4元左右。

　　计算结显示，按目前总股本8.44亿股计算，2007年初公司重估净资产值NAV为18.07元/股。

　　5.2敏感性测试租金、地价是影响公司价值最重要的因素。重估企业价值时，基于对上海写字楼和工业地产的良好预期，我们假设写字楼和工业物业的租金未来5年租金的增长率维持在5%的水平，其余物业的增长率等同于通货膨胀率3%。如果未来公司的物业租金出现大幅上涨，将会直接导致我们对公司价值的判断。我们按照未来5年的租金增长率和通货膨胀率进行敏感性测试：

　　我们由此可以判断地价变化对公司重估价值带来的影响。我们认为合理的价格区间是综合用地楼面价2400-5000元/平方米，工业用地2000-4000元/平方米，由此对公司RNAV水平为18.1-23.4元。

　　综上，我们判断公司的合理的RNAV水平为17.7-23.4元。

　　5.3投资建议我们认为房地产行业的短期价格顶点还未出现，长期可以持续看好。对以商业出租为主的房地产公司，由于商业对选址和经营能力的要求相对苛刻。因此，我们倾向于立足于一线城市包括上海、北京、深圳、广州等开发经营商业楼盘的公司以及在二级省会城市核心地段拥有出租性物业的公司。但是遗憾的是，目前国内大部分的公司在商业运营上都无法与香港公司和外资比拟。因此，国内开发商在商业开发的模式上往往选择了建筑商业楼，委托专业机构代为其管理或者采取合作经营的模式。这样的方式，有助于规避风险，但是利润也出现了外流。

　　目前，国内的地产上市公司，仅仅依靠出租为主要收益来源的只有中国国贸。

　　而浦东金桥是转型房地产出租为主较为成功的公司，其他大部分的公司都在住宅开发的基础上，少量涉猎于商业项目的开发或者经营。相对于住宅开发的公司，商业出租的公司的优势在于有持续稳定的现金流，经营相对比较稳定，抵抗宏观调控风险的能力较强；缺点是公司爆发性较弱，与国家经济发展的依存度更高。因此，对于出租类的公司，我们更多的是将其定位于抗风险的品种，长期投资可以带来稳定的回报，短期爆发力是弱于开发类公司的。就浦东金桥而言，由于其还存在二次开发的过程，整个金桥开发区转型过程中会带动出租面积、地价、租金的同比上涨，因此，是一家具备一定成长性的出租类公司；但是公司最大的问题在于管理层过于低调，加速发展的动力相对不足，公司透明度较差，实际的发展可能落后于公司前期的规划。因此，我们认为，从稳健性和公司估值的角度来看，公司是具备投资和持有价值的，但是目前大幅获得超额收益的可能性不大。

　　6．核心假定的风险我们的核心假定的风险主要来自对房价和租金水平的判断。如果房价或租金水平出现明显下跌，公司盈利预期和估值水平都将同比例下调。我们建议投资者密切关注上海等地区地产价格和租金的变化趋势。

　　金桥的最大特点在于管理层相对稳健，企业透明度不高。我们认为以金桥目前的资源和市场的扩容需求，金桥完全应该发展的更为迅速。但是管理层一直坚持精耕细，缺乏做大业绩的动力。如果有效激励的措施不会出台，那么公司业绩释放的可能性较小；作为园区类上市公司，体现地方政府意志的大股东浦东金桥集团是否会对上市公司造成负面影响是投资者最应当关注的风险。