07年地交会强音:农用地直接入市

　　"北大、清华很多老师也不好好带博士和硕士了。"

　　8月4日举行的07年地交会上,北京大学管理案例研究中心副主任岳川博为这些人感到无奈。"他们也要为钱而生存。"

　　根据他的研究,目前美国房价与收入比大概是3:1,日本则是4:1,中国大约是10:1甚至15:1。越来越多的中国人为了房子而竭尽全力。

　　8月初,北京已公布,该市上半年的商品住宅价格上涨10%,以上目前整个北京市五环以内已经难觅每平方米万元以下的商品房。根据深圳市国土房产局发布的数据,5月份,深圳市城区的成交均价突破了每平米2万元。

　　国务院发展研究中心办公室主任蒋省三在会议上指出,地方政府依靠土地生财是房价上涨的重要原因。根据国土资源部的公报,06年全国共出让土地面积23.25万公顷,出让价款7676.89亿元,同比分别增长40.4%和30.5%。而北京大学中国经济研究中心平新乔的研究认为,实际地方卖地的全部收入可能达到1万亿左右。

　　与此相关的是,在中国城市建设用地价格猛涨,更多的是农村用地被收归国有后实现的。而改变这种单一土地用地方式——不取消小产权房,让农村用地等直接进入市场,分享经济增长,成为07年地交会上的强音。

　　农用地参与城市化

　　农业用地参与城市化已经成为一个不可回避的问题。

　　蒋省三指出,中国人均城市建设用地面积在2005年达到133平方米,比国家规定的最高限额多了33平方米,也高于一些发达国家城市用地的82.4平方米的水平。

　　此前一年,根据06年地交会上国土资源部地籍司司长樊志全透露,在2004年时我国城市人均用地面积已经达到113平方米,超过国家规定标准近1/3。

　　仅仅一年,人均城市用地面积增加20平方米,说明城市圈地问题严重。而发达地区似乎问题更大。蒋省三指出,"一些省五年就已经用了十年的指标,有的省在2000年的时候就用完了2010年的指标。"

　　城市不断侵蚀新地,使得全国的耕地面积受到影响。

　　按照国土部的公报,2006年,全国耕地12177.59万公顷(18.27亿亩),与2005年相比,耕地面积减少0.25%,耕地净减少30.7万公顷(460.2万亩)。而当年耕地未有太多减少,在于同期农村土地整理复垦开发补充耕地不少,达到36.7万公顷(550.8万亩)。对此,进一步集约用地,特别是集约使用城市、农村用地,成为未来发展的一个重要话题。

　　北京大学中国经济研究中心林毅夫认为,未来随着中国城市化率的提高,农村用地可以腾一部分出来,关键是要做好存量土地如何进入市场的工作。

　　根据他的计算,到2020年有2亿农民要进城,宅基地就可以腾出1500万亩地。因此"一方面保证这些土地得到充分的利用,一方面从粮食安全出发保证18亿亩耕地的红线",而"农民腾出宅基地,要给予合理补偿"。

　　小产权房不应取缔?

　　与会绝大部分分析人士认为,目前农村土地参与分享经济增长的一些实际事件已经在发生,包括广东的集体土地入市,以及全国比较普遍的小产权房,后者不应该取缔。

　　所谓的广东的集体土地入市,是指不改变土地集体性质的前提下,农民通过出租土地用于建设获得租金收入。小产权房,是指在农村建设用地等的基础上盖的房子,这些房屋具有农村乡镇发的产权证,获得了当地新农村建设的相关审批。

　　记者了解到,目前北京类似的小产权整个销售面积占到全部商品房面积的20-30%,由于价格一般只有周边大产权商品房(建设部门发的产权证)的一半左右,目前处于尴尬的境地。一方面价格低廉,城市居民容易接受;另一方面有关部门认为,小产权房并不受法律保护,要求城市居民不要购买在集体土地上建设的小产权房。小产权房所以尴尬,是因为国有土地与集体土地不同权不同价。

　　由于政府垄断了一级市场,使得集体土地只有变成国有土地性质才能够投入市场。比如集体土地变成国有土地后可以盖大产权房销售,但是农村和农民得不到这部分增值的收入。而地方政府通过拍卖土地,收益则是水涨船高。

　　天则经济研究所张曙光认为,农民维权问题占到全国维权问题的30%,而农民问题里面的70%与征地问题有关,要害就在于此。

　　国务院发展研究中心办公室主任蒋省三则指出,通过城市扩张来增加地方政府的可支配税收的方式需要改变。

　　调查显示,建筑业和房地产业的营业税和所得税在地方税收中的增加幅度最大,一些发达的县高达50%到100%,占地方税收总量中的37%,"我们也感觉到很吃惊,这个增加的份额比制造业增值税的增加都要快"。蒋省三表示。

　　他认为既然农民集体留用地在东部沿海地区已经很普遍地存在着,那就要探索农民集体留用地的新路子,弱化政府对土地市场的垄断,保护农民集体土地财产权利,"鼓励农村集体建设用地直接进入市场,"直接"这两个字是非常关键的,也是非常重要的。"他语气很干脆地说。