四次加息楼市风险几何？“持币观望”态度显现

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　　房地产市场升温迹象明显房价短期内很难现拐点

　　发改委数据:今年以来房地产投资增速逐月加快

　　前7月增长28.9%加息为何难抑汹涌的房产投资？

　　8月21日，央行宣布，自8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。几乎与央行年内第四次加息同时，“房贷首付提高”传闻逐渐白热化。美国次级债风波更是在此间席卷全球。这些对于房地产市场意味着什么？

　　“房奴”压力明显增加

　　央行宣布，自8月22日，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；五年期以上贷款利率由现行的7.38%提高到7.56%。另外，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点，五年期以上公积金贷款利率由现行的4.95%提高至5.04%。

　　从此次央行上调利率的幅度来看，对于普通的购房消费者来说，此次利率上调的成本增加幅度并不大。以一个贷款30万、贷款年限20年、按照等额本息还款并可以享受到优惠利率(基准利率的0.85倍)的消费者来看，在此次加息前，每月的还款额为2196.81元，而加息后的每月还款额为2223.67元，每月成本支出增加额为26.86元。但是今年以来已经四次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本应该是比较高的，执行优惠利率，四次加息后，累计增加的成本达到106.44元。

　　某网与链家地产联合调查显示，年内四次加息让54.1%的消费者选择暂缓购房。屡次加息对27.4%的“房奴”生活产生了冲击。在对“如果您已经贷款买房，加息对您的生活影响”的调查中，有46.5%的购房者感觉“成本明显增加，还款压力加大，但对日常生活影响不大”，26.1%的购房者感觉“成本增加有限，可以接受，生活照旧”，此外有27.4%的购房者认为“成本骤然增加，对日常生活已经产生了冲击”。

　　另外，有54.3%的消费者认为加息不能抑制房价的上涨。此次网上调查的结果显示，在未来较长的时间内，央行再度上调利率的预期依然存在，这使得“房奴”的压力骤然增加。

　　“以租养房”越来越难

　　李先生于今年1月购买一套北京望京地区的慧谷阳光房屋，两居室，88平米，当时购房总价为105万元，李先生首付40万元，从银行商业贷款65万元，当时李先生从经纪公司了解到他的该套房屋如果出租的话，租金在3900元／月左右，为了尽可能达到以租养房的目的，李先生把还贷期限尽可能延长了一些，设为30年，这样的话，李先生月供为3819.69元。这样依靠租金，李先生就可以养这个房屋。

　　但自2007年以来央行加息不断，截至目前已加息4次，房贷优惠利率已从2007年1月份时的5.814%上调至目前的6.426%。那对于李先生来说如果明年1月执行6.426%利率的话，李先生的月供就会达到4071.18元，而对于租金来说，一年后租金在4000元／月，变动幅度不会太大。这样看来，李先生的租金很明显已不足以支付月供了。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为，此次加息并不是结束，根据月度CPI增涨幅度，今年9-12月份仍有可能加息，李先生月供增加额还有再次增加的可能，在租金基本无变动的情况下，月供与租金之间的差额会越来越大，“以租养房”的压力进一步趋紧，这将会促使部分投资者将房屋抛售出去。

　　消费者“持币观望”态度已显现

　　自从前段时间多家媒体爆料，银监会将出台政策把房贷首付比例提高至40%～50%之后，“房贷首付问题”愈发让人看得“一头雾水”。不论此传闻是真是假，目前市场上部分房贷消费者已出现了不同反应。

　　据伟嘉安捷公司统计，目前，该公司每天接到想确认“房贷首付比例是否提高”的电话已高达50、60次，不少房贷消费者均表示，担心“房贷首付比例”真的提高后，买房将会难上加难。

　　另据伟嘉安捷公司市场部相关负责人透露，近段时间，部分还在犹豫看房、买房的客户都已加快了签约、成交的速度，并要求加急审核房产评估，尽快完成提交首付款和银行批款业务。据统计，这部分人群约占总贷款人数的35%左右，这是市场较为积极的一面。

　　不过，在目前北京二手房市场和个人房贷市场也出现一个不太乐观的局面。以往在“金九银十”二手房市场旺季即将到来之际，本应是二手房市场日趋活跃的时节，但在今年却出现了交易量走势放缓的情况。

　　据我爱我家公司统计，进入8月份二手房市场交易量与去年同期相比小浮下调，降幅9%。部分二手房购买者出现“持币观望”的迹象。专家分析，部分二手房购买者之所以出现“持币观望”情绪，与“房贷首付提高”传闻日趋白热化不无关联。

　　某银行相关负责人透露称：“由于贷款额度收紧，二手房抵押要求更严格，所以他们将尽量选择信誉好的优质客户”。业内人士则普遍认为，如果将首付款比例提高4至5成，提高购买者门槛的话，将会有37%左右的购买人群受到影响。

　　监管层意欲何为？

　　对于此次加息，北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为，主要针对的是CPI增幅过高，今年7月份居民消费物价指数CPI的增幅为5.6%，创下近十年来新高，出现通货膨胀预期。

　　今年CPI增幅高的影响因素有很多，食品价格的上涨是其拉动的一个方面；另外，股市的火爆及房价的走高，这些都吸引消费者将资金从储蓄转为股票或房市上，进一步拉动了消费，促进CPI上涨。

　　宫萍认为，此次存贷款利率齐动，且首次存款利率增长高于贷款利率增幅，这也充分说明，央行旨在通过利率来调节平衡储蓄、股市、房市三方关系。“只有通过这三方面关系的平衡，才能进一步促使CPI能够保持稳定发展。”

　　链家地产副总经理金育松认为，此次加息之前，由于美国次级贷风波的影响，银行系统已经具有较强的控制房贷风险及规模的愿望；虽然此次加息针对的是整体经济过热，但是密集的加息还是对房地产市场形成了一定的影响，虽然每次调整的幅度不大，但是屡次加息后成本的叠加使得贷款成本出现明显上升，而密集的调控政策也使投资风险不断增加，由于频繁加息将对市场产生放大效应，投资需求有望进一步受到抑制。(周雪松) (来源：中国经济时报)