“小产权房”背后的大问题

　　在6月18日建设部发布“小产权购房风险提示”和6月25日北京市国土资源局的摸底调查之后，被一些人喻为“未婚妈妈生下的宝宝”的小产权房，再次进入人们视野，有关农民宅基地转让争议不可避免地成为舆论焦点。

　　房价持续走高，人们将目光转向了一些乡镇建设的价格低廉的“小产权房”。

　　建设部发布的购房风险提示称，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。如果非集体经济组织成员购买了这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。而有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，其实都是不符合法律规定的，也不受法律保护。

　　事实上，中国目前的法律对宅基地并没有非常明确规定。土地管理法第43条、63条规定，集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地开发。

　　“土地管理法的实施细则中规定，有宅基地的农民只可将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内的成员。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波说。

　　真正禁止将宅基地卖给城镇居民，是《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，该规定要求加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中也规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

　　但作为一个部门规章，它的效力低于刚出台的物权法。事实上，在物权法审议的过程中就已经删去“禁止宅基地使用权转让”的有关条款。

　　楼建波认为，出现小产权房困局最本质的原因就是“禁止农村宅基地转让”，因为按照中国目前的法律规定，“农民宅基地的产权证无法过户给别人”。

　　物权法的出台将挑战目前现行的二元土地制度，“国有土地所有权高高在上，而农村集体所有权则出于下位的所有权，这必然导致土地价值出现畸形”，重庆大学法学院罗世荣副教授认为，同样的物权，就必须平等的对待。

　　包括立法者在内的很多人普遍担心，如果允许农民卖宅基地，那可能会导致守不住１８亿亩的耕地，“中国人的吃饭问题将面临依靠国外的尴尬”。

　　“守不守得住，关键还是看是否是集约化方式利用土地。”北京大学房地产研究所所长陈国强说，相比传统的一户农民乱占四五户宅基地的做法，通过新农村建设等节约化方式，是不会太大影响到１８亿亩的耕地的。

　　“卖不卖宅基地不是问题的关键，关键在于要从根本上消除户籍制度，允许人口的自由流动。”一位经济学家说。

　　国土资源部专职副总督察甘藏春(甘藏春新闻,甘藏春说吧)曾对媒体表示，国土资源部现在正在不断地总结各地农村集体所有建设用地使用权流转经验，在适当的时机再提交立法机构，通过立法来解决。

　　陈国强认为，小产权房问题的另一个制度性原因是，农村土地监管存在灰色地带，“实际支配土地的乡政府、村委会有很大操作空间”。