香江控股大地产战略提速 定向增发再次变脸

　　发行对象“缩窄”，收购方式变更，项目投资取消，细化发行数目及价格，深圳香江控股股份有限公司（香江控股，600162.SH）定向增发方案又一次“变脸”。

　　7月26日，香江控股公告了调整方案的具体内容。

发行对象由此前的向包括控股股东南方香江集团有限公司（以下称“南方香江”）在内的不多于10家的机构增发改为南方香江一家。新方案取消了现金收购增城香江90％股权，改为南方香江全额认购。原计划投资的“增城翡翠绿洲”项目也一并取消。

　　发行数目由此前的不超过2亿股确定为14334万股，发行价格确定为10.32元/股，相应的交易金额由此前的约19亿元减为目前的约14.8亿元。

　　整合提速

　　值得关注的是，香江控股同一天还公告7月24日与南方香江全资子公司恩平投资共同投资组建恩平置业，开发“恩平锦绣香江”项目。其中，香江控股出资90％，恩平投资出资10％。此前定向增发方案中，南方香江承诺香江控股将成为旗下运营地产业务的惟一平台。

　　南方香江的一位副总经理表示，“定向增发是集团在地产业务上实现整体上市的步骤之一。”

　　一个多月后，将存在潜在同业竞争的关联公司由上市公司控股，同时明确列出南方香江下属的4家关联公司注入香江控股的时间表，可以看出南方香江在整合地产业务上的步伐明显加快。

　　长期研究香江控股的中信建投分析师张朝晖说：“近两年南方香江在资本市场的一系列动作折射出一条较为清晰的大地产战略路线图。”

　　据了解，香江控股真正挺进地产业务开始于2005年。当时工程机械行业利润下降，南方香江在10月提出以旗下5家商贸地产公司的股权与拥有的山东临工工程机械有限公司股权置换，藉此实现业务战略转型，将香江控股主营业务由工程机械行业彻底转为商业地产和物流产业。

　　但该方案第一次未能通过证监会审核，而修改后的方案直到2006年10月才得以实施。香江控股正式确立了房地产为主业，特别是商贸地产业务。

　　今年4月，香江控股又收购了南方香江拥有的新乡光彩置业等3家公司的股权，进一步巩固了商贸地产主营架构。

　　此次收购的5家公司中，3家公司主营商贸地产，另外2家公司主营住宅项目。这样香江控股就初步建立了地产业务的商业和住宅两翼布局。

　　香江控股称，以住宅和商贸地产项目的开发为主营，力争在3~5年成为中国房地产领域中最具成长性、竞争性的开发运营商。目标是每年新增100万平方米以上的土地储备，每年新增3个以上的住宅项目，5年内销售额超百亿元。在商贸和住宅地产稳步发展的基础上适当介入旅游地产和工业地产开发。

　　至此，香江控股的整个大地产战略就已清晰可见了。

　　执行短板

　　张朝晖分析，香江控股采取合并同类项的专业化整体上市，一方面可以减少与关联企业的同业竞争，提高集团的资金运用效率；另一方面持有商业地产获得的持续现金流对住宅地产的开发有很大的帮助，形成互动发展的局面。但是，从目前情况来看，公司战略执行方面尚存不少的短板。

　　公司2005年的资产置换方案就先后调整两次才得以实施。无独有偶，此次方案一个月后就调整，反映出公司在资本市场运作方面思路不是很清晰，方案设计上不够完善，亟待改善和提高。

　　从公司的信息披露中，可以看出公司现金流比较紧张。6月25日，南方香江将其持有的香江控股9000万股质押贷款2亿元。6月29日，香江控股子公司郑东置业、沈阳东北亚、新乡光彩拟用土地使用权及在建工程抵押向银团分别申请3.5亿、2亿和3.5亿元的银行贷款。香江控股的一季报显示，公司的现金流约为-7500万元。

　　公司储备的土地存在的变数比成熟房地产企业的变化较为频繁。此次取消的投资项目就是一例。还有，香江控股收购的天津华运拥有的约405亩土地使用权中330亩土地被天津土地部门收储，将以商业用地公开出让。

  　作者：郭轩

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