美次按泡沫是如何形成的

　　□贾国文

　　曾几何时，住房贷款尚是一件严肃的事情。按揭贷款的提供者要求借款者既要有充足的收入又要支付一大笔首付款。从2002年开始，在技术股暴跌和“9·11”事件的双重重击下，美联储开始不断地降息，此举使得低收入家庭能够承担起按揭贷款了，仅仅这一事件就给住房市场打开了巨大的发展空间。

加之随后的一系列金融创新终于打开了这道拦蓄洪水的闸门。

　　首先，资产证券化成功开启次按市场大门。以前，提供按揭贷款的银行都是把按揭贷款作为一项优质资产持有到期以赚取丰厚的月付款和银行资金成本之间的利差。进入资产证券化的时代以后，情况开始发生了变化。资产证券化给银行提供了更多的按揭贷款的资金来源，从而使获得按揭贷款更加容易。而这又促使银行不断降低按揭贷款发放的标准，一些原来被认为信用较低的低收入家庭得以进入按揭市场，资产证券化终于开启了次按市场的大门。

　　其次，信用保险成功突破信用瓶颈。由于次按借款人普遍为中低收入家庭，所以即使把这些按揭贷款打包并以此发行了证券，也会因为这些证券达不到投资评级而很难销售出去。为此，华尔街又进行了一项金融创新—信用保险。对冲基金或投资银行通过信用保险对次按证券化中的贷款进行担保。这项创新是异常有效的。低利率、证券化和信用保险创造了一个强大的业务流。到了2004年，按揭银行几乎都改变了传统的认识。原来打算把按揭贷款持有到期的银行现在很简单地通过资产证券化在几周之内的时间就把它们卖了出去。在过去的五年中，80%的按揭贷款通过资产证券化被卖了出去。

　　再次，众多实力机构进入围猎美次按市场。随着次按市场的大门被成功开启，除了美国银行以外，次按贷款提供者的数量不断增加。由于交易流程设计变得比信用分析更重要，一些新的玩家开始进入这个市场。在美国国内，有非银行的超级大公司进入这个市场，如美国通用电气公司等。在美国国外，有汇丰银行等，它们快速在美国设立了次按市场部并在任何价位上都狂吃市场份额。此时，还诞生了划时代的高速按揭提供者，如新世纪金融公司（已经宣告破产）。它们与成千上万的独立的按揭经纪人签订合同以产生巨量的按揭产品。在打包者这一边，传统的玩家如Ginnie Mae、Fannie Mae和Freddie Mac被更激进的投资银行如贝尔斯登和美林挤了出去。

　　第四，流动性过剩使得次按市场近乎疯狂。流动性过剩致使全球资本不断涌入美国的住房市场，这给房价上涨带来了巨大的压力。华尔街深知，不断上涨的房价将阻碍次按市场的快速发展。因此，华尔街的金融工程师们再一次设计了一个解决方案——疯狂放贷。所谓疯狂放贷是指有的按揭贷款的发放竟然免除首付款，有的按揭依据的竟然是借款者自己填报的虚假的收入，还有的按揭贷款额竟然大于总房价，其疯狂程度由此可见一斑。总之，借款标准最终名存实亡。2006年次按房屋按揭贷款平均比率高达94%，换句话说就是平均只有6%的首付款比例。

　　第五，欺骗和渎职给本已疯狂的次按市场火上浇油。疯狂放贷的另一个表现就是骗子贷款。骗子贷款牵涉到很多的欺骗。首先是经纪人和借款人合谋提供虚假的信息并提交给如新世纪公司这样的按揭提供者。按揭提供者对这些明显的造假是睁一只眼闭一只眼，因为他们马上就可以一转手转让给打包者。打包者对这些明显的造假也是睁一只眼闭一只眼，因为他们马上就可以把这些贷款变为债券，再卖给欧洲和亚洲的养老基金。这是一连串地欺骗和渎职。最近的一项调查显示，60%的申报收入被至少夸大了50%。

　　第六，官方纵容使得次按泡沫愈吹愈大。美国国会西班牙人和黑人委员会核心成员收取了次按贷款提供者的大量捐款，他们的观点肯定倾向于次按市场。

　　

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