汤臣一品被指“捂盘”后调整策略 开出天价租金

　　昨天(5日)，随着汤臣集团发布中期业绩报告，天价楼盘“汤臣一品”再度成为焦点。中报披露，集团计划在今年三季度推出“汤臣一品”4栋中的一栋用于对外出租。

　　这也是“汤臣一品”因涉嫌“捂盘惜售”成为市房地局首批专项检查对象之后，首次调整市场策略。不过，据记者调查，目前小陆家嘴地区豪宅租赁市场明显供大于求，动辄几千美元一个月的租金也往往“有价无市”。

　　月租金估计不低于五千美元

　　汤臣集团发布的中期业绩报告中显示，到目前为止，“汤臣一品”项目已收取超过2亿港元的销售收入；在4栋住宅物业中，两栋已对外出售，而另外两栋则保留作投资用途；集团现正计划于今年第三季度推出一栋住宅大楼(共74套)用作对外出租。

　　不过，当记者联系汤臣集团香港总部时，相关负责人仍谨慎出言：“具体三季度何时将租赁项目推向市场还没有时间表，包括租金水平等在内的详细租赁方案还在研究之中。”

　　从中介公司了解的情况显示，目前小陆家嘴区域能看见江景、300平方米以上大房型的租赁价格约在5000美元/月。“网上房地产”信息显示，“汤臣一品”拟推出的74套租赁住宅都在400平方米以上，据此分析租金应在5000美元/月以上。而其物业管理费也因为天价楼盘的身价而高达每月15元/平方米，核算下来，即使租赁面积最小的一套，每月物业管理费也高达6000多元。如按日计算，日租金约200美元，相当于上海目前豪华五星级酒店的价格。

　　豪宅“售改租”动机有二

　　据了解，现在一些市中心区域都有高档楼盘计划“转售为租”，其中有的是开发商行为，有的是投资商间接运作。

　　业内人士透露，“汤臣一品”将要出租的房源位于小区东边，不靠江边，以400平方米以上的大房型为主，从品质、面积和区位来看，与周边的“财富海景”比较类似，市场能够接受的租赁价格约为每月8000美元。然而，“财富海景”因租金高而租赁情况并不好，在信义房产有30多套房源挂牌租赁，但至今只租出3套。

　　荒岛房产分析人士认为，众多“转售为租”的案例显示，开发商通常有两方面动机：一种是楼盘当初定价较高，开发商短期内销售压力大，通过“转租”来调整开发策略；另一种是企业看好楼市后期表现，希望把市中心物业作为资产运营，出租能够为公司带来长期稳定的利润。

　　周边豪宅市场明显供过于求

　　“汤臣一品”数十套租赁房源进入市场一定会冲击小陆家嘴高端物业租赁市场。“这里有些豪宅几个月才能租出去一套房”，中原地产有关人士昨天向记者这样表示。根据中原地产、信义房产等提供的数据，浦东小陆家嘴地区高端租赁市场相对集中，其中世茂滨江约占50%的市场份额，仁恒滨江花园、汇豪天下各约占30%、15%的份额，除此以外，“财富海景”等高端楼盘也有少量对外租赁。总而言之，小陆家嘴地区高端物业租赁并不活跃，挂牌出租的物业不少，但出租成功率不高，供求之比约为20：1。

　　租赁行情低迷显然与该区域租赁价格高密切相关，根据中原地产提供的数据，陆家嘴区域楼层较高、能看江景的300平方米大房型租赁价格达到5000美元/月；区域内目前租赁价格最高的楼盘是“财富海景”，其339平方米的三房租赁价格高达8000-10000美元/月。

　　“汤臣一品”调查仍未有结果

　　今年6月6日，上海市房屋土地资源管理局宣布，将对沪上房地产企业进行专项检查，首批专项检查对象为"汤臣一品"、"嘉和国际大厦"、"经纬城市绿洲"三个商品房开发项目。这三家在售楼盘都涉嫌"捂盘惜售"、"虚拟交易"等不规范行为。

　　目前此项检查是否已有结果？“汤臣一品”出租物业是否与检查相关？昨天，记者未能从市房地局得到明确答复。不过，市房地局有关人士10天前接受媒体采访时曾表示，"汤臣一品"的调查现在仍然未出结果，这次的房地产市场秩序整治，将是一次面对所有进入预售环节楼盘的检查，并非针对个别楼盘。　（新闻晨报）

　　汤臣一品B栋计划近期出租

　　汤臣集团(0258.HK)9月4日发布的半年度业绩公告显示，上半年房地产销售收入只有2118万港元（约合人民币2053万元）。公司名下最受人关注的楼盘“汤臣一品”B栋将于近期出租。

　　房产收入2118万港元

　　半年报显示，截至今年6月底，汤臣半年纯利1.61亿港元，比2006年同期5217万港元增长208%；营业额比去年同期的1.93亿港元上升31.0%，至2.52亿港元；毛利率由70.1%急降至54.6%；每股基本盈利0.1218港元。

　　公告显示，上半年作为主营业务的房地产销售收入只有2118万港元。汤臣上半年收入的增长主要来自于非主营业务———上半年其包括高尔夫球会、物业以及证券投资等在内的其他收入升4.2倍，至1.48亿港元，是盈利增长的最大功臣。

　　公告解释，这主要是因为旗下楼盘汤臣一品今年8月刚刚获得产证，销售所有的2亿元收入不能计入上半年售楼收入所致。

　　汤臣一品B栋拟出租

　　业绩公告称，集团计划将汤臣一品中一栋住宅74个单位在今年三季度用于出租。记者了解到，用于出租的将是B栋。由于目前已经是三季度底，汤臣一品的出租楼盘至今尚未预热，因此业内估计按时推出的可能性不大。

　　汤臣去年就打算将旗下B、D两栋用于出租。当时汤臣集团总经理徐彬告诉记者，出租房型将包括434平方米以及597平方米两种房型，其中较小的户型根据楼层不同，租金价格暂定为8000美元～10000美元/月/套，而另一种较大的户型定价在13000美元～15000美元/月/套。

　　仲量联行亚太区董事陈立民表示，目前境外公司高管的公寓租金额度最高在1万美元左右，因此汤臣的租金水平将适应这部分人群。

　　早报记者粗略计算，按照汤臣一品每平方米11万元的销售均价来看，如果以这一价位出租，则回报率不到2％。

　　捂盘调查尚无结果

　　8月23日，上海市房屋土地资源管理局、建设交通委等十部门联合下发《关于印发<；上海开展房地产市场秩序专项整治的工作方案>；的通知》，对于以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌，并在一年内销售率不到5%的，也将被认定为以畸高价格挂牌方式捂盘惜售。

　　业内人士表示这一规定几乎特指“汤臣一品”。而两个月前汤臣也因涉嫌“捂盘”被上海房地局点名。不过一直到昨天，上海房地局方面并没有针对“汤臣一品”作出任何官方处理意见。（东方早报刘秀浩） (来源：综合)