申银万国：苏宁环球地方诸侯攻城掠地战役刚刚开始(图)-搜狐财经

　　投资要点：

　　二三线城郊大盘开发模式，极具前瞻性。大盘开发是政府和企业之间的互惠互利的合作模式，公司能够充分享区域土地升值和成本节约的双重收益。在中国城市化不断发展的今天，这种模式将会不断应用于二三线城市。

但大盘开发模式对管理层的眼光、魄力和管理策划运作大盘的经验要求比较高的，是公司风险的主要来源。

　　民营企业引入职业经理人。作为民营企业，公司大股东正在积极转变自身职能，希望通过引进职业经理人来提高公司的管理运作效率，并逐步引进股权激励计划。这种尝试有助于提高公司长期经营效益。

　　公司未来3年业绩将保持高速增长。此次资产注入的威尼斯水城，总建筑面积454万平方米，因此08年主营业务收入的增长率有望达到300%左右。公司此次新增融资额也会不断用于扩充土地储备，预计明年的土地储备将增至为2000万平米左右，从而保证了公司未几年的高速增长。

　　考虑资产注入项目，并按增发4.2亿股后的总股本计算，摊薄后EPS为0.24，1.26和2.70元，按08年30倍、09年20倍计算，合理的股价为38-54元；公司RNAV25.9元，按2倍溢价，合理的股价为51.8元。6个月目标价位55元，给予“买入”评级。催化剂将来自公司业绩的提升，以及土地储备不断充实。

　　投资案件

　　投资评级与估值

　　考虑资产注入项目，并按增发4.2亿股后的总股本计算，摊薄后EPS为0.24，1.26和2.70元，按照08年30倍，09年20倍对公司估值，合理的股价为38-54元；公司RNAV为25.9元，给予2倍的溢价，合理的股价为51.8元。充沛的现金流和增发融资金额将进一步扩充土地储备，提高公司RNAV水平。综上，我们给予“买入”评级，6个月目标价位为55元。

　　关键假设点

　　由于公司的天润城和威尼斯水城的前期销售情况良好，我们预计这种销售情况有望延续；公司下半年推出的吉林天润城，将以低价和多元化的产品业态吸引购房者，预计销售情况良好。

　　有别于大众的认识

　　市场可能担心：公司是否能够继续获得大幅的地块；土地集中分布于部分区域，市场销售风险比较大。

　　我们认为，银行信贷紧缩带给企业的压力远远高于土地紧缩带来的压力。8.31大限，改变了土地完全弹性的供给制度，但是企业仍然具备多种土地获取的途径。

　　由于公司主要进驻和选择的是一些二三线城市，这些城市的房地产市场才刚刚崛起，相对于一线城市的房价而言，这些城市价格刚刚起步，市场泡沫也比较小，因此，整体风险是不高的。另外，市场不应该过于低估二、三线特别是三大经济带的二三线城市旺盛的购买力。

　　股价表现的催化剂

　　房价的上涨无疑是地产股最好的、最快的催化剂。中短期内投资者需要关注：

　　吉林天润城的销售情况是否符合投资者的预期，公司新增土地储备也将提高我们的估值水平。

　　核心假设风险

　　风险来自两点：吉林天润城是否能够一炮打红；这关系到该项目未来的发展；土地集中的区域是否会受到政府政策打压，这些区域的房价是否会出现大幅回落。

　　1．战略定位清晰，锁定二三线城市大盘开发

　　1.1大盘开发：政府和企业合作的互惠互利

　　大盘开发时代的来临是中国城市化进程的结果。城市化导致的人口的集聚使得原有旧城的承载力不断降低。新城的出现几乎成为必然的结局。政府在城市的规划和发展中，由于其资金实力和能力的限制，需要引进开发商参与到新城的建设和规划中来，因此，传统意义上的开发商造房发生了革命性的变化，他们由简单的造房变为一个新城的创造者和运营商。开发商扮演了越来越多的政府原有的角色。

　　这种大盘开发的兴起，崛起于中国市场化和城市化进程最为快速的地区，广东华南，从碧桂园到奥林匹克公园再到广州的星河湾，广州开发商把大盘开发运作的游刃有余。从华南的经验可以看出，新的“造城”运动，实质上是开发商和政府互利的结果。首先，政府从宏观层面上制定了城市发展的方向和定位，结合开发商的力量来创造新的景观和生活空间；而开发商则结合政府在城市发展导向上的引导和整体布局在建筑、小区规划、节能技术、舒适度等技术层面的创新，建筑适宜人居的新城市。

　　因此，我们认为，大盘开发实际上是政府和企业之间的一个互惠互利的合作模式，而这种模式，在中国城市化不断发展的今天，将会不断应用于一线城市的郊区以及二三线城市。以苏宁环球所在的南京江北区域为例，政府早期将江北定位于居住、休闲的区域，引进了南京数个大开发商参与到新城的建设中来，政府再利用土地批租获取的资金进行配套设施的完善。这样的互作模式，造就了一个新城的快节奏的开发和建设。在2002年来看，江北还是被人鄙弃和遗忘的区域，而如今，随着人口的不断迁移和江北配套的完善，该区域的居住已经愈发的完善。

　　1.2二三线城市具备发展空间和潜力

　　中国未来的住宅市场存在充足的发展空间。这种发展的机会不仅存在于大型的一线城市，也存在于二、三线城市。我们认为，这些城市房地产市场才刚刚起步，无论是规模还是房价都存在一定的提升空间；尤其是对处于三大经济圈内的三线城市，城镇化和区域经济的发展将给其房地产市场的发展提供持续的驱动力。

　　首先，在中国城市化进程过程中，二、三线的城市不断扩大规模，将成为容纳新进农村人口和小城市人口的重要场所。从1996年到2003年，中国的城市结构发生了重大的变化。2003年，人口百万以上城市已达174个，也就说除了省会城市和直辖市之外的百万人口大城市已经达到了140个左右，而50-100万的城市也在不断膨胀和增长。从这个角度来看，中国城市化进程中，所带来的住宅发展机会不仅存在于省会和直辖城市，也存在于三线的地级城市。

　　其次，随着居民消费水平的提高，未来城市人口对住宅的要求不断提高。而从实际的情况来看，目前，中国的中小城市房地产发展仍较落后，小区规模小，缺乏合理规划和正规物业管理。因此，这些城市的住宅市场才刚刚起步，还有很大的改善和发展的空间。

　　第三，受大城市的幅射效应，三线城市的经济发展有巨大潜力，并将受惠于大城市的区域扩张，这将给三线城市房地产市场的发展提供持续动力。这种情况在三大经济带的三线城市将尤为突出。区域联动性非常明显的区域包括珠三角、长三角和环渤海地区。

　　第四，二三线城市才具备大盘开发的基础。从目前土地市场格局来看，供给的紧缩已经成为不争的事实。传统的完全弹性的土地供给制度将逐步被政府垄断的招拍挂替代。而在一线城市，受制于土地存量和开发规模的限制，政府手中大幅的地块已经逐步减少，而且由于房地产市场相对成熟，政府完全可以自身享受地价不断升值的部分，而不会将这部分收益一次性赋予开发商。但是二三线城市这种格局则完全不同。由于绝大多数的三线城市都处于房地产市场发展的起步阶段，城市建设落后。政府迫于城市开发建设和自身资金实力有限的需要，非常欢迎和鼓励有实力的开发商进入。政府的积极态度意味着往往能给开发商提供更为优厚的条件，包括超大的地块、较低的土地价款、分期支付土地出让金、简化和缩短审批流程程序等等，这种优惠有利于降低开发成本、提高效率。

　　因此，我们认为，对于部分开发商来说，与其冒险进入土地成本高并且市场波动剧烈的城市，还不如深耕于成长空间较大的二三线城市，选择地价较低、市场竞争相对较缓和前景乐观的二三线城市。而从实际调研中，我们发现，这种思路已经渗透于苏宁环球的高层脑中。大幅地在长三角和环渤海区域的二三线城市圈地将是公司融资后积极要做的事情。公司未来战略规划上将定位于二三线的有发展潜力的城市，依赖大盘开发的规模优势不断提高企业的扩张能力和获利能力。

　　2.大盘开发：风险和收益并存

　　2.1分享土地升值和成本节约的双重收益较低的土地价格是大盘开发的公司引以为豪的竞争优势。对于做大盘开发的开发商而言，由于其进驻的时间相对较早，一方面，早期拿地的成本相对较低，地价上往往具备了先天优势；另一方面，随着大盘开发的不断推进和城市配套的完善，区域的升值潜力也在不断提高，地价往往也有了较大幅度的升值。以苏宁环球所在的江北区域为例，公司在2002年拿地时的土地成本控制在每亩30万左右，而最近新拍卖的几块地块的价格已经飙升到每亩220万左右。因此，单单地价的升值部分就已经是非常的可观了。

　　我们对比了大盘开发的公司和其他模式地产开发商土地成本和其他相关费用之间的差异：

　　显然，与做中小盘的公司相比，大盘开发的公司的土地价格竞争优势是无可比拟的。由于房价的上升导致了其土地成本占开发总成本的比重不断下降。成本的相对领先优势决定了公司在产品定价上具备绝对的话语权。

　　除了土地成本的相对便宜和具备升值潜力外，大盘开发的另一优势在于销售费用和管理费用也相对低廉，规模优势非常明显。我们对比了不同开发模式下的成本比重，显然，做大盘开发的碧桂园、苏宁环球等在显得更具规模优势。

　　2.2不可忽视的开发风险

　　在我们对大盘开发被为推崇时，我们也需要冷静的看待大盘开发所存在的风险。我们认为由于开发所涉及的盘子相对较大，那么开发商首先需要对这个区域长期的升值潜力有个清晰的认识和判断。这对开发商的眼光和魄力要求是非常高的。如果区域的开发不成功，那么开发商往往面对的风险也非常的高，整个大盘的失败将对公司的盈利产生巨大的风险。

　　其次需要看到大盘开发模式的复制性和可持续性。由于大盘开发要求获取的土地面积足够大，动辄就是上千亩的土地。而这对于供给紧缩下的土地制度无疑是个挑战。我们判断，由于目前中国正处于城市化加速发展的过程中，新农村建设也在不断被中央提及，因此，近几年来二三年城市大幅批租的情况并不会有所减少，从短时期内来看，这类公司需要加大土地的储备为公司未来长期发展做好资源储备；而从长期来看，他们需要在战略定位上要做好规划和准备，一旦公司大盘开发在拿地上不具备优势了，那么中小盘开发也不失为另一选择。

　　第三、良好的开局和规划成为大盘成功的关键。由于涉及的盘子太大，因此，对于公司来说，前期的规划甚为重要的。公司需要把握开发的节奏，控制每期的供应量，小步快走；在对每期的开发的产品上，要有清晰的定位和明确的针对性，这样可以持续挖掘市场的有效的购买力；低价是大盘的优势，但是品质是不断提升公司利润空间的关键，因此对于大盘开发来说，公司在营销管理各个环节均要谨慎和不要马虎，树立良好的口碑不断刺激市场的购买力。

　　我们认为，大盘开发商一定要做好整个盘子的规划和设计，不可追求短期的利益，要注重公司长期的发展和可持续性。从苏宁环球目前的开发情况来看，我们认为，公司推出的天润城和威尼斯水城在定位上还是比较清晰的，天润城的定位较为低端，产品优势在于价格低廉；而威尼斯水城注重品质和配套的完善，从市场目前的销售情况来看，顾客对公司的产品还是比较认同的。

　　3.激励有望到位，家族企业探索职业经理人模式

　　我们相信，中国房地产业的市场化趋势不会改变，民营企业一定能够成就为一股强大的力量。我们丝毫也不怀疑这些企业的可持续发展能力，但是作为传统的家族企业，随着这些企业发展中规模的扩大，必然会受制于人才的瓶颈，尤其是上市成为公众公司之后，必须考虑引进职业经理人制度，完善公司治理结构。从公司目前的治理结构上来看，公司董事长张桂平以及其子张康黎共持有公司的股票28248.79万股，占股本总数的57.54%。本次非公开发行股票的股数为38,000万-42,000万股，大股东以其下资产增持公司的股票约2亿股，合计持有公司49,648.11万股股份，持股比例为54.5%-57%。由于其子在国外读书，公司的整个话语权实际上全部在张桂平一人手中，而其又兼任公司的总经理。这种经营模式，是早期的民企发家的惯用手段，但缺陷也是毋庸置疑的。首先，大股东完全占据了公司的经营管理，让外部的投资者对公司的公开透明经营有所保留和怀疑；其次，这种模式对个人而非团队的依赖程度太高，一旦公司核心人员出现变动，公司未来的持续稳定经营将有所影响。因此，对于这种家族企业的公司，市场对其的认知还是存在一定的分歧。但是就我们的了解，目前，公司的治理结构正在发生一些改变。董事长正在考虑授予公司引入管理层持股，未来对公司的核心人员授予了部分股票；同时定向增发后，外部基金也成为公司较为长期的股东，对公司的运作管理也会逐步关心。这种向公众公司的逐步转型，将提高公司的透明度，增强公司与资本市场的沟通。

　　4.定向增发完成，优质资产提高企业获利能力

　　目前，公司正在开发建设的楼盘共有3个，包括南京天润城、苏宁天华硅谷和吉林天润城项目。此次，公司向大股东定向增发，意图收购大股东人张桂平父子持有的浦东公司84%的股权。目前，浦东公司正在开发的楼盘包括正在开发“威尼斯水城”项目，拟开发“浦东大厦”项目。定向增发完成，公司的项目储备得到进一步的扩充。

　　4.1土地储备丰厚，注入资产质量优良。

　　公司现有的土地储备包括南京天润城、南京天华硅谷、吉林威尼斯水城以及新注入的资产南京苏宁威尼斯水城。这些楼盘突出的特点在于楼盘比较集中，均是大盘开发。我们依次对这些楼盘做介绍和分析：

　　南京苏宁天润城：“天润城”项目用于系由天华百润于2003年7月通过挂牌出让取得，土地面积2,860,079平方米（约4,292亩），土地成本约为44.33万元/亩。该楼盘位于南京江北地区，总规划建筑面积为360万平方米，建成后将形成一个超大规模社区。未来地铁3号线将直通天润城，而且南京已规划落定包括长江大桥、二桥、三桥在内的11条过江通道：七条公路桥，1条地铁，2条铁路桥，将彻底打破江北发展交通瓶颈。从区域配套来看，天润城的商业也在不断完善。随着浦口区大桥北路“华东MALL”的正式启动，以及国际零售商巨头沃尔玛的即将进驻，使桥北本已初具规模的商业更趋完善，加上天润城本身颇具规模的底商和商业配套设施，将使天润城业主就近享受一站式的涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等全方位的便利生活。

　　南京苏宁天华硅谷：本项目总占地面积492.6亩，位于浦口区泰山街道的核心位置，东临泰冯路，西依宁六公路，毗邻高新技术开发区、沿江都市工业园区以及南京大学、东南大学等多所高校校区，依托周边区域几十万人的庞大消费群体以及江北华东第一大商贸基地的人流消费潜力。天华硅谷分南北两块地块，中间被山隔开，北片建筑面积为12万平，南片建筑面积为40万平，是一个涵盖商业、商务办公、休闲娱乐、居住为一体的综合性房产项目。目前，该地区的别墅、联排别墅等高档住宅销售价格基本保持在8000元/平方米以上、商业地产销售均价基本在7500元/平方米左右。由于“天华硅谷”项目地块属政府“净地”出让，目前正由政府负责实施拆迁工程。该项目施工分为三期，拟定于2006年11月开始基础施工，2007年3月开始第一期施工，2009年10月完成第三期施工。

　　吉林天润城：该项目占地约5800亩，容积率1.4，拟开发600万平米超大型住宅。今年公司已取得1000多亩的首期供地，明年年底，待其他动拆迁完成，公司将取得其他剩余地块。该项目位于吉林市最好的地段，在温德河以南，松花江以西，小白山以东，红旗大桥（规划中）以北，地处满清文化的龙脉之地，临近吉林市最知名的中学吉林一中及以接待国家领导人和外宾而闻名的西关宾馆，与北华大学等知名学府隔江相望，拥有丰富的人文底蕴。项目所在地的丰满经济开发区，也正在紧张的规划和建设中，随着吉林市人民政府的迁入，必然带来城市发展的新方向。跟据当地媒体报道，“苏宁天润城”项目已被吉林市列为2007年吉林市十大重点工程之一。在定位上，该项目与南京威尼斯水城极为相似，产品多样化，包括联体别墅、花园洋房、高层、多层和酒店等。该项目一期在6月份开工，10月份开始预售，先期可能先开发30-50万平米，2008年即将有利润贡献。

　　南京威尼斯水城：该项目是公司此次定向增发新收购的资产。该项目位于浦口区沿江镇，和幕府山隔江相望。项目占地4500亩，规划总建筑面积约495.25万平方米，是目前南京的第一大盘，占据着南京沿江线95公里中最美的2600米，也是南京市政府斥巨资打造的新滨江板块中沿江线最长的高档楼盘。该项目通过长江大桥到达市中心约20分钟到达浦口区商业中心仅需5分钟左右，而且未来的地铁三号线经过该项目周围。其景观规划以世界著名水都意大利的威尼斯为规划蓝本，城镇的主要公共空间都是以水为核心。公共配套设施规划有会所、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、品牌店、餐馆、体育场等。建筑形态包括多层、小高层、高层及联排别墅、双拼别墅及独立别墅。

　　浦东大厦：该项目是公司此次收购的另一项目。“浦东大厦”位于南京市浦口区泰山转盘西北侧，项目占地面积7,889.7平方米，规划建筑面积78,743.5平方米，其中住宅44,959.5平方米，商业15,864平方米,车库及公建17,920平方米。该项目与“威尼斯水城”项目同处一个区域（桥北板块），周边环境优越，计划建筑一座集商业购物及小户型公寓式办公为一体的综合性超高层新地标性建筑，建成后将成为江北第一高楼。公司将该项目定位于南京市江北地区首席标志性建筑类型高档物业，住宅部分定位于处于区域市场空白的高档精装修公寓；裙楼商业部分定位于辐射周边的综合性多功能商业体。预计该项目将不晚于2008年年初动工，预计2010年可以完成工程施工。

　　4.2盈利能力分析成本控制力强，获利能力不断提高

　　前面我们分析了大盘开发的优势土地成本较低、升值潜力较大、管理费用和营销费用相对比较低廉。而从公司实际在运作的天润城和威尼斯水城来看，情况亦是如此。

　　公司在推出大盘第一期时，往往采取低价战略占领市场，打响品牌。例如，公司在推出苏宁·天润城时，打出“2380起价、2500均价”的“天天平价”口号。

　　这种低价的策略快速的占领了市场，使得潜在的消费需求被激发出来。市场销量非常良好。而随着后期的推出和产品的完善，价格也不断攀升，而最新的价格已经上涨到4200元的均价，因此，公司的毛利实际是在不断的攀升。我们分析公司2006年的年报，由于天润城的售价相对较低，毛利水平在20%左右，而如果按照现在4200的售价来计算，毛利有望提高到50%左右。因此，公司大盘运用价格的对销售净利的弹性是非常大的。

　　同时，由于前期已经形成了相当的知名度和口碑，公司在后期的销售上得心应手，销售费用相对较低。而在项目的管理和运作上，公司采用一个项目公司负责一个大盘的开发。由于项目体量大，规模效应非常明显，管理费用率会随着项目结算量的增大而降低。

　　4.3资金周转情况良好，募集资金将进一步用于扩充土地储备

　　由于公司所销售的大盘已经进入了良性循环过程之中，资金周转速度很快。

　　从目前的预售情况来看，今年威尼斯水城和天润城预售面积预计可以分别达到50万平米，按照销售均价4000元来看，公司回收现金可以达到40亿左右。随着吉林天润城项目的动工和销售，明年公司的现金流情况将更为良好。现有的现金流足以支撑公司目前项目正常的滚动开发。

　　而此次，公司计划融资50亿元，募集资金大部分将进一步用于扩充企业土地储备。我们假设公司将40亿的资金用于新增土地，按照每亩50万计算（我们假定公司主要是在二三线城市，采用目前历史的均价来估算，可能有部分低估），公司新增土地储备可以达到8000亩，按容积率1.5计算，公司的土地储备还有800万的扩充潜力。因此，我们判断，公司未来至少可以再储备2个大盘；而公司如能与当地政府协商分批支付地价，公司扩充土地储备的能力将更强。

　　目前，市场可能过于担忧企业的获地能力。而我们认为，银行信贷紧缩带给企业的压力远远高于土地紧缩带来的压力。8.31大限，改变了土地完全弹性的供给制度，但是企业仍然具备很多的土地获取的途径：

　　首先，依赖招拍挂。市场公开拍卖的方式导致的结果是土地价格的上涨。只要地价不至于超过开发商预期的利润率水平，那么高的地价也是其能够接受的。

　　这种方式相对竞争比较激励，透明度可能较高，而且往往需要公司一次付清地价款，对公司资本的要求非常大。市场上典型的依托于公开招拍挂的公司如金地集团。

　　其次，协议转让拿地。由于信贷的紧缩政策导致大量的中小开发商不得不被迫出售自己手中的土地，那么对于具备强大资金获取实力的公司来说，这无疑是个最好的扩充土地资源的方式。以万科为例，2006年，其新增土地储备中，有60%是通过这种方式获得。这样的拿地方式，有助于降低企业的获地成本。

　　再者，政府请进来的方式。部分二、三线城市的地产业才刚刚起步，行业中的优秀公司可能并未涉足。地方政府处于城市发展的目的，更希望引进大的发展商开发一些加大的地块，而本地的开发商往往不具备这样的实力。因此，这种情况，使得部分有志于扩展到二、三线城市发展的开发商在土地囤地上显示了优势。

　　这类公司的代表包括保利、苏宁环球、碧桂园。

　　第四、一、二级联动的拿地方式。从最终的形式上来看，这种拿地方式也是要依赖于公开的招拍挂，但是由于一级土地的开发商对地块较为熟悉，有着更多的信息和资源获取优势，因此，更容易拿到二级开发权。典型的包括地方的龙头国有企业，例如北京城建、首开集团、天津泰达等。

　　因此，我们相信，资金充裕后的苏宁环球，可以具备适合自身的方式取得土地储备。而且，融资后资本市场给予的压力也将迫使企业不断加大土地储备。

　　5．RNAV存在安全边际，未来盈利情况良好

　　5.1静态RNAV和动态RNAV计算目前市场上对NAV的评估各不相同，差异和分歧也比较大。我们在估算时，主要考虑公司每个楼盘的预计销售价格和可能发生的相关费用，得出公司从项目中获得的净利润，然后计算出该项目为公司带来的每股净资产增加（我们并没有考虑房价的上涨和公司的未来收益的贴现）。

　　由于这种计算，仅仅是考虑了公司现有土地储备下的NAV情况，也就是静态的NAV水平。从公司目前的现金流情况来看，我们假设公司将40亿的资金用于新增土地，按照每亩50万计算（我们假定公司主要是在二三线城市，采用目前历史的均价来估算），公司新增土地储备可以达到8000亩，按容积率1.5计算，公司的土地储备还有800万的扩充潜力。因此，我们判断，公司未来至少可以再储备2个大盘；而公司如能与当地政府协商分批支付地价，公司扩充土地储备的能力将更强。那么从动态的角度来看公司的土地储备，未来800万的新增土地储备按每平米净利润1000元来算，将提高公司的每股NAV10元（这个只是最为粗略的算法，我们想告诉投资者的是，未考虑未来动态项目储备将低估公司的NAV水平）。

　　因此，我们认为公司明年的NAV可以达到35.9元左右。如果按照目前市场上07年NAV2倍的平均水平，我们认为，合理的股价在51.8元。

　　5.2未来三年盈利预测

　　从目前南京天润城和威尼斯水城的销售情况来看，销量非常良好。预计今年全年天润城的销售面积可以达到60万平米，威尼斯水城的销售面积可以达到50万平米。我们认为，由于这两个大盘定位清晰、已经具备了一定的市场影响力，客户反映较好，未来可以持续保持这样的销售势头；而吉林天润城项目，公司今年预计开工50万平米，预售1期销售价格在3200元/平方米左右。我们调查了吉林的房价水平，同等地段的房价已经达到了4000元以上。我们认为，公司该楼盘地理位置较好，并且产品形态丰富，配套相对完善，3200元的价格在市场上是具备影响力和价格竞争优势的，未来的销售均价我们保守预计在3800元左右，明年的销售量我们估计在30-50万平米左右（从目前的排号和市场反响情况来看，完成这样的销售量应该问题不大）。另外，公司的天华硅谷项目今年也会部分预售，明年将进入结算期，该项目定位较为高端，预计销量不俗。

　　5.3公司估值和投资建议

　　随着房地产投资的回暖和整个市场的火热，我们看到了越来越多的地方诸侯纷纷攻城略地，加大土地储备以满足其长期的发展。在这些公司中，我们比较看好的是前期已经具备了相当开发能力的地域龙头。比如说碧桂园、重庆龙湖地产和苏宁环球。苏宁环球在南京有着10余年的开发经验，累计开发的楼盘的建筑面积为300多万平方米。这样一家企业，我们相信，其有能力在中国火热的地产市场上分一杯羹。

　　考虑资产注入项目，07-09年摊薄前的每股收益分别为0.45，2.35和5.03。

　　公司目前股本4.91亿股，此次增发拟扩充股本3.8-4.2亿股。按上限4.2亿股计算，增发后总股本9.11亿股，摊薄后EPS为0.24，1.26和2.70元，按照08年30倍，09年20倍对公司估值，合理的股价为37.8-54元；按照RNAV来计算，股价的安全边际为25.9元，但是充沛的现金流将提升公给予“买入”评级，6个月目标价位为55元。股价的催化剂将来自房价的上涨和公司新增土地储备。