房地产：保持收入与盈利的增长 谁是最佳牛股

　　政策，暴风雨前的宁静？

　　令人不解的是，与前两年在房价急涨后中央政府立即出台严厉的调控政策所不同的是，今年的政策面格外平静。问题在于，政策面的平静是意味着政府放任不管、无计可施，还是正在酝酿新的调控政策？在我们看来，对过去两年的调控政策进行反思和调整是必要的。抑制房价过快增长、改善供应结构等一系列政策的目标是为了使更多的老百姓能够拥有自己的住房。这个目标显然是正确、也是不会轻易改变的。我们的看法是，要达到这个目标的手段应该是扩大供给而不是抑制需求，遗憾的是无论是提高税收还是加息，增加的只是消费者的负担。

　　我们希望强调的是，当前在城市拆迁问题上开发商和被动迁居民难以达成一致是土地供应无法有效增加的重要原因。另一方面，土地招拍挂制度虽然更好地体现了公开、公平、公正的原则，但各地政府未必都已经做好了充分的准备。尤其是面对土地需求持续高速增长的背景，由政府来承担土地的征用和一级开发难免有力不从心之感。总之，无论未来政策如何演变，如果不能有效解决供应问题，就难以真正解决房价调控的问题。

　　我们认为，目前仍旧不能排除下半年出台新的调控措施的可能性。可能采取的措施包括：提高住房按揭贷款的首付比例、改革商品房预售制度、提前开征物业税等。其中，提高首付比例可能是抑制房价的有效措施之一，但同时也会把一些置业者挡在了门外。

　　资本助力行业整合

　　今年以来，A股市场上房地产公司的资产注入和融资行为大为增加。其中，保利地产、金地集团已经分别成功募集68.1和44.6亿元的资金。不久，万32007-08-08房地产科、招商地产、金融街的融资计划也将启动。另一方面，资产注入的案例也层出不穷。北京新恒基、山东泛海建设、南京苏宁环球、浙江新湖房产等颇具实力的民营企业也纷纷浮出水面，通过资产注入借壳上市的方式参与到资本市场的盛宴之中。此外，一些地方国企的整合步伐也有加快，北京首开、上海上实也计划将核心的地产业务注入旗下的上市公司。

　　毫无疑问，房地产公司的资产证券化才刚刚开始。我们预期，在资本的助力之下，行业内部的整合将加速。在行业整合的初期，随着资本实力的提升，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之提高；在整合的中期，我们将看到更多并购案例的发生，并且大多将以上市公司并购非上市企业的形式出现；而在整合的后期，多寡头竞争的局面将会形成，上市公司之间的联合与合作将更为普遍。

　　在A股市场目前的上市公司中，我们认为万科、保利地产和金地集团正保持着良好的发展态势，并不断扩大与同行的差距。其中，万科在核心城市的影响力正在日益替身，同时在并购整合方面积累了越来越多的经验；以挑战者姿态出现的保利地产正在快速地完善其区域布局，加大了在上海的投资力度；金地集团在二线城市的发展较为顺畅，在武汉、西安、沈阳都已经实行了多项目开发。我们认为，这三家公司将继续以快于行业平均的速度在全国范围内复制其现有的模式，并保持收入与盈利的增长。

　　当然，以招商地产为代表的优势国企和以泛海建设为代表的实力民企也有成功的机会。不过相比之下，这些公司在体制、透明度和管理方面有一定的欠缺，其扩张模式是否成熟可靠仍有待时间检验。

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