房利美与房贷美:次按危机身后的“救火员”?

　　犹如一场疫情,华尔街眼睁睁地看着这场次按危机在肆虐美国之后扑向全球——西到伦敦、法兰克福,南至悉尼、新加坡;资本市场、债券市场、外汇市场,次按阴影所到之处,哀鸿一片。

　　在金融开放的世界里,大洋彼岸的中国也在承受这场危机的震荡——无论是之前国有银行投资CDO(债务抵押债券)损失,还是建行此次新版QDII连续三周跌破面值,都是这种阵痛的折射。

　　愈演愈烈的危机终究会在何处、何时湮灭,华尔街聪明的分析师们也难以预料。但,"解铃还须系铃人",这场始自美国本土的全球金融疫情,或许也只有美国自己可以弥合,房利美与房贷美是否是最后的"救火员"?

　　也许是,也许不是。

　　随着次级按揭贷款危机的全面爆发,美国财长保尔森也开始放声,呼吁美国两大按揭机构房利美(联邦国民抵押贷款协会,FannieMae)和房贷美(联邦住宅抵押贷款公司,FreddieMac)运用其能力协助低收入的按揭贷款人,以及其它次级按揭贷款人。

　　房利美和房贷美究竟是怎样的机构?这是一个值得深究的问题,而这两个机构的任何决定或动向,某种程度上或许都将成为美国次按危机是否得以转机的关键。

　　根据美国监管规定,房利美的按揭业务上限为7272亿美元,该水平与其2005年底水平相当,而房贷美的业务年增长速度则应限于2%以下,单身家庭的放贷上限为41.7万美元。目前,房贷美的房贷业务规模约7121亿美元,两者相加总规模高达1.4万亿美元。

　　"国企"背景

　　房利美是美国住房抵押贷款的最大来源。

　　根据中国社科院的一份研究报告,房利美于1938年2月,由美国政府注资2000万美元成立。

　　彼时,适逢罗斯福(FranklinD.Roosevelt)总统当政。其间,由于整个美国都没有一个统一的按揭基金,以至于成千上万的美国家庭不是买不起房子,就是正面临失去住房的威胁。

　　罗斯福政府成立房利美的目的就是扩大按揭房贷市场的资金,并使这些资金能够进入每个社区,并在任何时候、任何经济状况之下,都能够资助购房者以更低的代价购买住宅。

　　1968年,房利美被拆分,一部分由政府全资拥有,即GinnieMae(政府国民抵押贷款协会),归政府住宅与城市发展部(HUD)监管,主要负责当时的一些特殊资助项目,比如为政府补贴的住宅项目提供资金,为合格的金融机构提供发行MBS的担保。另一部分就是新的房利美,转制成为"政府发起的私人公司",成为私营股份制公司,由股东持有并管理,主要功能是进行自营二级按揭市场运作。

　　1968年9月30日,新房利美回购了最后一批政府持股,1970年完成转制。

　　新房利美成立的次年,即1970年,为了应对美国的按揭市场萧条,美国通过了<紧急住房金融法>。这一年,房贷美向联邦住宅银行体系内的12家区域银行发行了1亿美元的无投票权普通股,宣布成立,并在1988年将这批股份转为普通股,可自由交易,从而转制为私营公司。

　　成立伊始,房贷美就获得了发展常规按揭(受联邦保障的按揭)二级市场的授权。与此同时,房利美也获得了与房贷美同样的常规按揭二级市场交易的权利和限制。

　　常规按揭主要是政府担保的普通住宅贷款,合格抵押贷款的首付比例通常为20%,期限可达25年。

　　上述社科院研究报告显示,房利美最初的资金来源主要有两部分,一是向国家财政发行无投票权的优先股,二是向私营机构发行普通股。

　　其操作方式一般是:当市场衰退,利率上涨、信贷紧张时,房利美便通过债务融资的方式,在二级市场购买打包的按揭资产,并向金融机构注入流动性,而当利率下跌,市场转好时,房利美则将手中的按揭资产出售给金融机构,并获得买卖差价。

　　换言之,该公司并不直接参与按揭一级市场,其主要目标是使美国中低收入家庭更容易获得房屋贷款,但并不直接向购房者提供贷款,而是通过向贷款机构买进按揭(抵押贷款)资产或是提供信贷担保服务,来促进抵押贷款市场的资金供给。

　　享有更多优惠

　　房利美的基本业务包括两种,即直接从贷款机构手中买入抵押贷款,也就是投资组合业务(portfoliobusiness),第二种是信贷担保业务(creditguaranteebusiness),主要是协助贷款机构将按揭资产转为按揭证券(MBS)。

　　即房利美在检查贷款机构提供的抵押贷款后,将贷款集中、包装成一个组合,为其提供信贷担保,收取担保费。

　　由于房利美可以获得比一般金融机构更低成本的资金,而且通常是与市况逆行,市况不好时低价买进,市况繁荣时则高价卖出,因此具有市场调节的功能,同时能获利甚丰。

　　根据上述社科院的报告,房利美和房贷美享有多重监管特权和税收优惠。

　　比如,两家公司发行的MBS可豁免证监会登记审批,只要主动向证监会报告;公司收益可减免州和地方税;特别情况下两家公司可获得最高25亿美元的财政资金支持。

　　此外,两家公司发行的标准抵押贷款证券或转手证券被视为无风险投资工具,风险权重为零,各类金融机构可不受限制的购买和持有这些抵押贷款证券,并可以此为担保获得美联储和联邦住宅贷款银行的借贷资金,并且,根据联邦节俭机构监督署的规定,5年期内的抵押贷款证券可视为储贷机构的流动资产。

　　8月16日,房利美总裁兼CEO DanielH.Mudd表示,尽管美国楼市动荡,信贷市场萎缩,房利美目前的流动性仍然很好,并预计市场对其债券的需求仍然很强。

　　"相对而言,我们的风险控制非常优良,绝对来看,数字也非常健康。"Mudd说。该公司预计,由于预计美国按揭贷款拖欠情况将持续到2008年,这将使得该公司的损失达到历史高点。

　　16日披露的公司年报显示,房利美去年净收入41亿美元,比2005年的63亿美元降低35%,每股盈利3.65美元,2005年则是6.01美元,跌幅接近40%。

　　"市场非常波动,信贷市场有大量的失去流动性资产,市场状况每天甚至每小时都在变化。"Mudd预计未来的挑战仍在,"我们正在从一个高流动性、低动荡时代转向一个高动荡、相对低流动性的时代。"

　　尽管有各种风险在,但Mudd仍然很谨慎的指出,信贷和房地产市场下跌的确提供了一些新的机会,"对传统固定收益产品的定价是我们的强项,我们也将会在按揭投资领域拓宽我们的市场。我们看到有机会提高我们业务的机会,但仍要反复强调我们对房市的压力也不能免疫。"

　　值得注意的是,布什此前已经表示,并不支持房利美向银行和其它放贷者购买另外720亿美元的按揭资产,这意味着政府已经否决了两家公司关于提高次级按揭投资比例上限的提议。

　　然而,保尔森的呼吁或许仍然值得倾听?