和一集团扩张标本路径 配合政府从国有用地入手

　　和一集团这种从国有用地入手、配合政府规划展开经营的手法，已成为一种颇具标本意义的楼盘扩张模式。

　　记者采访中了解到，协和地产1999年12月完成销售的第一个项目“盛庭苑”，采用的就是和柳州市航运局、柳州国土局“合作开发”方式，其大致做法是：在盛庭苑诸多楼盘中，切出一部分交有关部门下属公司经营（用于居住、收租），换来政策性扶持安排。

　　政府方面此类“介入”，得到了柳州国土局原局长、现调研员温焙的证实。温焙承认，国土局辖下事业单位参加过盛庭苑，“九几年的事情，人大一干涉，就出来了。该机构已与国土局脱钩。”

　　在来宾“华侨城”项目中，鼎和地产也有类似运作。按照覃瑞祥介绍，“华侨城”一期工程原定420亩，交由鼎和地产出资开发，要求薄利，“略赚一点，不是很高价格。”作为补偿，开发区调整了规划，切出139亩地“优先支持”鼎和地产用于商业开发。

　　事实上，和一集团运作国有土地所展现的政策把握，确实令人印象深刻。

　　记者注意到，按照柳州市土地变性有关政策，国有工业用地转化为商业用地，其增值部分70%作为土地出让金归政府所有，然而，一旦涉及到国企专项改制，则另有巨大优惠。

　　按照2002年4月《柳州市国有企业改制中国有划拨土地处置的暂行办法》，如果是国有企业改制，处置国有划拨土地使用权时，增值部分政府仅取40%，并全部纳入专户管理，“主要用于国有企业的职工安置补偿”。

　　《柳州市市属国有中小企业改制暂行办法》另规定：经济补偿金首先从改制企业的净资产中提留。净资产不足的，从国有土地出让金中提留。仍不足部分，由产权持有机构统筹调剂。上述办法均不足的，从市财政专项资金中补足。

　　就是说，土地开发商只要套上国企改制政策，将购地成本打入安置补偿专户，理论上可将政府的40%全部消化完，等于以国有工业用地价钱，行商品房用地开发。

　　柳州电器厂原党委书记聂安云解释其中情由：用2000万成本拿到一块国有用地，经过招拍挂变商业用地，土地价格变1.2亿，就是说土地变性增值额度为1亿元。如不属国企改制内容，1亿元中企业只能拿到30%；属于改制企业范畴，企业可以拿到60%，政府留下的4000万，被指定用于改制职工补偿。这个时候，如果房开企业说改制企业净资产不足以安置职工，就要动到政府的4000万，如果还不足，政府还要另外掏钱，开发商的原始成本“就是那2000万”。

　　这个“另外掏钱”，也有现实版本。记者从当地新闻传媒渠道了解到，上述“嘉年华庭”所涉及的灯泡厂改制，政府不仅未从改制企业土地转让中得到一分钱，相反还倒贴了5万元/亩。

　　细读目前传媒关注的柳州电器厂133亩厂地开发《协议书》条文，也是曲尽其妙。《协议书》约定：协和地产出价是23万元/亩，款项用途标明“用于支付职工安置补偿”，并不是用于地产买卖；佳力电工作为“合作方”，负责支付土地变性及办证所有费用。

　　按照柳州市土地定级，柳州市电器厂133亩厂区属三级工业用地，基准地价为30.67万元/亩；就记者现场了解，厂区临近的地块拍卖，每亩价格在百万上下。

　　综合起来不难看出，协和地产的23万元/亩，解决了133亩厂地买卖的所有问题，从地价到手续办理，已有两三个层级的重大优惠；考虑到其性质为职工安置补偿款，直接对应政府改制专户，如再有政策豁免，近乎零成本获地，仅在土地交易环节，就直接形成了1亿多的利润空间。

　　（梁钟荣）