建设部解读住房保障新政 房地产调控新逻辑渐明

　　　在昨天召开的国新办新闻发布会上，建设部副部长齐骥详细解读了作为房地产市场调控新风向标的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称“24号文”）。从他的字里行间，可以强烈感到此前一些仍存在模糊之处的调控症结已经清晰。

　　而继国八条、国六条等调控措施之后，国家正重新全面梳理房地产调控政策，从笼统的调控到按照属性明确划分保障性住房和商品住房，房地产调控的新逻辑正日趋明朗。

　　供需不平衡造成房价上涨

　　目前，我国房地产市场价格持续攀升，这种势头已经从一线城市延至二三线城市。对于各地房价不断走高的状况，建设部副部长齐骥指出，供需市场不平衡造成房价上涨。

　　齐骥分析说，由于一些城市房价上涨得比较快，外地、包括境外人士到这些城市购房比例比较高，这是房价继续上涨的很重要原因。

　　齐骥指出，有个别楼盘开盘以后40%的房子卖给了外地人，或购买第二套以上住房的本地人。当地人用于满足自住需求的住房供给被外地人和投资性需求挤压。中国土地学会理事长邹玉川也表示，有的城市买房不住的比率已经达到了10%。对于投资性需求挤占当地居民的房屋供给，齐骥表示，“我们感觉在这种供求关系下，当地居民承受了很高的房价，我们觉得他们有点委屈”。

　　在上周召开的国务院住房保障工作会议上传出的信息显示，政府在加大廉租住房和经济适用住房供应的同时，还将加强对房地产市场的宏观调控。调控和引导住房需求成为调控重点之一。

　　齐骥强调，国务院有关部门将完善有区别的税收、信贷政策，坚决打击投机性购房，有效抑制投资性购房，加大对大套型住房需求的调控力度。

　　对于控制房地产投资性需求，北京大学中国经济研究中心主任林毅夫在接受记者采访时表示，应当尽快将购置房产恢复到以使用性为目的的需求上，征收50%的资本获益税，减少以投机为目的的需求，从而抑制房价不断上涨。

　　同时，国务院要求，要大力增加普通住房供应，加大住房供应结构调整力度，坚持落实好“两个70％”以及限价房政策，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，稳定房价。

　　扩大两限商品房供应

　　“在房价上涨比较快、外地人购买比重较高的城市，能不能政府在出让土地的时候，能够卖500万元的，卖400万元；盖成的房子市场价可以卖到5000元/平方米，但是限制这个房子卖4000元/平方米。通过这种方式限制开发商的利润空间。”在昨日的新闻发布会上，齐骥给出了他对于日前备受关注的两限房这种住房形态的理解。

　　但他同时强调，到目前为止，两限房只是一种政策性的商品住房，而并非保障性住房。两限房旨在通过这种方式限制开发商的利润空间，齐骥表示。

　　“两限房”是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。“两限普通商品住房也是更多地满足当地普通居民合理的自住住房需求。”齐骥强调。

　　有业内人士发表观点指出，“对于两限房的开发量，初期可能不做具体要求，但要求加大供给力度，不能是面子工程”。“加大限价房供应力度，是权衡政府、公众与市场三方利益的最佳方案。”

　　在接受记者采访时，北京大学房地产经济研究所所长陈国强同时表示，目前而言两限房是介于保障性住房和商品房之间的特殊住房形态，他更倾向于将来把其纳入保障性住房中。

　　保障性住房统一管理部门获准成立

　　对于日前媒体相继报道的建设部组建专门机构进行全国保障性住房的管理的说法，齐骥予以肯定，他进一步明示，国务院中央机构编制委员会办公室已经决定在建设部成立住房保障与公积金监管司。

　　据了解，按照现行的管理架构，全国保障性住房的管理工作一直由建设部住宅产业司（即房地产司）主管，设一名分管副司长，具体工作由住房保障处完成，编制工作人员不超过7人。

　　业内人士分析认为，新建的住房保障机构将担负管理地方经济适用房建设、规划、备案以及检查落实情况等职能。

　　在国务院出台的24号文中，明确廉租住房保障资金的资金来源，文件中要求把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。齐骥看来，在这之前，住房保障体系也好，住房保障制度也好，廉租住房概念也好，包括经济适用住房的概念也好，都提过，但没有提到这样的高度上作为政府履不履职的重要而严肃的任务。

　　租赁市场还有很多文章可做

　　在上周召开的全国城市住房工作会议上，国务院副总理曾培炎提到目前在城市住房问题当中存在的矛盾时指出，住房建设消费模式不合理，住房消费模式重买轻租。

　　在昨天的新闻发布会上，谈及城市住房私有率时，齐骥指出，中国城市住房私有率在全世界不是第一、也是第二，而在全世界各个国家，没有一个解决居民住房问题是靠自己拥有产权这种方式。他认为，对于普通的市民，通过租赁房屋来解决暂时的住房问题，应该是一个可取的方法。

　　在陈国强看来，在解决住房矛盾的问题上，在二手房资源中可以做很多文章。陈国强告诉记者，目前我国的存量二手房市场没有很好的培育，二手房市场的交易和租赁两方面都很重要。通过房屋租赁可以化解部分住房需求，同时可以控制住房成本，是一种有效的解决住房问题的渠道。

　　但对于目前二手房交易和租赁市场上诸如如何合理税负、如何保证租赁业合理的投资回报等问题并没有明确规范。

　　必须严惩开发商哄抬房价

　　今年3月，监察部会同建设部等部门印发了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，提出将在未来一整年内，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。

　　在房地产市场秩序专项整治快要结束时，要公开曝光处理一批不法开发商，尽可能减少非市场因素造成的房价非正常上涨。在新闻发布会上，齐骥毫不客气地做出以上表述。

　　目前，我国的房地产市场上，一些房地产企业囤房惜售、哄抬房价，造成部分楼盘房价无端上涨。“带头大哥”这个楼市派生出的新鲜词已经成为坊间流传的词汇，“高房价的幕后推手”、“区域房价的领涨者”等新闻频频出现在媒体报道中。

　　严厉打击房地产开发销售过程中的违法违规行为，坚决对开发商囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作和哄抬房价等违法违规行为进行查处已经成为下一步房地产市场调控的重点工作。

　　部分个人集资建房带有投资性

　　当下房产市场价格尚未回归理性阶段，个人合作集资建房发展成为一种市场的补充状态。在昨天的新闻发布会上，建设部住宅与房地产产业司司长沈建忠披露，一些通过网络的个人集资建房发起人，带有很强的集资倾向。

　　对此，沈建忠具体解释道，在一些个人集资建房的过程中，有的发起人公开承诺，参加合作建房者交多少钱可以拿多少回报。而据调查，参加者有相当一部分不是无房户，他参加这个活动是以投资为目的。

　　陈国强对于个人合作建房的理解为“高房价之下，个人集资建房的出现是一种市场状态的补充”，但他同时表示，“规范和操作还存在很多问题，目前而言政府从导向上是不鼓励集资建房的”。

　　商报实习记者 丁蕊