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控制住房面积与资助国民购买第一套住房

来源:搜狐财经
2007年09月02日17:13

   控制住房面积与资助国民购买第一套住房

  摘 要:本文针对“90/70政策”作为硬性要求,受到国家高度重视,上升到“政治高度”,而实际效果又差强人意的情况,指出“目标设定合理但实现途径不当”,分析和阐述了“以引导为主,形成购买90平方米以下住房核心动力”的理由及方法,并具体推出了“国家资助国民购买第一套房计划”,特别是资助年轻人及新婚家庭购房计划,这将使“90/70政策”的落实事半功倍、功德无量(这实际上也是在07年8月国发24号文将经济适用房供应对象缩小到低收入家庭后,在温总理11月 19日在新加坡访问时提出“经济适用房是大多数面向中产阶级的”之前,对应扩大购买保障性住房人群范围的阐述)。

  此文原发表于《中国建设报》07年11月2日第六版

 

  在中国经济和社会快速发展,人们的住房需求急剧提升,但又必须面对中国人多地少的具体国情时,国家于二OO六年通过《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》,要求“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”(以下简称“90/70政策”)。今年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》再次明确了这一要求。这不仅表明国家在解决住房问题上的决心,同时也表明该政策决非权宜之计,因为它符合中国国情,能满足小康社会需求。尽管实行以来普遍成效差强人意,但这绝非目标问题,而是实现途径问题。我认为在市场经济条件下,解决这一问题决不可片面依赖强制规定或强制手段,应坚持引导为主、强制为辅。实现以中小户型构建符合国情、满足小康需求的住房供应体系,对于当前或今后的房地产市场发展都具有十分重要的意义。

  一、目标设定合理,但实现途径不当

  国家明确套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上(以下简称90/70政策),有很强的现实合理性。首先,西方一些发达国家在经历我国现阶段经济发展阶段时,曾经以这样的面积套型和比例构成了他们当时的住房供求结构。这样的住房结构至今仍然是许多发达国家和地区的普遍情况,如香港、日本、新加坡及欧洲一些国家等,这在许多专业文章中都有具体阐述;其次,从我国情况看,八十年代中后期,在中小城市,七、八十平方米房屋是福利分房中的最高标准,其中不乏三代同堂的家庭。现在觉得此类房屋小,虽然有一些合理的正向因素,如家用电器设备的增加,包括学习、上网等功能性需求增加,但同时家庭小型化又是一个反向因素。因此,随着经济条件的改善和功能性合理需求的提高,住房面积增加到九十平方米左右应在情理之中。但基于我国人多地少的具体国情和坚持可持续发展,建设节约型社会及和谐社会的基本国策,即使经济进一步发展,也没有理由片面追求大套型。从上述意义上来讲,“90/70政策”既包含了党和政府对民生保障和前途未来的大爱和大智,也是对自然法则的尊重和追求,是科学发展观在房地产领域的重要体现,对此我们必须用这份执著来理解和落实。

  目前许多消费者排斥90平方米左右的中小套型住房,对大套型住房趋之若骛,主要原因是种种消费误导和对大套型住房缺乏政策调控所致。

  但贯彻“90/70政策”片面依赖强制方式,往往难以奏效,主要有以下问题:

  一是具体个案是否符合法律和市场规律的问题。如对过去购买土地进行开发的(没有对90平方米作出要求),现在增加强制比例,显然与法不符;实施“90/70政策”后,卖地时将此作为一个法规、政策性前提和合同中的一个要约,未尝不可。但如果采取“一刀切”的方法,即每块地都要求90平方米以下住房占70%以上,这将会与功能分区、规划布局等原则相矛盾。如果只在总量上符合比例,每个地块的比例就会有高有低,因为定多定少直接关系到卖地及其卖房的收益。怎么定?谁来定?这对目前尚未完善的土地供应体系将会产生新的寻租点和混乱。如果没有很好的引导措施,出现小套型住房积压时,让开发商来为此“埋单”也是一个棘手问题。再就是,以“上有政策,下有对策”的手段,用超高楼层留做间隔、两套住房合并等规避办法也会层出不穷。

  二是即使强制方法生效,如果没有新的实现途径,争购占市场供应比例不到30%的大套型住房也将是一个难题。按照一般经济规律,对市场稀缺资源采取竞买方式,但对待住房这一特殊商品以此作为普遍方式,不仅操作管理有很大难度,而且无疑会进一步拉高房价,将与我们的初衷或希望实现的政策相违背;如果采取分配方式,即实行“门槛制”,但这又不同于廉租房对应弱势群体的“门槛”,只能是类似于计划经济福利分房时代的分房条件:一定以上级别、职称、家庭人口,现在可能还要加上“体现身价”的收入。这种导向将是非常糟糕,也是不可能的。实际上用目前的强制方法很难实现“90/70政策”,达到改善住房供应结构的目标,这已为一年多的实施效果所证实。其大致情况是“有所改善,但差距较大又法不责众”,这也使国家的决心和实际操作层面的信心形成很大的落差,更加剧了这一政策的实施难度。相反,换一种思维,以引导为主、强制为辅,将会相得益彰,形成良性互动。

  二、以购买第一套住房的国家资助,形成“90/70政策”的核心动力

  落实“90/70政策”,如果参照购买经济适用房方式,要获得政府的资助和优惠,就只能购买中小套型,情况就会大不一样。这就是购买吸引力,或者称之为核心动力。建立推动“90/70政策”的核心动力主要应由以下几方面构成:

  首先是资助方式问题。如果参照普遍实行的经济房政策加以资助,虽然能形成购买中小套型住房的吸引力,但财政负担可能成倍增加,使现在还没有充分财力保证的经济适用房体制不堪重负。更重要的是在经济适用房退出机制还没有较好解决的情况下,将此方式扩大到占市场70%的90平方米以下住房,对市场的影响将是致命的。本文要重点推荐借鉴的是江苏淮安推行的共有产权经济适用房模式。这一模式的核心是以出让土地方式建设、供应保障性住房,与市场接轨、适用现行法律(共有产权的基本内容略)。

  政府资助国民购买第一套住房,也完全可以通过共有产权方式加以实施。第一次购房家庭与政府按一定产权比例形成共有产权,本文拟将8︰2的比例作为选项并加以讨论(即个人拥有80%产权,政府拥有20%产权)。对共有产权房中政府出资部分,可在一定期限内(5-8年)由个人原价购买,实现完全产权,这就相当于政府提供了一笔无息购房贷款;还可以增加政府的出资比例,对政府产权部分实行准市场租金,这就相当于租售并举的方式。上述方式,既体现了政府对住房这一特殊商品有所作为,又充分尊重和利用了市场规律(共有产权的优越性略)。另外政府资助购买90平方米以下住房的对象不同于经济适用房保障对象,大多都有可靠的收入来源,所以还可以设立特定的资助政策:如通过用工合同把购房职工一定年限(5-10年)的住房公积金和工资中的住房补助提前支付等等,用以增加个人出资的购买力。

  其次是资助的对象。如果对象锁定在每年新增的无房家庭,包括购买第一套住房的家庭,再加上引导部分老年人家庭将“大房换小房”。90平方米以下住房达到市场购买量的70%是完全有可能的。对于新增的无房家庭,其购房人主要是就业时间不长,需要结婚成家的年轻人,包括第一次购房的家庭都特别需要解决住房问题,而且购买力较低、人口情况也适合购买中小套型住房。这类家庭是房地产市场中占绝对比重的刚性需求对象,也是房地产市场和住房结构供应中必须解决好的大多数人群。以80多万人口的淮安市区为例,每万人中新增家庭约100户,按平均每户80平方米计算,约需64万平方米住宅(去年淮安市场供应总量是180万平方米)。

  另外,我们现在实行“90/70政策”的资助对象还应包括农村富裕劳动力转移进城的家庭。按照即将改革实施的户籍政策和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神,对有稳定职业和一定收入的家庭应参照或同按上述办法解决;对经济条件相对较弱的家庭则纳入保障性住房体系加以解决。

  在目前特别是今后实行新的户籍管理制度后,城市新增家庭会有一定的流动性,但对全国而言并不构成保障障碍,就具体城市而言也是可以掌控的,关键是要做出妥善的制度设计和安排。如对第一次购房家庭,我们可以以其结婚登记所在地作为保障地(“新人新办法”,已离开登记所在地的不在“新办法”范畴,有困难的纳入住房保障体系)。因为户籍流动是与就业能力和就业状况挂钩的,经济欠发达城市可以通过增加住房补助留住或吸引年轻人,增强城市活力;经济发达的大城市,因为高房价已经形成了年轻人就业和户籍流动的门槛,因此住房补助也不会无节制地增加。有能力在此就业、购房的年轻人,一般都是相对高端的人才,为其提供住房补助也是各得其所。这种政策导向不仅不会增加而且会减少年轻人的盲目流动,同时住房补助与增强城市吸引力和活力也是良性互动的。

  引导部分老年人家庭将“大房换小房”也是“90/70政策”不可忽视的潜在购买对象。对于子女在外或子女成家有房的老年人家庭,一般不再需要大套型住房。大套型住房对于他们,不仅不经济,而且存在安全、保洁等诸多问题。另外,大套型住房在缺少人气时,往往会增加一些老年人的迟暮感和孤独感,不利于身心健康和晚年幸福。对老年家庭“大房换小房”,要通过政策和中介机构提供相关服务,给予税费优惠,并可借鉴国外普遍实行和国内已经有人尝试的“住房反向抵押贷款”,推动“以房养老”,解决老年人的后顾之忧,增加其晚年生活的保障和幸福指数。

  三是政府资助即政府产权部分的财政支出问题。由于实行共有产权,政府出资不同于划拨土地经济房的“暗补”,是“明补”。共有产权人购买政府产权部分形成完全产权或上市转让时按比例分成收益,政府都将回收“明补”的收益。我们可以设想,当若干年后政府资助的共有产权家庭数达到一定程度时,每年退出和新增的户数将达到一个大致平衡,即形成一个良性循环。因此,这笔资金更准确的名称应为“资助国民购买第一套住房基金”。通过下面的测算,我们认为各级财政为此安排一定比例的预算,并逐年增加应该是可行和值得的。

  我们从江苏省苏南、苏中、苏北三个地区各选一个城市市区作为代表(苏南、苏中、苏北经济发展梯度对应于中国的发达、欠发达和不发达地区具有一定参考性),共有产权比例按 8︰2计算,有关数据只能取自06年统计数据(目前房价已有较大增长,但对本文设计制度的分析影响不大),计算出需补偿的数额及占对应的财政预算支出比例。

  政府在资助国民购买 80㎡ 住房时,所需的出资额一般占该年同级预算支出的6-12%左右。财政预算支出、房价、新增家庭数、住房补贴占预算支出的比例,这四个数据有正向联系,即财政预算支出数低的,其它三个数据也低,反之亦然。这也具有一定规律性:财政收入(支出)较高的大城市,对年轻人就业、安家的吸引力较大(对增强城市活力和财力的影响也远大于其它城市),新增家庭比例较高,房价也随财政和人均收入高、刚性需求量大而增高。这类城市住房补贴占财政预算支出比例高一点也是合理的,而且这类补贴的增加还可缓解房价上涨及其压力;相反,新增家庭数量较少、住房补助占财政支出比例较低的城市,可以也有能力适当增加补助比例,以提高城市的吸引力,增强城市活力。

  如果再加上中央和省级的财政比例,情况将会更好。换个角度来说,只要中央和地方共同推进此项工作,各级财政只需要支付不高的比例(低于8%),共有产权房的比例就可以达到8︰2至7︰3,资助新婚家庭第一次购房。这笔财政支出,即使加上保障弱势群体的廉租房、经济适用房等财政支出,整个住房保障的支出比例也只占到同级财政总支出的10%左右。况且,通过对第一次购房家庭的全面资助,是可以减少今后住房保障家庭的数量及其财政支出。这也是对住房供应结构及保障体系的补充和完善,使住房保障在重点向低收入家庭倾斜的同时,也与我国医保、劳保、义务教育及住房保障国际惯例相一致,具有普惠性。

  在中央和地方的出资比例上,可以考虑协调现有的财税分成矛盾,适当缓解地方政府因事权增加、财权相对减少,而对增加“第二财政”收入,即土地收入(包括衍生的房地产税收)的过浓兴趣和过分依赖。同时实现财政支出中民生保障所占比例的增加,促进社会和谐、进步。况且这笔资金有别于其它一次性消费的保障性资金,不会越投越多,能实现良性循环,还可以采取贴息贷款的方式加以补充。

  三、通过综合措施,完善“90/70政策”的实效、长效机制

  购买90平方米以下住房有了核心动力,再辅以其它综合性措施就将事半功倍,实现目标指日可待。这些措施应包括直接措施和间接措施。

  首先,要坚持正确的舆论和文化导向。要通过政府资助国民,特别是帮助年轻人购买90平方米以下住房,在全社会确立以自身能力购买第一套住房,通过以后奋斗进取再来改善住房的理念和信念,并以此为荣。以“啃老”或不切实际追求大套型,沦为“房奴”为耻。弘扬这样的文化又将进一步推动我们“90/70政策”的实现。这将有利于促成这样一种文化氛围,即中小套型住房集中的小区不是低档小区,而是特色小区。即使从这类小区搬出去的成功人士也会以此作为人生中青春阶段最美好的回忆,让后来新进入这类小区的人们以此为荣、以此激励;让生活在这类小区中的人们,与其他生活在高档小区中的人们相比,无贵贱之分、无心理落差。

  其次,要形成配套的产业及鼓励政策。在中小套型住房的设计建设上,包括适合中小户型的家具及家用电器等,形成配套的中小户型产业。要鼓励设计、开发等各个领域的有识之士来从事设计、开发、建设中小套型住宅区,做出品位、做出质量、做出品牌;同时在小区的设计上尽可能充分考虑资源共享的设施,以此替代目前许多家庭追求的华而不实、偶尔用之的专用设施:如健身房、影视厅、客人房等等;针对年轻人家庭和老年人家庭需要的各种设施要做得比其它小区更好,如托儿所、家政、老人服务等,包括满足探亲访友需要的经济型宾馆。政府要通过税收杠杆等措施对这些中小户型产业发展提供优惠。

  三是对购买不同套型住房的税费及占有后的税费,要区别对待。降低第一次购房时的税费,增加转让和物业占有税费,特别是大套型的税费。并用大套型中增收的房地产契税、物业税费等来反哺中小套型住房的推广。以此为契机将依法早应征收的土地增值税操作到位,要特别加强中小套型普通商品房的征收力度。

  形成了购买90平方米以下住房的核心动力,再加上以上综合措施,就会有源源不断的城市新增家庭和老年家庭购买和调换中小套型住房。在动态中实现“90/70政策”的长效机制并可不断加以完善。

  四、“90/70政策”的有效落实,将促进房市健康、社会和谐

  “90/70政策”如前所说得到有效落实,实际就是住房刚性需求得到了有效满足,也使符合我国土地国情的节约型住宅得到了充分体现。因此,中小套型住房的土地供应量就应该得到充分满足。因为这是我国这么多家庭实实在在需要的,而且这个量是可以相对饱和、有限度的。即使适当提前供应也对长远无害,不影响大局。不仅与我国实行最严格的土地控制制度相行不悖,而且为更好地实行该制度提供了必要的社会保证。

  土地供应量及其住房供应量的增加将对控制房价起到关键作用。与此同时,因为政府资助解决新增家庭的住房问题,目前许多潜在的购房人就不会提前追风买房,抬高房价。特别是买多套住房用以现在或今后“炒房”的人就失去了赖以炒作的空间(房地产市场是否有炒作空间是由得不到满足的刚性需求所决定的)。健康的房地产市场离不开成熟的租赁市场,而房屋租赁市场(包括政府提供的公共租屋)只有在房价得到抑制、租售比回归到合理比例时才能真正呈现和发展。要在尊重和利用市场规律的前提下遏制买房炒作,鼓励买房出租(通过制度设计应该也可以使租赁房屋专业化并相对固定),不应笼统的打压购买第二套住房。更多的人通过房屋出租获得财产收益,更多买不起房或暂时买不起房的人通过房屋租赁及政府货币配租解决住房问题,是有百利而无一害的事。这样,土地供应量和住房供应量的增加,以及减少炒作因素后实现的放量供应,加之房屋租赁市场的成熟和发展,房价过快上涨的势头就一定能得到有效的遏制。

  而在不能有效实现“90/70政策”的乱市中,不管出于何种动机只能严控土地。否则增加土地供应量只会造成更多不可逆转的土地浪费,即使在短期内对房价有所遏制也得不偿失。

  也只有有效地落实“90/70政策”,才能推动建设符合国情、满足小康需求的住房结构体系。这个体系就是:一定比例的特困家庭和低收入家庭通过廉租房、经济适用房得到住房保障;占刚性需求绝对比例的第一次购房家庭,通过政府资助购买到价格适中的90平方米以下普通商品房,或通过政府主导的租赁市场租住房屋;另外不到30%比例的住房,满足高收入和其他特殊人群的需求。对高端住房的价格则完全放开,它已经不影响保障性住房和普通商品房的价格,即使追求豪华、高价,只要不违法就不应打压;只要不以增加资源消耗和破坏环境来追求高端和品位还应受到鼓励。因为这样做不仅符合经济规律,而且可以推动设计、建材、装饰装修等诸多相关行业水平的提升;甚至耗时、耗工也可以增加更多的就业机会。

  体现保护土地基本国策的“90/70政策”有效实施,将对建设节约型社会和房地产业的可持续发展起到积极促进作用,也将更好的引导年轻人自强奋斗、孝敬长辈让其安享晚年。一个符合国情、满足小康需求的住房供应体系将帮助人民安居乐业,促进社会和谐。

 

  

责任编辑:丁芃
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