中投证券：威尔科技 珠海地王登陆途中 中性评级

　　原大股东转让股权新大股东注入资产

　　一、本公司控股股东珠海威尔集团有限公司(以下简称“威尔集团”)的股东周靖人先生、周曙光女士于2007年6月25日与梁社增先生在珠海市签订了《股权转让协议》，协议的主要内容如下：1、转让方周靖人先生、周曙光女士同意根据协议规定的条款和条件，向受让方梁社增先生转让所持有威尔集团4020万元的出资(占该公司注册资本的67%，以下简称“目标股权”)，其中：周靖人先生出让2331.6万元的出资(占该公司注册资本的38.86%)，周曙光女士出让1688.4万元的出资(占该公司注册资本的28.14%)；受让方同意根据协议规定的条款和条件，受让转让方持有的上述目标股权。2、本次股权转让工商变更登记完成之日起30日内，各方进行并完成对威尔集团的增资扩股，转让方向威尔集团增资6600万元，受让方向威尔集团增资13400万元；该次增资完成后，威尔集团的注册资本由6000万元增至26000万元，各方所持股权比例不变。

　　二、公司向实际控制人梁社增先生定向发行股票所购买的权益、资产实际交易价格以经评估机构评估确定的评估净值为定价基础。发行价格不低于13.63元，发行数量不超过12900万股。

　　拟购买的资产为梁社增先生所持有的珠海市斗门区世荣实业有限公司(以下简称“世荣实业”)76.25%的股权，由于股本规模、社会公众股持股比例方面的限制，梁家荣先生所持有的世荣实业23.75%的股权本次暂不注入到上市公司，梁家荣先生承诺在本次资产注入完成后的三年内，将所持有的世荣实业23.75%的股权注入到上市公司。世荣实业成立于1998年年8月24日，法定代表人为梁家荣先生，该公司主营业务为房地产开发与销售，目前公司正在开发珠海市西区的超大型都市生态项目－“里维埃拉”水岸都市楼盘。“里维埃拉”项目总占地面积为327万平方米，已取得土地证面积为327万平方米，平均容积率为1.3。

　　本次非公开发行所收购世荣实业76.25%的股权所对应的权益土地面积为206万平方米。

　　估值计算：

　　截至2006年12月31日，世荣实业总资产为115,694万元，净资产为8,000万元。此次增发收购世荣实业76.25%的股权，作价176000万元，对应土地面积206万平米，楼面面积206*1.3=268万平米，折合楼面地价657元/平米。

　　八月二十六日，珠海市国有土地使用权挂牌出让公告中，珠国土储2007-08宗地位置在斗门区白蕉镇金碧丽江东侧的土地，出让楼面起价已到1100元/平米。因此，以176000万元为准，虽然梁氏世荣实业的净资产在评估时增值了28倍，但对公司（002016行情,资料,评论,搜索）的股东至少还有67%的折价。目前世荣实业开发的项目“里维埃拉”的售价为3800元/平米，以楼面地价657元/平米计算有50%左右的毛利率。以房价年递增10%、贴现率10%的保守参数计算，公司的（002016行情,资料,评论,搜索）NAV为20.9元。以2倍的NAV估值，交易价格可到41.8元。

　　风险提示：

　　估值计算是以此次定向增发(13.63元、12900万股)成功为前提。如不成功，则公司基本面无法支持当前的股价。 (来源：张朝晖 中投证券) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。