商界·名家午餐会:《物权法》对房地产业的影响

　　【主持人】欢迎大家参加由欧美同学会商会2005委员会组织的午餐会，我们今天的题目是《物权法》对中国房地产业的影响。首先我介绍一下今天到场的嘉宾。今天我们是由国内规模最大的律师事务所金杜律师事务所的主席、创办人王俊峰先生做主持人。还有英国史密夫律师事务所资深合伙人肖志岳律师，中原信达知识产权代理有限公司副董事长、常务副总裁谢丽娜女士，还有北京赵小鲁律师事务所首席合伙人赵小鲁律师。还有我们的特邀嘉宾北京银泰置业有限公司副总经理朱晓东女士，还有搜房新房集团北京分公司总经理唐美华。

图：欧美同学会商会2005委员会执行秘书长王红

　　【王俊峰】各位理事、各位朋友大家下午好。非常感谢各位来参加这个活动，我们今天的活动是一个午餐会，题目是有关《物权法》的。大家都知道经过激烈的争论伴着殷切的期盼，而且经过了8次审议，3月16日十届人大五次会议通过表决，高票通过了《中华人民共和国物权法》。当时的赞同票有2799票，反对票是52票，弃权票是37票，应该是绝对的高票通过《物权法》。为什么《物权法》有那么多的争议？因为大家都知道《物权法》涉及到国家法律体系最根本的部分。我们通常说《物权法》跟《合同法》是国家经济法律体系最大的两个支柱。

图：金杜律师事务所主席、创办人 王俊峰

　　【王俊峰】还有人们关心的是《物权法》涉及到了国家的经济体制和老百姓最根本的问题。我个人认为《物权法》是有深层面的政治意义，将对我国未来的社会发展产生重大的影响，可以说是步向现代民主社会起点的基石之一。大家知道一个民主的国家的人权和私有财产不可侵犯，是它的最核心的东西。我们国家经历了这么多年的发展，《物权法》的颁布实施可以说对中国的未来发展应该是有基础性、方向性的一个法。

　　【王俊峰】《物权法》是涵盖了很多方面的，今天我们在这里讨论《物权法》，肯定只能是比较短的时间是很有意义的一个活动。《物权法》是国家的一个基本的财产法，我们国家《物权法》的特点，我觉得首先应该是总结和巩固了改革开放以来的市场经济的建设成果。同时在立法的过程当中，参考和借鉴了外国的立法经验，当然更注重我们国家的国情和社情方面，这个法律对健全我们国家的法制有很大的作用。今天的时间很紧，在座的各位嘉宾有很多大律师，在座的精英人士也很关心这个法律，也有很多的研究，而且《物权法》是关系到老百姓生活的，所以大家可以踊跃发言，可以就有关《物权法》进行讨论。在座的专家和律师都可以给大家解答，我们也可以互相的探讨。谢谢大家！

　　【赵小鲁】其实咱们这个是午餐会应该是互相聊天的。我受俊峰的启发 先说两句抛砖引玉，因为大家在一起的机会难得。我本人是长期从事房地产的事，《物权法》的颁布对我们房地产的影响也比较大。最近我页浏览了一些网站的观点，同时跟很多房地产业的朋友跟很多业主朋友也做了很多的沟通。我想来参加这个会一方面是多听取大家的信息，丰富自己的信息来源，另一方面也想说说自己的观点。我在收集和筛选信息的过程中，我发现了这么一个感觉，就是我是一个长期从事房地产法律事务的一个律师。对《物权法》对房地产业的影响，在这个问题上我觉得我的观点和很多人不太一样，所以我先说一下我的观点。

图：北京赵小鲁律师事务所首席合伙人 赵小鲁

　　【赵小鲁】我先说一下律师的视角，他是代表律师的视野，第二个是他代表委托人的利益，第三个是不同的律师代表不同的委托人，第四个是在当今社会经济结构中，实际上一个全局的观点，他要靠各方不同的利益主体博弈过程中逐渐形成观点。这一点恰恰是我们律师职业容易形成独特视角的一个地方。现在的《物权法》我觉得对于我们房地产业的发展，我说一点不同的观点，我估计咱们在座的是房地产商居多。但是我说句心里话，《物权法》最大的受益者是普通老百姓，这是我最深切的感受。《物权法》对房地产业的发展我觉得表现在五个特征上。

　　【赵小鲁】第一个特征不是说《物权法》的颁布，比如说刚才俊峰讲了，它实际上确立了私有财产不可侵犯这样的一个原则，但是我们的法律里面不是这样表述的。实际上我觉得《物权法》的颁布，不仅是保护了开发商的权益、保护了业主的权益，更主要的是它对房地产业的发展起到了规范化的影响。

　　【赵小鲁】第二点我可能要说一句令我们很多房地产开发商朋友们，不一定非常喜欢听的一句话。就是我感觉《物权法》的颁布，标志着我国房地产业暴利时代的结束。

　　【赵小鲁】第三个就是从房地产的发展来看，我自己有一个观点。为什么政府出台了多项政策，用意仅仅体现在要压抑房价。为什么我们的房价屡次压抑而屡升不止，其实幕後有一只我们看不见的手，就是市场经济规律在起作用。房价是有很多因素的，如果我们仅仅从市场经济规律的角度，用经济的杠杆来干预房地产市场的房价，这个房价是不可能压下去的。第二个是市场经济的规律是供求关系的规律，只要我们总体的供求关系不变，房价的上涨是不可避免的。但是政府要考虑使我们有限的土地资源、有限的房屋要让更多社会大部分的成员共同享有，只有一个好的办法就是定向调节、强化行政干预。第三个特点就是政府行政干预和定向，在今后的房地产市场中会成为一个主要的趋势。

　　【赵小鲁】第四个是《物权法》老百姓是主要的受益人，《物权法》对房地产业影响的21个问题，主要是法律问题。我看了一下实际上这些问题不仅仅对于开发商有好处，对于老百姓也有好处，但是真正最主要的受益人是老百姓。

　　【赵小鲁】第五个就是我们知道现在中央对于目前大量存在的违规占地和小产权项目正在清理整顿，而且正在研究解决办法，《物权法》的颁布对于正确的解决目前存在，或者是历史上形成的违规占地项目和小产权项目的合理解决，将会提供一个非常重要的法律依据，和从法理上给予解决问题总体思路一个重要的思维基础。

　　【赵小鲁】我先说这么几点，大家有什么问题可以提，我很乐意回答大家的问题。

　　【王俊峰】谢谢小鲁。今天来了很多的精英，但是眼睛最亮的，神态最好的就是房地产开发商。对他们来讲好象是暴利时代刚刚开始，全国房价最近涨的这么厉害跟我们的《物权法》也有关系。我们《物权法》有一个特点，特别规定了住宅用地是70年，而且是自动顺延的，也没有现在交费的一说。非住宅用地使用期到了要按照规定办理手续，所以老百姓买房子不踏实，所以房子涨是有道理的。下面请肖志岳大律师给我们讲一下他的想法。

　　【肖志岳】我是一个海外律师，第二个我是做证券市场的律师，所以我对《物权法》不是很了解的。我先说一下《物权法》在海外的影响力是很大的，如果大家仔细的看一下国家的《宪法》、《民法通则》，都老早都涉及到有关的私有财产的事。你如果仔细看的话那个时候的私人财产可能是涉及到家里的电视机这些生产资料，这个《物权法》是专门讲到了生产资料这一块。下面我说一下我自己对《物权法》的一些看法。比如说一些担保物，以前国内要求必须有成形的东西才可以。现在《物权法》有一个非常重大的突破，是引进了海外的一些流动的资产来做担保，就是使用一些非常不确定的东西来做担保。比如说可以用在建工程做担保，这个对地产、对老百姓的生活都有很大的影响。

图：英国史密夫律师事务所资深合伙人 肖志岳

　　【肖志岳】还有一个重大的突破，是确立了一些登记制度，这个我看还要做很多工作，因为你要做担保没有担保是没有依据的，登记的落实可能影响会很大的。这个以后可能会争议比较多的，我先简单讲到这里。

　　【提问】我是有问题要提，如果这个楼房没到70年就坍塌了，这个责任应该由谁来负？这个怎么来保证房者的利益，业主的利益。第二个想请教一下，如果是婚前财产是归男方或者女方，因为中国人不公证财产，如果结婚之后离婚了这个财产应该怎么划归？

　　【王俊峰】你这两个问题第一个问题请朱晓东朱总来回答。

　　【朱晓东】这个问题对我们太突然了，我们从来没有想过盖一个楼不到70年就倒了。我们新盖的楼是北京的新地标，我们肯定会建一个质量、品质非常好的楼。从律师的角度还是请小鲁律师来回答这个问题比较好一些。

　　【赵小鲁】刚才那位小姐提了两个问题，第一个问题土地使用权规定70年，到期还可以续的。严格说从《物权法》角度讲这两个是有关系的，第一个《物权法》对土地的使用权是有一个保护。还有一个是《物权法》对这个的影响不能孤立的看《物权法》这个法典，实际上《物权法》后面有好几十个单行的法规。实际上《物权法》和《合同法》是调整我们经济关系的两个法规。实际上《物权法》是靠《合同法》加以救济的，也就是说当我们产品质量不合格的时候，可以通过我们的买卖合同加以保障，应该是没有问题的。同时我也建议房屋的购买者，因为你的土地使用权70年现在是得到保证了，而且甚至不止70年，对于一些西方国家100年、200年就延续下去了。因此他房屋质量的保修，甚至是质量，以及出现问题以后的索赔，要注意到跟土地使用的年限一致。

　　【赵小鲁】第二个你刚才说夫妻俩的财产怎么界定，这涉及到《物权法》的另外一个概念。这次《物权法》有一个登记制度，对不动产是以登记作为确定产权的依据。就是你在没有登记以前你不能说这个物权是你的，婚姻财产是指夫妻关系存续期间得到的各种财产。只要这个房屋登记的日期在你结婚的前一天就不是夫妻的共同财产，无须公证，你结婚以后再去登记的就是夫妻共同财产。

　　【主持人】下面我再介绍一位来宾，就是搜房控股有限公司董事长兼CEO莫天全先生。

　　【提问】刚才几个大律师讲到了《物权法》的影响，一个是对房地产暴利时代的终结，还有现在房价快速的上涨是跟《物权法》有问题。第二个是搜房网现在对这个有很多的争论，我们BBS有很多的编辑有问题。一个房价跟《物权法》是不是有关系？《物权法》的颁布对暴利的时代是不是终结？我想问一下来自搜房的莫总。

　　【莫天全】刚才大律师谈到一点，在市场经济之下我们房价都应该是由市场来决定的，极少受到人为因素的影响。但是《物权法》出来以后对整个房价的影响有多大？我觉得对购房者来说是一个福音，但是我不认为这是对开发商暴利终结的一个说法。因为《物权法》并不仅仅是针对开发商的，是对老百姓最基本权力的一种肯定、一种保护。开发商只是老百姓生活中的一部分，我觉得从这个意义上面来说，《物权法》的出台也许对老百姓是保护，也许对开发商也是一种福音，也可能是一种平衡方式的发展。

图：搜房控股有限公司董事长兼CEO 莫天全

　　【莫天全】第二个目前大家讨论的比较多的，就是房价的这种快速上扬。其实咱们现在抛开国内或者北京的房价不说，从全球的经济来看这几年无论是北美、欧美、欧洲都在涨，我觉得这是一个市场经济的影响，而不是国内的因素在影响。因为中国经济现在已经融入到整个世界经济当中了，中国房价的上涨肯定也和世界房价的上涨有关，这是我的看法。

　　【提问】作为地标的北京银泰中心，其酒店服务式公寓受到了市场的追捧，那么再问一下朱总，《物权法》的出台对此类高端地产项目有无影响？

图：北京银泰置业有限公司副总经理 朱晓东

　　【朱晓东】作为利润来说都有一个成本和一个销售价格，这才能产生利润。作为《物权法》和利润的关系来说，我觉得未来《物权法》对私有的财产有一个非常明显的界定以后，也许对我们房地产开发商将来土地的征用、拆迁等等应该会增加一些成本。从销售市场的价格来说，我想要根据当时市场的需求量有很多的因素来制约我们这个产品在市场的定位是什么样的价格，我们的销售业绩能达到什么样的收益。想这是一个很复杂的关系，并不能说《物权法》的出台直接会给开发商带来很大的利益。谢谢。

　　【赵小鲁】我说开发商的暴利时代应该说已经结束，我坚持这个观点。我说暴利是那种非市场经济因素取得的利益，而不是他正常取得的利益。也可能你这个楼盘赚的钱非常多，但是只要你符合市场经济的你就不是暴利。反过来讲如果你不是根据市场经济规律取得的利益这就是暴利。

　　【赵小鲁】第二个《物权法》我认为它的颁布提高了大家买房和建房信心。我同意刚才那位先生的说法，实际上物价是市场经济一只看不见的手在左右的，是由供求关系来左右的。政府为什么千方百计想压抑房价而压抑不下去呢？是因为政府如果仅仅依靠经济杠杆来平抑房价是不可能的。有三个理由。第一点土地是稀缺产品，第二点房屋是稀缺产品，第三点北京市的房地产面向的是全国甚至有一部分是海外的客户。因此一个地域的有限的稀缺资源，要供给全国乃至外国很多的消费者，肯定它的趋势永远是供不应求。供不应求的结果自然就是房价不断上扬。第二个我觉得现在政府平抑房价有一个误区，误区就是过分注重经济杠杆，而没有重视行政手段。我们知道上个世纪30年代都很熟悉的罗斯福政府的新政，就是在市场经济条件下运用了行政干预的手段。我们也知道香港在人那么多，地皮那么紧张的情况，能够提供大批的廉租房，也是靠的行政手段干预。但是我们现在要让开发商在好的地段卖出好的价格，另一方面在大量适合老百姓居住的地方要有比较低的房价让老百姓住的起房。在涉及国计民生的稀缺土地资源和房屋资源的状态下，你不定向，你不用行政手段调节是不可能的。

　　【赵小鲁】如果是定向调节我认为有一部分地段政府是放开的，可以让他卖出天价。但是在适合老百姓居住的地方，你就应该用行政手段来加以平抑房价，如果不是这样的话我们的房价永远平抑不下去。第二个在我说的暴利时代结束的时候，随着房地产行业的规范化，当它规范化以后实际上再想用非市场、非法制的手段来取得利润是不太容易的。比如说我们的《物权法》规定，你在房屋拆迁的时候，你要给被拆迁人足够的补偿。通常我们对被拆迁人的补偿是不足够的。再一个我们北京市的配套法规规定，在三环以外非政府土地储备，在那个地方开发住房保障性住房不能低于24%，这样也就是说有24%的房子基本上是不赚钱的，或者是微利的。此外我们的土地在招标的时候，一律是招拍挂，你想通过非正常的手段拿到土地是不可能的。这也使房地产产业更区域合理化。

　　【王俊峰】《物权法》最大的作用在于界定物权本身，同时是减少纠纷，使纠纷按照一个非常清晰的法律关系来做。大家知道《物权法》主要是回答三个问题，一个问题是物是谁的？就是谈物权的归属。第二个是说物权所有人的权力如何？相对应有权力是有义务的，就是他人对合法的物权有什么样的义务？第三个讲的是如何对物权进行保护，也就是说如果侵权了应该承担什么样的责任。同时应该从哪些角度理解《物权法》呢？我个人认为是有两个方面。

　　【王俊峰】一方面《物权法》是我国现在具有中国特色社会主义法律体制下的一种表现，反映了我国经济法律的现状。还有一个是《物权法》它鼓励和尊重人们对财产的进取心。从这一点讲，《物权法》的颁布对房价的增长是有道理的。从这种法律的价值取向来看，它是一种鼓励和尊重老百姓和任何一个社会上的人对财产的进取心。所以这是我的一点理解。

　　【提问】刚才您说二环以内的房子就让它涨去，四环、五环来建经济适用房来保障。但是我想问一下在市场和保障之间，市场是自由流动的，现在有很多经济适用房走入市场，最终这种房价还会到一个平台上，您觉得如何实现您这种设想？

　　【赵小鲁】我刚才说这个事是从一个律师专业的角度来说的，但是我的基本思路就是热地要高价卖，就是地段好的一定要卖出高价。我们现在是打压高价，因为我们认为高价可以带动整个房地产市场价格上扬。我们为什么对那些应该给老百姓住的房子，任由市场来调节呢，我们完全可以用行政手段来平抑，就是给老百姓住的房子你必须要让老百姓住的起。给有钱人住的房子你就是要贵，你没有必要去管它。第二个是经济适用房，经济适用房是一个非常好的概念。我们都知道经济适用房已经不经济了，以后推出了比如说社会保障性住房，带一点经济适用房的性质，是不是能够实现它的属性，我们只能拭目以待。所以我的基本想法就是政府要定向调节，对该调节的要用行政手段强化，对不该调节的就要放开。

　　【提问】前两天有一个专家提出了一个观点很多网友都批评，他说现在中国房价的增长速度赶不上大家收入增长的速度，所以从这个观点上来说，房价还是有增长空间的。这个您怎么看？

　　【莫天全】我是从两个方面来感受《物权法》的。一个方面我觉得对房地产的促进是非常有用的，是非常基本的一部法律，就是保障我们买的也好、卖的也好，它的法律归属在什么地方。从基础来说对房地产的长期发展，我觉得对于推动房地产业健康有序的发展是非常及时的。所以从宏观层面来看我是这么看《物权法》的。

　　【莫天全】从微观层面来看，到底《物权法》的颁布对我们有没有什么直接的影响？最直接的就是房价，这个《物权法》的颁布对房价是高还是低？我觉得这个方面刚才我们的律师也说过了，从一个方面来说大家更实在了，拥有的物业也是自己的，这个应该是促进了大家买房子的欲望，或者是拥有物业的欲望。从这个层面来说我们的需求是增加了，那房价应该是有上涨的推动力。从另外一个层面来说，就是这种情况给我们拥有物业的人更多的权力，也有了保护我们自己物业的权力，到底怎么把它用到最合适的层面去。我们用过了头，可能会对我们房地产开发有一定的影响，导致他不能及时地开发。从这个层面里说，这个《物权法》我们如果只是从一个方面来看它保护物权这个方面，如果把握不好的话有可能会走向一个极端，就是有可能让房地产开发有问题，对整个社会的和谐有影响。

　　【莫天全】另一方面我们也详细研究了一下，就是《物权法》给我们物权拥有者很大的保护权力。同时我们拥有这套物业的人的权力在哪，我们现在没有这种物业税，我们有的只是所有人的权力，但是你拥有这个房子是不是还应该有相应的责任在里面。这是我对《物权法》的一些了解。

　　【莫天全】再回到刚才这位朋友的问题有关房价的问题。房价确实是大家最恼火也是最热的一个话题。因为我本身也是中国房地产业协会产业政策理事，今年中房协要发布今年上半年房地产的走势和趋势，我们很多有关的学者都会到场。基本上要控制住房价的压力还是挺大的，换句话说就是这个房价是在涨的，这的确是一个趋势。但是这个房价涨有些东西就让它涨吧。如果这是市场行为的房价，因为这是市场供需所决定的，这个会让我们中国社会走向更多的市场化，所以我们不能用很多的东西来阻碍这个房价市场决定的结果。我们说房价涨也好、跌也好，政府的宏观调控政策是达到效果也好、没有达到效果也好，我觉得要分开来看这个效果。

　　【莫天全】在2004年土地宏观调控刚刚出来的时候，我们就做了一个走势分析的报告。当初就提出来一个要明确我们的调控，或者我们政策的目标到底是什么？我们是想控制我们的房价，还是控制我们的投资过热？实际上2004年的政策出来，就是控制投资供给。如果当时的目标是控制投资过热的话，我觉得目标是达到了。如果说目标是控制房价，那恰恰相反是导致了房价的上升。因为我们一旦把房地产业放到国民经济里面去以后，房地产业在国民经济里面到底有多重这就很难说了。实际上大家对我们国民经济最头疼的还不是房地产，我们最头疼的是我们的外汇，我们的顺差。所以房地产如果放到宏观层面里面来看的话，它的增长程度有多大？实际上想让房地产降价是很简单的，你就把贷款给控制一下就可以了，这太简单了。我们如果仅仅从房价来考虑有可能是挺方便的，一下就做到了，但是促进内需是国民经济很大的一个方向。你国民经济如果增长没有了，你别说没有增长，只怕我们现在下降到5%、6%，我们国民经济也承受不了。我们的政策从宏观层面来看，就是要注意一下我们到底在什么位置？

　　【莫天全】我们2004年就是要提出来要分开市场和政府，就是市场要调节市场的，政府要把握的就是要调节低收入家庭的住房需要。因为政府不是万能的，他做不到很多事情，13亿人的住房政府不能全部解决。如果政府能把低收入或者是贫困家庭基本部分给解决，我觉得政府贡献已经是非常大了。市场这一块我觉得还是要用市场去主导发展。所以我们制定我们政策的时候，就考虑我们到底要调控哪一块？否则大家就说这个政策没有达到目的。我不知道在北京有多少人是贫困户，我们一年设定目标是3千个家庭，政府就是要解决这3千户家庭的住房难题，我们到年底一算帐达到这个目标了，我们的任务就是完成了。所以我们在谈宏观调控和目前政策的时候，我们要有一些心理上的准备，房价上涨我觉得是一个永久的趋势，起码在中国一二十年之内房价肯定是要涨的。宏观调控也不是要打压房价，只是要稳定它不要涨的太快了，尤其是对低收入家庭这一块。

　　【王俊峰】谢谢莫董事长。

　　【提问】我是搜房网的编辑，我想问几位专家一个问题。咱们《物权法》实施了以后，对咱们房地产商造更好的房子有什么影响没有，有什么约束没有？对于买房者来说，《物权法》里面也规定了很多关于车位归属、业委会成立的条件什么的？我想问一下就是说从《物权法》的这些规定里面，我们作为买房者能够读到一些什么，就是怎么能够更好的应用这些条例维护自己的权益？

　　【赵小鲁】刚才这位先生的问题是关于房屋质量的问题，这个是广大业主非常关心的一个问题。我觉得《物权法》刚才我讲到，不能光从《物权法》的法里面来考虑，实际上《物权法》还有配套的在此之前就有大量实施的配套法规，这里面就包括《合同法》。因此关于房屋的质量问题，我觉得更多的可以从合同的角度，比如说房屋买卖合同，比如说从施工方面签署的基本建设，或者是房屋建筑承包合同，从这些方面加以质量上的控制。

　　【赵小鲁】此外我自己有这样一个想法，我老觉得老百姓买房，不是因为《物权法》颁布了物权得到保障了。其实关于物权的所有权的保障，我国在《民法通则》当中早就加以规定了，只不过《物权法》把产权更加明晰了。老百姓买房和开发上建房，其实主要是受需要和供求规律的影响。比如说我们现在规定了土地使用权70年还可以延续，在这样的规定之下老百姓买房不仅作为自己的使用财产，还可以传承下去，所以老百姓对房屋质量的要求会更高。所以我们在合同方面恐怕也要进一步更新。谢谢。

　　【提问】刚才莫总说的话可能大家都很感兴趣，我有两个问题。一个是莫总说房地产协会，我想问一下这个协会的全称是什么？你刚才提了一下关于放贷首付50%的事情。您的意思是不是说出台这样的政策是不可能的？第二个问题就是关于您提到两个市场的问题，该交给市场的给市场，该交给政府的给政府。现在最大的问题是该完全给市场的也没有给市场，该交给政府的也没有给政府。您对这个有什么好的办法吗？

　　【莫天全】那个是中国房地产业协会。关于50%那个事我觉得挺难实现的。因为从宏观经济层面来说要促进内需是一个很重要的课题，现在我们顶着国内压力，国际上的压力也很大，要把外汇花出去留在银行也是问题。我的直觉是不太可能的事情，有一个问题就是房价为什么要控制的那么次，我们的目的是什么？我直觉是一下子出台50%低压贷款首付是不太可能的。

　　【莫天全】第二个问题你是说在执行层面有很多问题把持不住，就是购买经济适用房的那些人，是带来了很多的问题。这个执行层面的问题我是一点想法都没有，一点经验都没有的。我觉得2003年、2004年一直在出台不同的政策，每个政策想达到的目的都是不一样的。2004年是控制投资过热的角度来说是达到了目的，当初只是从供体方面来控制没有从需求方面来控制。

　　【提问】经济适用房还有两限房所谓该交给政府这一块，您赞同这个政策，或者您有什么好主意吗？

　　【莫天全】不同政策有不同的时间段，包括你刚才说的经济适用房还有两限房，我觉得都是有用的。就是在我们没有办法来解决这些问题的时候，我们得有一些办法和政策。也许这些政策并不能完全解决我们的问题，但是这个有比没有好。我们平时做事情也是一样的，如果说我们在一起大家都没有招的时候，就听有招那个人的，他的招不一定是最好的，但是他必定有招，有招总好过没有招。所以你问这个有没有用，我觉得还是有它的一定用处的。

　　【提问】我有一个问题问两位律师。应该说《物权法》颁布以后，可能老百姓有很多机会用他。但是很多老百姓在买房签合同的时候很难用到，比如说现在是1万块钱的房子，可能过两天就涨500。就是说你在这个时候没有什么谈判的余地。比如说车库，现在《物权法》规定双方约定，但是你在落实的时候怎么跟开发商商量？就是我怎么更好的利用《物权法》来保护我们自己的利益？

　　【赵小鲁】实际上老百姓买房我相信也都是我们在座各位很关心的。可以预见相当长的一个时间里，在房屋买卖中，实际上房地产商基本处于强势阶段。买房者、业主基本处于弱势阶段。我曾经在华侨城跟物业管理公司探讨这个问题的时候我有一个观点，就是实际上他在房屋建成以后卖房是一个阶段，接受入住是一个阶段，当入住到一定比例成立业主委员会又是一个阶段。这个强弱势力是不断转化的，这个转化是取决于各种因素的。但是随着业主专业知识的增强，专业知识的增多，开发商、物业管理机构和业主的强弱势是可以转化的。第二点就是在买房的时候业主基本上是处于弱势的，我有一个建议就是请律师审查合同。我有很多朋友在买房子的时候也向我咨询，我觉得请一个律师帮你审查合同是最好的方式。帮你审查楼盘，包括开发商的实力，其实有很多买房子的问题都可以避免的。

　　【赵小鲁】此外业主现在的法律意识越来越强，现在业主维权已经成为业主和开发商之间，业主和物业管理委员会之间越来越多。实际上业主在产权纠纷方面的一些解决，其实《物权法》也给我们带来好的规定。比如哪些是公共设施，公共设施经营所得应该如何处理，以及历来我们的大问题是车位和车库的所有。但是我作为律师的角度来看，车位和车库的表述是不明确的。此外《物权法》还有一点，就是把土地使用权多元化了，分成地表、地上和地下三种。但是同时也出现一个问题，当你只交一份土地出让金你得到三份土地使用权的时候，这个怎么解决？这以后可能还需要相应的法规进行规范。谢谢。

　　【王俊峰】我完全同意小鲁律师的意见。

　　【提问】我想问一下中国的《物权法》和美国、欧洲的《物权法》有怎样的区别？如果有不一样，是有本质上的区别吗？还有一个是《物权法》对国内房地产和国际上房地产接轨有什么样的互动？

　　【王俊峰】首先我们国家的《物权法》是我们国家改革一段时间，和我们国家现在经济法律现状总结和表现。我觉得它肯定有我们的特色，跟美国和西方国家的法律是不一样的。但同时《物权法》作为一种私人物权，当然这里面也有公权保护的问题，他的这种法律制度应该是有很多共性的。

　　【王俊峰】我觉得有互动，因为假如说你买了房子50年、70年是一个未知数就含糊了。如果你真正是有产权的，这种国际互动交流，甚至外国人可以来买这个作为投资。还有一点对于我们国家房地产本身的品质也会有潜在的影响。你以前分的房子不是自己的，盖的房子也没有固定的说法，假如说一买就是永久性的东西呢，一定对房地产市场有很多的触动。

　　【赵小鲁】我感觉您提的是两层含义，一个是中国目前《物权法》颁布以后，实际上刚才主持人讲了它的里程碑式的意义，就是在我国基本大法中的一个巨大的进步。从私有财产得到保护这一基本点来说，我觉得中国的法律和大部分英美国家的法律是一样的。第二个是从立法的基础上讲可能不一样，就是任何一个国家的保护私有财产的基本原则，在每一个不同的国家，集合不同的国情，他反映在立法基础上是有不同特点的，要适合这个国家的国情。这一点上我们表述的语言不一样，第二个我们法律表示形式不一样，中国是用城市法典来表述的。英国和美国的法典还是有很大不同的，所以说又不能说它是完全统一的。此外我觉得我们国家的立法在不断进步，但是要有一个过程，就是我们在保护私有财产这一块我们的立法是在不断的完善和成熟，但是需要有一个完善和成熟的过程。正像刚才说的，我觉得有一些地方现在还不尽完善。但是我觉得有一个信息可以向所有想到中国投资买房的人士传达，就是中国目前的立法已经足以保障外国的投资者来到中国投资，可以完全放心的。谢谢。

　　【肖志岳】我不知道有没有赵律师那么大的信心，但是我想说的《物权法》是真正借鉴了很多国外的法律概念。从落实来说，可能也会需要参考一下国外的情况，因为流动贷款是一个非常复杂的经验积累，我相信国内司法实践方面还缺少这方面的经验，可以先借鉴他们的经验。

　　【提问】我还有两个问题问一下我们的大律师。因为大家看到在《物权法》实施以后，为自己的权力不断的抗争。咱们大家作为弱势群体来说，在利用《物权法》保护自己权益的时候，有什么风险需要注意的？法律上还有什么义务规定？

　　【赵小鲁】谈到钉子户我觉得要从老百姓的视角谈谈物权的保护。实际上我们在处理物权的时候，律师经常会代表开发商，也经常会代表老百姓。从《物权法》的角度来讲我觉得老百姓应该注意什么问题呢？一个是拆迁法，《物权法》对于被拆迁人的权益保护这个做了很明确的界定，就是被拆迁人应该得到哪些补偿。但是我不想把被拆迁人的权益保护和钉子户的问题联系起来，因为钉子户的背景可能都很复杂，在这不做抽象的描述。另外就是买房子以后对于物权的保护也有各种各样的界定，这次就是提出来你分摊的面积是共同的所有权，你共同参与的地方也是行使所有权的一部分。现在在物业纠纷当中争议比较大的，就是公共设施的经营收入是一块非常大的隐性收益，将来这会是一块比较大的争议地方。另外还有车位和车库的归属，我觉得《物权法》没有规定的特别严谨。还有一个问题就是在《物权法》颁布之前，那些车库、车位，以及公共设施的隐性收入的归属问题，可能也会引发一些争议。北京律师协会专门有一个委员会，叫《物权法》委员会，我们凝聚了一批非常优秀的律师来为大家解决问题。

　　【王俊峰】因为时间的关系我们今天的提问就到这了，我们今天的活动很有意思，我们的嘉宾和来宾的互动很好。我们首先感谢欧美同学会2005委员会秘书处的安排。接下来我想请我们的王红秘书长给大家说两句话。

　　【王红】首先感谢大家的光临，也想请大家用掌声感谢俊峰学长，搜房网进行现场直播，同时人民网和搜狐会进行全程的展播。所以今天不仅是在场的各位对《物权法》有一个深刻的讨论，我们广大的网友也将会在网上看到大家的真知灼见。另外，我们下一次活动的主题是中国企业领导人的领导力问题，另外大家文件袋里面有一个册子，是关于欧美同学论坛的资料，具体详情请大家登陆我们的网站。