温和新政难降北京火爆房价

　　　8月1日，北京地税局酝酿已久的两项房地产新政策同时出台。然而，这两项政策并未在地产圈子中产生多少轰动效应。

　　这两项新政策，一份名为《北京市地方税务局关于城镇土地使用税征收管理有关问题的通知》，明确了北京城镇土地使用税的征收细则，即城镇土地使用税将在10月征收并且税额提高两倍；另一份则名为《北京市地方税务局关于加强土地增值税税源管理有关问题的通知》，要求北京地税局各分局对土地增值税的税源情况进行严格排查。

　　“与此前的国六条、国八条相比，这次房地产税收政策的调整其实很温和。”北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆对《财经时报》评价说。

　　温和的新政

　　不难理解作为地产老板的黄玺庆为什么会觉得这是一个相对温和的调控政策。

　　国内城镇土地使用税的征收始于1984年，由于当时还未完全对土地进行商品性的核算，因此使用价格较低。尽管近年来土地价格上涨凶猛，但土地使用税还保持着原来的征收标准。

　　“物价和居民收入已经翻了好多倍，但是土地使用税一直没有进行调整。国家作为土地的所有者，并没有在土地上涨过程中获得应有的收益。”中央财经大学财税研究所副所长刘桓认为，这次城镇土地使用税提高两倍，对于开发商的成本构不成太大的威胁，“以王府井为例，如果原来的使用价格是10元，现在即使增加到30元也不算高，因为这个地区的租金都不知道翻了多少倍。”

　　刘桓认为北京地税局的这次调整，目的在于一定程度上控制开发商的收益水平，“能不能起到这个作用，最终还取决于市场的反应和接受程度。”

　　黄玺庆也指出，目前国家的基本判断是国内的房地产投资过热，更深层次的考虑是房地产的快速发展伴随的建筑能耗非常严重，因此希望能够通过政策调整提高房地产门槛，抑制这种现象。“但在目前房价不断上涨的形势下，增加的这点成本根本不算什么。”

　　杀伤力

　　如果说提高两倍城镇土地增值税略显温和，10月开始清算土地增值税则显得更具杀伤力。

　　先前国内房地产土地增值税的免征优惠于2000年底结束，其后采取预提的方式。但各地对土地增值税的执行力度普遍偏轻，大部分房地产开发企业并未足额缴纳和预提土地增值税。

　　“由于管理松散，土地增值税的预征方式，最后导致大多数项目都不了了之。”刘桓道出了其中的缘由。

　　今年1月，国家税务总局网站发布最新《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。这份通知指出，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。

　　而按照8月1日的《通知》规定，房地产项目的整体销售达到85％的时候就必须开始缴纳土地增值税。

　　对于北京市土地增值税如何清算的问题，北京市地税局局长王纪平曾公开表示，将实行累进税率征收，这样开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税金就越多，最高的税率可达60％。

　　“这不仅提高了开发商在房地产财务核算方面的要求，而且捂盘惜售的情况也会受到影响。”财政部财政科学院就所税收政策研究室主任孙刚说。

　　执行

　　就在上述政策出台一周之后，中国人民银行于8月8日发布的二季度货币政策执行报告显示，房地产价格又出现了加快上涨的势头，部分城市价格涨幅依然较高。其中上涨较快的北京已经连续14个月同比涨幅超过8％，6月甚至高达9.5％。

　　北京地税局的新土地税收政策能否在一定时间内消化，并某种程度上对高房价产生抑制作用，再次成为人们心中的问号。

　　“上述税收政策的出台就是希望房价不要上涨得太快，开发商能够自我消化增加了的成本，而不是转嫁到购房人身上。但不管出台什么样的调控政策，能否达到应有的目的，关键在于执行的力度如何。”刘桓说。