美都控股 稳步扩展房地产主业

    □本报记者 林喆

    站在美都·恒升名楼上向东南望,可以看到商场、写字楼鳞次栉比,几栋在建楼宇已经脱下了绿装。“那一片是杭州最繁华的商业区——武林门广场。

”美都控股(600175)董事会秘书王爱明说道。他介绍,公司在杭州的主要项目美都广场,距离武林门广场大约10分钟的车程。

    美都控股自2002年重组后主营房地产开发,在业内专家看来,还算不上“资深”,开发项目的规模也不像其他一线房地产公司那样“家大业大”。不过,由于近三年来公司业绩表现出的高成长,使得市场对公司寄予了很大的关注。财务数据显示,近三年来,公司主营业务收入和净利润的复合增长率,在全体上市公司中,位居前十位。

    对于未来的发展,美都控股董事长闻掌华表示,“今后,我们将在中国城市化由沿海向内地、由东部向中西部的梯度发展中,努力找到自己的定位。根据公司的现状,公司将以二三线城市为主开发房地产,因此,我们正在这些城市寻找新的适合公司的土地,来充实公司的土地和项目储备。”

    布局二三线城市

    经过近5年时间的发展,美都控股房地产业务的利润贡献度已经占到90%以上,成为“纯”度很高的地产类上市公司。目前公司拥有的房地产在建及储备项目10余个,规划建筑面积89万平米。

    业内专家认为,相对于公司1.664亿股的总股本,这样的储备项目规模并不算小；并且在开发进度上,销售项目、在建项目和储备项目形成了梯度,从而保持了项目与项目之间的较好衔接。

    从项目的区域分布看,公司的房地产开发主要集中于浙江、安徽和海南的二三线城市。闻掌华表示：“公司的发展思路是,在依托现有房地产市场的基础上,稳步实行异地扩张,特别是对二三线城市的扩张,在二三线城市中逐步树立起美都这一房地产品牌。”

    在杭州,公司目前开发的项目有两个,分别为规划建筑面积为7.8万平方米的“美都广场”和规划建筑面积10万平方米的经济适用房项目“后珠·美都雅苑”。前者已经竣工,部分已经销售并结转了收入。联合证券分析师鱼晋华预计,该项目税前利润约为1.7亿元。而后者正处于施工阶段,尚未销售。

    在浙江的其他地区,公司在建项目还包括“千岛湖碧云天”和湖州“百合公寓”,规划建筑面积分别为4.3万平方米和3.6700万平方米；这两个项目均已竣工,并完成大部分的销售。

    在安徽宣城,公司的“美都新城”规划建筑面积33.57万平方米,项目一期已经开工,尚未销售。另外,公司在安徽宁国的项目规划建筑面积为5万平方米,其中“美都阳光商城”在建；其他三个子项目均已竣工。

    为向区域性专业化房地产公司的方向发展,同时扩充资产经营规模,今年5月28日,公司与广东惠州大亚湾健风集团签署协议,合作开发广东省大亚湾(原金湾山庄)房地产项目。公司预计,该项目能产生2亿元左右的利润。

    美都控股日前发布中期业绩预测显示,2007年1至6月,公司实现净利润较去年同期增长200%以上,去年同期,公司实现净利润451.6万元。这意味着,公司今年中期的净利润将超过1355万元,占2006年全年净利润的80%以上。事实上,今年一季度,公司已经交出了一份不错的“成绩单”。一季报显示,公司实现净利润1113.6万元,同比增长184.74%。

    对于业绩高速增长,公司董秘王爱明解释道,这主要是由于今年以来,公司房地产业务发展良好,部分项目结利所致。数据显示,自2006年三季度开始,公司一批房地产项目相继竣工结算和确认收入,从而使公司业绩有了很大提升。今年一季度末,在公司资产负债表中,“预收款项”一项也已达到10718.9万元。这就是美都控股的部分项目预售款。

    对于二三线城市房地产业的长期前景,闻掌华认为,未来相当长一段时间内,中国城市尤其是沿海城市的住宅市场,依然具备广阔的发展空间,并逐步影响沿海城市周边二三线城市的房地产发展。他表示,在二三线城市不断获得新的土地储备,符合公司目前的发展状况,并将在今后产生丰厚的回报。

    定向增发做强主业

    地根和银根收紧,使得行业集中度逐渐增强,公司目前规模仍然偏小,如何进一步扩大企业规模,新增开发项目是公司的当务之急。通过定向增发注入资产,成为公司做大做强房地产主业,增强企业竞争力和抗风险能力的重要途径。

    今年3月,公司公布了定向增发方案,拟向控股股东美都集团定向增发6300万股,集团以其持有的浙江恒升投资开发有限公司100%股权认购增发的股份。浙江恒升投资旗下的房地产项目包括“美都现代城”、“蓝色港湾”及“恒升商业大厦”,合计规划建筑面积38.9万平方米,这些项目主要位于临近杭州的德清县。增发完成后,美都集团的持股比例将由原来的22.69%提高到43.92%。

    闻掌华介绍,增发收购完成后,集团的房地产业务同时进入上市公司,公司的房地产开发企业资质上升为二级,因此在区域开发的空间将会大幅度打开。此外,借助于本次定向增发,集团今后将不再从事房地产业务,美都控股与集团的同业竞争问题也得以解决。

    闻掌华表示,控股股东注入的资产优良,根据2007年盈利预测报告,预计资产注入后,美都控股2007年及2008年的每股收益分别为0.377元、0.501元,相应实现的净利润为8600万元和11430万元。

    不过,有行业研究员认为上述预测较为保守。他们预测,本次定向增发进入上市公司的房地产资产,可为公司贡献所得税前利润1.5亿元左右,结转速度约为三年。而公司在资产注入后的实际每股收益,2007年及2008年分别可达到0.50元及0.80元。相对于过往业绩,将体现出较好的成长性。

    股权收益价值不菲

    在美都控股的估值方面,令投资者重点关注的,还有目前其所持天鸿宝业(600376)3461万股的股权。闻掌华表示,由于天鸿宝业暂时处于亏损状态,因此按权益法计量,这部分股权对公司盈利不会产生大的影响。天鸿宝业定向发行后,公司的股权比例将被摊薄。

    不过市场看重的是这部分股权的未来价值。美都控股现在为天鸿宝业第二大股东,占天鸿宝业总股本的13.32%。而天鸿宝业现在的控股股东为北京首开集团,首开集团是北京最大的国有房地产企业。集团注册资本金10亿元,总资产500亿元；物业经营性房产为100万平方米,物业管理面积2100多万平方米；年开复工规模为500万平方米,年竣工面积为150万平方米左右,年经营收入100亿元左右。

    今年6月,首开集团借壳天鸿宝业整体上市揭开帷幕。天鸿宝业计划向特定对象首开集团发行不超过5.5亿股股票,收购首开集团的主营业务资产。首开集团用于认购股份的资产账面净值约26.3亿元,包括北京城市开发集团有限责任公司100%股权等12项资产。

    市场分析师认为,首开集团无论资产规模还是盈利能力在行业中都极为显赫,因此整体上市或优质资产注入,对天鸿宝业的股权价值而言,都将出现大幅度的提升。作为天鸿宝业的第二大股东,美都控股的持股成本不到4元,而现在,天鸿宝业的股价已超过40元,美都控股无疑将成为这一事件的最大受益者之一。

    不过会计专家则指出,这部分股权的价值如何计量,主要取决于美都控股董事会的解释。按照现在的权益法计算,并不会对公司业绩产生正面影响。这笔股权只有过了禁售期,并出售后,其价值才能进入损益。

    天鸿宝业2006年2月实施股改时,美都控股承诺,其通过上海证券交易所挂牌出售股份的数量占天鸿宝业股份总数的比例,在十二个月内不超过5%,在二十四个月内不超过10%。目前美都控股持有的3461万股天鸿宝业股票中已有1299万股解除禁售。

    另外,公司的股权投资还包括：参股湖州市商业银行10%,控股浙江省最大的担保公司中新力合担保有限公司,占35%股份。这些股权投资相信今后会为公司带来较高的投资回报。

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