深圳二手房交易进入调整期 年底可能迎来拐点？

　　“这套房子的报价刚刚降了下来，比上半年便宜好几万啦！”7月30日、31日，记者在罗湖、福田区多家地产中介商的业务员口中听到类似信息。“我估计(市场)眼下还不算稳定，再等两三个月看看吧，应该还能降下来一点。”8月1日，市民张先生出现在福田区房地产登记中心办证大厅，他不是来办事，仅仅是“观察观察”。张先生观察的结果是“今天来办证的人并不多，7月份排长队的情景不见了”。

　　就二手房交易市场而言，8月1日是这样一个“分水岭”：此前买卖双方经中介撮合可以选择多种签约方式(被广为采纳的就是以“阴阳合同”规避高额税收)；8月1日开始全面统一启用新版二手房合同(简称“居间合同”)，政府调控措施多管齐下，二手房卖方或征收售房差价的20%所得税。2007版“居间合同”启用，所有二手房买卖将通过网上交易系统签订合同，以及银行房贷紧缩等方面的影响，深圳二手房市场报价已开始有所松动。

　　二手房成交量萎缩？

　　7月31日，记者来到福田区景田南小区某地产中介公司的营业部，告诉售楼员想买一套中小户型房子，中介公司工作人员在资料堆里查了半天之后答复称，小区里就挂盘有二房房源，其中有一套面积约77平方米的住房非常合适，报价是1.3万元/平方米，总价100万就可以了。

　　接下来的闲聊过程中记者获悉，该住房价位在六七月间报得更高，总价将近110万！业务员一边对记者介绍这套房子的优点一边感叹说，自从去年下半年以来，二手房的价格一直在猛涨，已经将近一年没有听到降价的消息了。

　　据房地产中介机构反映，对于即将启用的二手房买卖新版合同，目前大多数人持观望态度。二手房市场交易量与此前相比并无太大变化，但是一些二手房业主已悄然降价放盘。

　　根据记者了解，深圳二手房价格的回落并非个别现象。深圳美联物业近期提供的统计数据显示，进入7月份以来，在美联物业报盘售房的业主中，有三成业主主动要求调低报盘价格，价格调低幅度在5%~10%左右。很明显，卖方态度出现明显的转变，与原来的一味“捂盘”、提价相反的是，卖方开始主动调低放盘价格。

　　007版二手房买卖合同从8月1日开始启用，所有二手房买卖将通过网上交易系统签订合同。业内人士分析认为，刚启用的新版二手房合同会在一定程度上杜绝了“阴阳合同”的产生。之前，按照业内“实收价”的规则，买方在交易中就必须承担成交价的个人所得税、5%的营业税以及中介3%的佣金；一套1.6万元/平方米的房子，买方实际要付1.8万元/平方米。一位资深中介公司经理表示，杜绝“阴阳合同”后，预计未来两个月内市场上二手房成交量将出现萎缩现象，二手房房价会顺势下调二成左右。近期买方应持续保持观望状态，待全部政策明朗后，再视需要情况而决定是否购买。

　　年底可能迎来拐点？

　　新版二手楼买卖合同启用后，深圳二手房价格的走势究竟如何呢？二手房市场专家、中原地产一位副总经理在接受采访时分析，从现在起到年底，深圳二手房市场将经历一段“僵持期”，卖方报价会有所下降，但是买房的消费者大多会持币待购。“到了年底前后，卖方可能会先挺不住，因为供房的压力不允许他们把房子继续捂在手里，那时候，很多业主可能忍痛降价放盘”。因此，业内人士估计今年底前后，深圳二手房价格将出现较大幅度的下降。

　　进入7月份以来，已有许多业主主动要求调低报盘价格，价格调低幅度在5%~10%左右。很明显，与原来一味“捂盘”、提价相反的是，卖方态度出现明显的转变。与此同时，占据深圳二手楼交易市场份额最大的中原地产，6月份录得的二手房成交量比5月狂跌2/3。与6月上旬相比，7月上旬的二手房成交宗数和成交面积下滑超过三成，下滑原因不是个别房型或个别区域的成交出现异常所致，而是市场整体交易开始趋冷。

　　众所周知，在深圳这座移民城市中有近1000万人属于没有深圳户籍的外来人口，这部分人群的安居状况鲜明地体现在二手房出租和交易市场。二手房市场是深圳房价从平稳到活跃，从活跃到疯狂的主导性因素，影响了新房价格的拟订，引领和见证了深圳房价的一路狂奔。

　　“炒家”转战二线城市？

　　来自深圳官方的一份报告为深圳房价上涨分析出了四大原因。一是虽然深圳经济快速发展，居民收入不断提高，但土地资源短缺，人口快速增加，导致楼市供需矛盾加大。二是深圳外来购房需求有所增加。三是深圳前几年停止了经济适用房建设，增加了对市场商品住房的需求。不过一些人认为房价上涨的主要动力还是来自于炒房。

　　更能说明问题的是，深圳社会科学院近日公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》表明，从商品房转手时间分析，领到产权证半年就转手的住房占住房总套数的30.31%。

　　稍微细心些的市民都可以发现，近期以来深圳媒体地产广告已开始大幅宣传周边城市的商品房，近至惠州中山，远至长沙重庆，以相对低廉的价格刺激深圳人购房投资。记者身边多位工作了10余年的朋友就曾在上周末结伴飞往重庆，目的只有一个：看房，投资。

　　“现在深圳房地产市场的确是购销旺季，房价并非是"空涨"。但是对于承受能力有限的普通购房者来说，心理压力越来越大。”一位地产策划人士就表示，一方面深圳少有新楼盘推出，另一方面楼价高企，泡沫越聚越多，他的许多同业朋友已纷纷转战二线城市，他自己也在考虑出路。