如何杜绝潜规则是房地产行业最大挑战

　　近期出版的《财经》杂志刊登了《失意潜规则》一文，该文通过反映近来被炒得沸沸扬扬的上海松江客运中心地产开发案，为我们描述了上世纪９０年代以来上海房地产市场在以土地交易为核心的开发模式中存在的一系列潜规则。

　　在该地产开发案中，法律的相关规定一开始就被忽略了，一切是以各方的利益为重展开。从上海松江区政府，到外资大股东周建和，可以说都还没有把法律的相关规定和国家政策贯彻到项目开发建设的始终，而成了他们行动想要规避的“羁绊”。

　　政府为了政绩，外资为了利润，两者都需要客运中心系列工程“大干快上”，两者在利益面前成了“坚固”的共同体。于是乎，在相关土地规划尚未办妥、征地工作尚未完成或者根本没有开展这项工作的情况下（据媒体调查，客运中心占用的土地至今在法律上还是耕地），地方政府的代表就敢承诺以极低的价格向合资公司注入１２００亩土地；在明知客运中心及配套的住宅用地必须为城市建设用地（项目占用的是农村集体土地）的情况下，松江区政府的领导还敢在专题会议上公开提出“先以市政公共建设配套和绿化配套用地名义，向上海市房地局申报，然后再通过补地价转为建设用地”；在２００２年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、要求以后的土地出让必须采用“招拍挂”方式情况下，客运中心工程却敢于没有任何合法手续而于２００３年破土动工；在最终不得不采用“公开方式”批地给合资公司的情况下，地方政府与资本方又公然联合起来，事先作出一系列安排，连土地出让金都可以不按照“公开”“招拍挂”的价格支付，而是以双方协商的价格为准。

　　但是，事物的发展总是相联系的，当你不尊重法律、视法律为无物的时候，恰恰是你不能获得法律保护的时候。曾经利用潜规则将这个故事中的“事业”搞得一帆风顺的周建和，在上海房地产业“井喷”式增长的背景下，同样被别人以潜规则搞得灰头土脸。

　　现在摆在周建和面前的局面是：周建和旗下的北京庄胜对客运中心的投资已经上亿元，而客运中心的现状是工程早已停工，所占用的土地在法律上还是耕地，合资公司欠债已达３亿元并且已进入执行程序，这块资产看来是剩不下什么了；他曾经中标的嘉松南路２号地早已花落另一家开发商手中，想争回来是不大可能了；据说是别人代他的合资公司投标的大学城站２号地，在经过一系列的股权运作后，早已被曾经的战友如今的“对手”所控制；至于曾经是意向中的第三块地即祥和路２号地块，在“招拍挂”已成大势而周建和资本并不那么充裕的情况下要想摘牌谈何容易？更何况，以周建和当下与地方政府的关系，摘取这块地即使仍有潜规则可循，那也只能是别人的游戏了。

　　该案再次向我们证明，阳光下的财富才是真正的财富，尊重法律者才能受到法律的保护。潜规则其实是一种弱肉强食的“丛林法则”，在这一法则之下，没有永远的强者，任何强者都只是暂时的，他随时都要警惕被更强者吞噬，财富带给他的常常并不是幸福。

　　潜规则又常常伴随着暴利，它使强者快速获得与他的付出远不相衬的巨额收益，强力拉大的贫富差距强烈地冲击着大众对贫富、公平的承受底线。潜规则使地方政府忘记了依法行政是它必须时刻遵守的原则，为了追求政绩，潜规则常常代替法律，成了个别官员的行为准则，而最终受损的是人民的利益，是法治的推行。

　　因此，我们的所有经济活动，特别是在垄断条件下充满灰色地带的房地产行业，如何杜绝潜规则，遵循市场经济规律和法律政策运行，是市场健康持续稳定发展所面临的最大挑战。

　　（作者为北京市长安律师事务所合伙律师）