北京烂尾楼全面“复活” 从烂尾楼到豪宅

　　中国日报网环球在线消息：火爆的楼市，飙升的房价，奥运的推力，北京烂尾楼完全有理由“复活”。

　　近日，七星摩根广场（原名“摩根中心”）的开盘时间从原定的2007年8月押后到10月。

　　这个拥有“北京第一烂尾楼”之称的写字楼、住宅项目命运多舛。

曾因与建筑公司的纠纷而停工3年，但在去年年底取得销售证复工后，今年5月又遭退房65套，占批准销售套数的27.2％。

　　“10月份的开盘价在6万元左右，单套面积从600～700多平方米。”七星摩根广场市场部叶楠对记者表示，“样板间在9月份完工”。

　　这意味着它每平方米售价仅次于北京银泰中心柏悦府。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，七星摩根广场已网签的78套公寓的均价为10471元/平方米，在不到1年时间将上涨了473％，比目前管理网上公布的35000元/平方米的预售价也高出71％。

　　七星摩根广场的“复活”仅仅是两年前北京市政府力争“2008年前必须消灭北京城所有烂尾楼项目”中的一个典型，但近50个贴上“烂尾”标签的项目仍然命不相同，一场烂尾楼攻坚站随奥运倒计时一周年徐徐拉开。

　　从烂尾楼到豪宅

　　立秋日的中午，北京朝外大街3号，一个姓黄的施工人员顶着烈日不时地提醒过往的路人“小心”，“换块玻璃，小工程，几分钟就能搞定。”

　　在他的身侧，一栋大厦的玻璃幕墙正在被人敲碎，偶尔会有碎片掉落。这正是曾经烂尾的铂宫国际中心的“门脸”。“原来是售楼中心，现在楼卖完了，有些地方需要修整，估计以后会有别的用途吧。”他对记者说。

　　“只有烂尾的开发商，没有烂尾的项目”。的确，“烂尾了”并不是宣告一个项目的死刑，毕竟被“定向爆破”所清除的烂尾楼只是个别现象。在很多人眼中，这些占据着稀缺土地资源的“半成品”是一块块肥肉。

　　铂宫国际中心是烂尾楼“复活”案例中的经典。它的前身金菲国际公寓曾因各种问题而搁钱，后来更换“操盘手”和案名之后，项目完成了“由金到铂”的本质飞越。

　　据悉，目前铂宫国际中心一期已经售完，二期C、E座预计2007年9、10月现房开盘，为两座18层塔楼，三座6层板楼板楼组成。户型面积为240平方米至320平方米以及600平方米跃层，预计均价20000元/平方米以上，高档精装修。

　　相比于2003年13800元/平方米的开盘价，“烂尾”的历史并没有对铂宫国际中心的升值产生不良影响。

　　低买高卖

　　新的开发商接手，则是大多数项目复活的开始。新资金的注入无疑是项目重新运作的关键，但究竟是什么吸引地产商把宝押在这些烂尾项目上呢？

　　近年来，北京政府对土地供应控制越来越紧，同时，城市的不断扩建，使旧城区内有效土地供应渐趋几乎为零，而位于黄金地段的烂尾楼，走入了开发商的视线。

　　“烂尾楼可以实现‘低买高卖’，虽然有一定投资风险，一旦成功，收益要远高于开发全新楼盘。”一位曾经收购烂尾项目的开发公司负责人一语道破天机。

　　于是，烂尾楼开始复活，强大的营销能力和雄厚的资金实力，是激活烂尾楼的前提条件。

　　2002年7月，北京著名烂尾项目中国第一商城被魏公元鼎公司收购。

　　据计算，魏公元鼎公司为此支付了4亿元左右。2003年一期两栋楼重新开盘，均价达到12000元／平方米，并在一年时间基本销售完毕。中国第一商城的新东家究竟从中赚了多少，并没有一个明确数字。但一期18万平方米的建筑面积给出了参考。

　　中国土地一级开发网常务副总经理付兵说：“通过拍卖程序出让烂尾楼时，银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的1／2甚至1／3就可拍得，只要后期营销得当，投资“烂尾楼”比投资新楼盘更有利可图。”

　　一个正常楼盘从拿地到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150％至200％。

　　由于烂尾楼一半搁置时间在3年左右，出售方的心理预期并不是很高，接盘者往往可以用较低的资金拿下，获得后期较高的利润。

　　“这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。” 北京市社会科学院经济研究所副所长赵弘认为，“项目本身的投资价值大小、规划设计和改造成本、与债权人的关系等问题都必须清楚地考量。”

　　政府推手

　　从地图上看，北京是一个“井井有条”的城市，如果沿天安门广场中轴线对折，很多交通主干道是重合的。这其中有两个项目也是重合的：国贸中心和公主坟商业大厦。

　　然而，这一东一西两个长安街沿线的项目却有着完全不同的命运。目前正建设三期的国贸中心已成为北京顶级写字楼的旗舰，而公主坟综合商业大厦自1994年立项以来曾一度被北京市土地储备中心收回，是一个“标准”的烂尾项目。

　　在政策的推动下，公主坟商业大厦已开始走向复活之路。

　　公主坟商业大厦由中房集团北京公司以联建的形式与北京市第一商业局合作开发。当时提出的条件是一商局和中房按4.5：5.5的面积分配比例。但随后双方因分配问题产生纠纷，造成工程停工，甚至一度被北京市土地整理储备中心收回。

　　直至2005年中房集团以招投标的形式重新拿回项目，才开始启动开发。经过北京市政府特批，项目仍以联建的方式由中房和一商局共同开发，面积分配比例被调整为3：7（一商局：中房）。据知情人透露，如果不是政府介入，这样的比例分配很难被接受。

　　2005年，北京市建委、市发改委、市规委、市国土资源局等四部门联合对北京市烂尾工程进行调查，26个项目被市政府认定为烂尾项目，而公主坟商业大厦就在其中。

　　据规定，2005年作为烂尾楼启动年，2006年则是烂尾楼集中处理年，2008年北京城八区内的烂尾楼要全面清理掉。

　　去年底，市建委公布《关于实施〈关于工程建设保证担保的若干规定〉有关工作的通知》，要求建设工程因故中止施工三个月以上的，要向市或区县招标投标监管部门提交双方协议以及加盖建设单位、施工单位和监理单位公章的中止施工情况说明。

　　朗星投资咨询公司中国区副总裁郭伟表示：“2008年是奥运年，这项举措应该可以保证政府的‘烂尾楼清理计划’得到很好的落实。”

　　对于政府介入烂尾楼“重起”一事，市建委有关负责人表示政府的工作在于协调，他们将联合其他部委及开发商将对全市烂尾楼工程进行地毯式排查与围剿，在听取工程建设单位的情况汇报基础上进行协调，力争使每一个烂尾楼能起死回生。

　　“对于尽快消除烂尾楼的措施，除了协调建议各主管部门加快复核各项手续，促进工程早日复工建设外，对因资金不足造成停工的项目，将积极以协助融资、股权合作等方式；对于确实无能力完成建设的项目，建议由政府收回并另行快速处理。”市建委有关负责人如是说。

　　在北京烂尾楼复兴史上，玫瑰园可谓“神话”。

　　2007年5月，玫瑰园四期正式开盘，不到四个月的时间里，其20栋大别墅已然销售过半，而三期的最后两套也于7月全部售罄。

　　玫瑰园销售成绩的背后隐藏着四度易主、多家地产大鳄折戟沉沙的故事。

　　1992年，北京郊区沙河镇小蔡村荒凉的土地上，玫瑰园落户于此。刘常明从一开始就没打算认真建别墅。项目开盘后，却迟迟未破土动工。事实上，飞达玫瑰园的首批卖楼花资金一经到位，就被迅速挪用。“空手套白狼”的游戏，最终让他身败名裂。

　　有着“地产教父”之称的邓智仁以香港利达行40％的股权作抵押，通过4家公司集资１亿港元，买下玫瑰园２万平米的别墅，成为项目销售总代理。在刘常明挪用购房款的丑闻曝光后，邓最终以8000万港元集体收购了玫瑰园。

　　他很快发现：玫瑰园只是“虚有其表”。种种努力终究无济于事，直到1997年，玫瑰园一期的186套别墅才建设完毕，获得产权证，然而，邓已无后续资金跟进。最终，地产教父血本无归。

　　之后，邓智人将负债达6.5亿元的玫瑰园几乎是“白送”给陆苍。陆苍希望通过炒地皮来大赚一笔。但事与愿违，由于法律关系不清而使玫瑰园无法变现，原本资金不足的他无力面对众多的债主，玫瑰园成为“死园”。1998年7月，法院宣布玫瑰园破产。

　　作为最大债权人的希森集团以3.98亿元拍得玫瑰园，集团老板梁希森确定了玫瑰园的重建计划：先投入资金，在最短的时间内完成玫瑰园的整改工作以及二期100栋别墅的主体工程，再将玫瑰园正式推向市场；继而再开发三期、四期等后续工程，用4年的时间完成整个玫瑰园的社区开发和完备配套设施建设。

　　整改工作完成后，2001年，玫瑰园三期亮相，之后步入正轨。

　　玫瑰园只是众多北京烂尾楼的一个缩影，它“复活”了，还有很多仍处于烂尾以及正在走向烂尾的项目，它们的明天会是什么样子呢？