深圳楼盘租金回报率下降 投资客外流趋势渐明显

　　接连两个周末，家住东海花园的吕立伟都开车去东莞看盘，他刚为在那里投资的一套别墅和一间街边商铺缴纳了定金。从1999年开始，吕就加入到投资房地产的队伍当中，不过从今年7月开始，如同这座城市的其他投资客一样，他把目光转向了珠三角和内地二线城市。

　　来自深圳各地产中介和外地房地产开发商的信息显示，由于深圳房地产的投资回报率迅速下降，不少投资客开始向深圳以外城市发展，广东省内许多楼盘的深圳投资客比例已经占到50%~60%，外流趋势日益明显。

　　租金回报率低至3.04

　　%今年1~6月，深圳房地产价格又经历了一轮猛涨，房价高位运行成为无可争辩的事实，并已有了下跌苗头。据广东省统计局最新公布的广东房地产业分析报告，上半年深圳市商品房销售均价为13178元／平方米，比去年同期高出3906元／平方米，增幅达42.1%。而就在2006年上半年，深圳商品房价格较上年同比上涨仅为18.94%。

　　“经过这半年的高速增长，深圳房价未来的上涨空间相对有限。”世华地产市场研究中心总监肖小平分析，高位运行的房价已让房产投资的收益不断下降，房价本身也有了下跌势头。前段时间，该公司曾对深圳57座知名中小户型楼盘的租金回报率进行了对比，结果显示，今年1~5月，租金回报率最高的只有7.42%，最低的仅有3.04%，而在2006年同期，最高的达到10.3%，最低的也有4.6%。

　　以租赁市场最火爆的皇御苑为例，2006年其30平方米小户型的平均租金是1860元／月，买卖均价为9100元／平方米，投资回报率约8.2%；今年，虽然同等户型的平均租金涨至2010元／月，但买卖均价已达到12700元／平方米，投资回报率仅为6.33%，下降20多个百分点。

　　投资客遭遇多方挤压

　　目前，深圳出现了一个让本地投资客两难的局面：一方面，高房价让投资回报率下降；另一方面，频频出台的各项宏观调控政策又将投资信心打击到最低点。

　　中原地产深港研究中心总监张伟表示，7月以来，全市二手房交易量极速下滑，投资客集体观望。这种情形与去年7月相似。“去年6月，国家将营业税全额征收范围由2年扩大到5年，导致第二个月的二手交易量剧减，不过，在短暂观望后，市场出现了成交回补与价格补涨；然而，今年的政策背景却与去年大不相同。”

　　在张伟看来，今年的三大政策让深圳投资客“闭门观望”：首先，投资者在信贷环节遇到阻力。目前，深圳各大银行已普遍收紧房贷额度，二手楼贷款按揭成数已降低1至2成，二次购房贷款成数还要减少1成，2次以上购房者已很难获得银行信贷支持，个别银行已暂停房贷业务。“这对于主要靠银行贷款完成交易的投机者的打击是致命的。”

　　其次，8月启用的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》预示，个人所得税的征收箭在弦上，对于转手多次、历次逃税的房子，其产生的所得税将由最后一名接棒者承担。此外，营业税、契税的计算基数都将提高，交易成本显著增加，以一套价格翻番的物业来计算，税费将增加5倍，即相当于房价的15%。

　　再次，限制外资在深购房措施出台后，在很大程度上抵消了人民币升值带来的人民币资产的做多效应，一些财力雄厚的港人以及外籍人士在深购房受阻。

　　“在信贷环节、交易环节、限外环节等同时作用下，投资客将面临多方挤压，包括资金压力、税收对投资收益的分流、外资截流等，这些都会使投资者重新审视投资行为的风险与利弊。”张伟说。

　　资金外流趋势明显

　　在深圳楼市观望气氛渐浓的同时，投资客将眼光拓展至周边城市，如广州、东莞、珠海、惠州等，寻求新的投资机会。

　　世华地产地铺人员向记者反映，近两个月来，深圳各大片区投资比例均有所下降，如香蜜湖片区之前的投资比例达60%左右，目前已下降至40%；宝安中心区之前投资比例也有60%左右，目前急速下滑至25%。根据对投资客的追踪调查，可以发现一个共同特点，即除继续关注深圳楼市寻求新的投资契机外，投资客逐渐转向外地市场，不少人已经在外地置业。

　　记者在探访深圳一小时生活圈内各城市房地产市场时也发现，深圳投资客外流现象普遍，像东莞、惠州、中山等城市的中高档楼盘，置业者中深圳客户比例已占到五六成之多。许多售楼人员告诉记者，几乎每个周末，都有深圳人前往看房，投资居多，且比较倾向于购买街边商铺、中大户型和别墅。此外，世华地产东莞分公司和珠海分公司所做的市场调查表明，东莞目前置业者中有40%的客户属于深圳客户，珠海也有30%以上楼盘为深圳投资客购买。

　　“这正好和深圳房产投资降低的比例相吻合，说明深圳投资客外流已经成为事实。”肖小平指出，目前外地房产投资市场远没有深圳成熟，存在过户时间长等问题，但深圳部分投资客喜欢快进快出，这就需要慢慢磨合。但是，“随着时间推移，外地市场逐步发展成熟，相信会有更多的深圳投资客走出去。”(记者李纬娜） (来源：深圳新闻网-深圳商报)