旅游行业现状分析
旅游业日益升温，度假旅游蔚然成风
旅游行业发展迅速，未来前景广阔
旅游业在我国国民经济中扮演越来越重要的角色，国内经济的持续发展以及对外开放的深入，使得国内旅游收入和出、入境旅游收入均快速增长，2008年北京奥运会以及2010年上海世博会的临近也将带来行业发展的良好契机。
据统计，2006年我国旅游业总收入已达到8881亿元，比2005年增长了2.18个百分点，其中入境旅游收入为339.49亿美元、国内游收入为6229.74亿元。除了2003年之外，近6年来旅游收入年均增长15%，成为全世界旅游行业涨幅最快的国家之一。
旅游需求主要受旅游地区经济状况的影响，如果经济增长了，居民的可支配收入通常也是增长的，在经济增长越快的国家，该地区居民收入花费在旅游上的支出就越高；相反，在紧缩的经济环境经常伴随着居民旅游支出的下降。一般而言，国际旅游人数的增长速度将明显地快于经济产出的增长速度（如果用GDP来衡量的话）。当世界经济增长速度超过4%时，旅游部门的增长速度会超过4%。当世界经济增速在2%以下时，旅游增速则趋于缓慢。
经过经济学家的统计测算，当GDP增幅为3.5%时，旅游业会以快于GDP增速1.3倍的速度增长。我国处于快速的经济发展时期，近年来GDP增长水平均保持在8%以上，GDP的增长通过提高居民可支配收入对旅游行业的提速作用明显。
我国正处于产业结构调整和构建和谐社会的重要时期，旅游业由于在增加就业、促进农村发展、缩小地区差距、节约资源等多方面的优势，将获得良好的发展机遇。根据国家旅游局的预计，“十一五”时期我国将实现入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长8%，国际旅游收入年均增长12%；国内旅游人数年均增长8%，国内旅游收入年均增长10%；旅游总收入实现年均增长10%。
到2010年，我国的国际旅游收入达到530亿美元，国内旅游收入达到8500亿元，旅游总收入达到12700亿元。每年旅游新吸纳就业50万人，到2010年旅游直接就业人数达到1000万人。
根据世界旅游组织的预计，到2010年中国旅游业总收入将达12260亿元人民币，年均增长10%左右，相当于GDP的7%。到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国，旅游业总收入达到25000亿元人民币以上，年均增长7%，占GDP的比重提高到8%左右。
度假旅游有别于观光旅游，是国内旅游行业最具前景的发展方向
根据需要的不同，旅游可以分为观光旅游和度假旅游两大类。观光旅游追求的是不同于日常生活的刺激，度假型旅游注重的是有别于日常生活的放松。前者需要体验，后者需要健康。具体而言，观光旅游是以参观、欣赏自然景观和民俗风情为主要目的和游览内容的旅游消费活动，观光旅游是一种最为常见、最为普及的旅游产品。度假旅游是旅游业发展到一定阶段后出现的旅游产品形式，是利用假日外出以度假和休闲为主要目的和内容，进行令精神和身体放松的康体休闲方式。因此，与观光旅游等其他旅游形式相比，度假旅游具有目的地固定、强调休息、逗留时间长、回头率高、非组团的特征，具体而言：
第一，观光旅游者倾向于长距离旅游，而度假旅游者倾向就近度假。因为长距离意味着差异的增加，观光旅游者就能够获得更多的外部刺激来满足其内在的需要；度假者旅游的目的在于释放刺激，缓解压力，他们更愿意将时间花费在度假活动中，而不是旅途上，尽管度假旅游中也有相当一部分是长距离度假，但这种长距离度假的在途时间在整个度假中所占的比例相对是很小的。
第二，观光旅游者在旅游地停留的时间较短，度假者则停留较长的时间。观光者总是希望在一定的时间内能够游览更多的景点，获得更多的外部信息，因此就要马不停蹄的更换旅游地；度假者则更愿意在一个度假地尽情舒缓压力，在一次度假的过程中频繁更换度假地是不现实的。
第三，度假旅游者重复旅游的可能性与观光旅游者相比要大的多。旅游产品是一种体验性产品，人们只有购买了才能了解真实的感受，如果是观光旅游产品，它很容易满足观光者的好奇心，旅游者也就失去了重复购买的动力；如果购买的是度假产品，在度假过程中获得满足时，就已经为下一次购买奠定了基础。
第四，通过旅行社等中间商安排旅游活动的优势在于能够获得合理与紧凑的旅行安排，而且能解决后顾之忧。观光旅游者不愿意将时间浪费在信息收集和整理处理上，所以团队旅游往往是观光旅游的主要形式，度假旅游者则不喜欢旅行社压缩饼干式的旅游方式，他们的目的在于减缓生活节奏，所以他们更多的是选择散客旅游的方式。
我国的现代旅游已经有了30年左右的发展历史，学术界认为我国的旅游发展可分为三大阶段，第一阶段是改革开放到上世纪九十年代初，比较流行质量较低的观光旅游；第二阶段是九十年代中后期将观光、度假、文化休闲等产品组合起来的供给体系；第三阶段是在2002年以后，旅游产业为满足更高层次的需求，旅游产品提高到以度假旅游休闲为主的时代。
从上世纪90年代中期我国实行双休工制度以及1999年以后实行黄金周制度以来，观光旅游和度假旅游都得到了发展。随着居民收入水平和消费水平的提高，自驾游、自助游等活动增多，度假旅游逐渐成为居民休闲生活的首选。
黄金周制度的改革将推动度假游的兴起
实行了近十年的黄金周制度明显的带动了中国旅游业的发展，丰富了人们的生活，为旅游企业带来了较高的收益。但同时也带来了一些负面影响，其中最为明显有：景区超载、环境破坏；交通拥挤、住宿困难；旅游服务质量下降；旅游资源盲目开发等。
近年来，国家已经开始着手对黄金周制度进行改革，以期促进我国旅游业的健康发展。2007年7月5日，中国国家旅游局官员在上海举行的中国旅游和景点高峰论坛上透露，调整黄金周假期已经提上日程，拟将五一、十一的七天长假缩短为三到四天，再增加中秋等传统休假，同时推动带薪休假制度，以若干小型的黄金周，取代过去的长假。
居民假日的增多和分散使旅游者的消费行为将发生变化，从而让短途旅游更具有吸引力。由于度假旅游具备上述的几个特点，因而它较之观光旅游更能适应居民闲暇时间变化的趋势。
温泉旅游将成为度假旅游热中的时尚消费
温泉旅游是一种时尚的休闲消费
近年来，随着世界各地旅游经济蓬勃发展方兴未艾，温泉资源的利用开发在旅游经济中所占的比重越来越大，日本、韩国、北欧等国家已走出了一条成功之路。
温泉旅游是旅游者通过亲身体验温泉水，得到的一种感觉，一种精神的、生理的、体能的享受，是心、身休息。旅游者在体验温泉过程中所感悟的主题就是温泉沐浴文化。所以说温泉旅游的核心是温泉沐浴文化、养生文化、休闲文化、度假文化。
温泉旅游区大多数都是天然氧吧，温泉旅游区是最佳的休闲度假健康养生的场地，温泉能让游客亲近自然、回归自然，让游客忘记自我、忘记烦恼、忘记疲劳，所以能调整心态、平衡心态。
泡温泉可以增加全身的血液循环促进新陈代谢，是一种静态的自然运动，而且因为浮力的作用，人的肢体和器官处于最小的负荷之下，在水的保护中安全是绝对有保障的，休闲与运动相结合是当今的健康潮流，运动的方式有许多种，但对于不常运动的人和处在“亚健康状态”下的人们来说，静态的健体运动无疑是非常适合的。
随着我国国民经济收入不断提高，旅游者的经济能力和旅游的需求也不断提高，度假旅游市场前景越来越好，我国的旅游市场将从初期简单的观光旅游转向休闲度假。在此过程中既可以养身又可以休闲的温泉旅游，将是消费者易于接受的新兴时尚型旅游消费项目。
水源和环境是温泉旅游开发的先决条件
温泉旅游开发和经营的四个条件是：
第一，良好的温泉资源条件。水温：泉眼出口温度最低在45℃以上；水温越高越好，可以通过高水温进行热交换处理，提供冲凉热水和取暖，从而降低营业成本、费用。水量：出水量40吨.小时以上；（每天接待能力在500人以下）。水质：含10种以上有益人体健康的矿物质和微量元素，绝对保证对人体无毒无害。
一般来说温泉旅游地规模的大小是依据温泉每日出水量来确定的。小型规模设计能力每天接待在500人以下；中型规模设计能力每天接待500至1500人左右；大型规模设计能力每天接待人数在1500人以上。温泉旅游地在南方一年四季都能营业，北方一年春、夏、秋都可适用，就是冬天采取一些保暖措施后也可以沐浴露天温泉。通常来说除夏季之外，温泉都是旅游者选择休闲的好去处。
第二，良好的市场条件。开发温泉旅游在具备温泉源的前提下，必须看好市场区域，最好是在车程在三小时以内的、周边具有1000万人口以上的群体。
第三，良好的自然环境条件。在温泉资源点开发温泉旅游必须关注周边环境，最好能依山傍水，如能有名山、名水更好。
第四，良好的交通条件。温泉旅游休闲度假区最好能具备铁路或较好公路条件（高速公路，最低具有国道标准的公路）。
经营良好的温泉旅游地应具有丰富的附加消费
实践证明，经营优良的温泉旅游企业常常都具有完备的服务体系和丰富的温泉文化，使得游客在温泉旅游区享受吃、住、娱、游、购等功能，满足多种类型的需求。温泉旅游地要设立与温泉接待能力配比合理的度假酒店、超过酒店接待能力的餐厅。同时，温泉旅游还应建有与休闲度假相关的配套文艺、体育娱乐项目；还应配有设施齐全的会议功能项目；如大会议厅（能容纳500人左右的会场，有条件的配有同步翻译设备）、多个造型不同的中、小会议室（容纳20至50人）、以及为会议（演出）配套的灯光、音响、影视、多媒体等智能化服务。
我国温泉旅游服务尚未形成规模
我国是个温泉富国，全国有温泉4000多处，可开发利用的潜力很大。现在国内许多地区积极开发温泉，利用温泉办旅游、办商务活动、建休闲度假区（中心），如广东的温泉发展较为成熟，境内发现温泉资源300多处，温泉的设计、规划、营销、管理等均处于国内前列，以珠海的“御温泉”最为闻名。除了御温泉之外，南京的汤山、北京的小汤山、辽宁的汤岗子、广东的丛化是最为著名的国内名汤。但是，就全国而言，温泉的利用还是比较初级、粗放、缺乏技术含量，多数停留在洗浴阶段。
我们认为现阶段温泉旅游地的发展存在以下问题：1、重概念轻内涵：开发者大多数仍然只停留在温泉的概念上，而忽视对温泉内涵的挖掘和展示，并没有从多层面开发出休闲娱乐、保健养生等旅游服务产品来丰富洗浴内涵，体现温泉“质”的差异性。
2、重硬件轻软件：国内目前多数温泉度假地软件建设方面十分欠缺，而温泉旅游经营管理人员素质的高低、服务人员专业技能的好坏、整体服务意识的健全与否直接关系到度假地的生命周期长短和可持续发展。
3、重大众市场轻细分市场：目前国内温泉度假地开发中主要重视大众市场，而忽略细分市场，缺乏对游客的市场需求和不同游客群体的心理和消费特征的把握。因此，造成产品同质化倾向严重。
4、重模仿轻创新：国内温泉度假地在景观和建筑风格的设计中普遍存在着抄袭的现象，没有文化特色，在景观、建筑、洗浴的文化建设方面很难看到精品。有的模仿日本温泉风格，有的模仿欧美温泉风格，缺少用本国文化、本土文化和民俗文化进行全方位、系统包装的温泉度假旅游地。
温泉度假旅游有待进一步发展
我们认为，营造高质量的度假环境，提供多样化、高档次的康体旅游产品，具备舒适周到的旅游服务，以及塑造鲜明的文化特色将成为温泉度假地发展的新趋向，具体而言：
1、在旅游功能上，温泉度假地面临着从单纯的温泉治疗、养生，到温泉治疗、养生与休闲娱乐、会议等多功能并重，再到多种旅游功能综合发展的演变。
2、在环境营造上，从忽视环境的营造到追求高质量的环境，从室内封闭的沐浴环境转向露天温泉、半室内温泉和温泉洗浴的私密性空间发展。
3、从温泉主题上，从粗放的温泉洗浴到深掘温泉主题文化发展，因为主题文化是温泉度假地的生命力之所在，是温泉度假地实现产品差异化的根本。
综上我们认为，在国内经济飞速发展、居民收入水平提高、假日结构逐步变化的前提下，温泉旅游作为度假旅游的一种时尚产品具有广阔的市场前景和巨大的发展空间，尤其适合当下人们快节奏、高压力的生活。
公司情况分析
公司情况简介
公司是经国家经济贸易委员会国经贸企改1998834号文、国家旅游局旅政发199849号文批准，由中国国际旅行社总社、南京市旅游总公司、浙江富春江旅游股份有限公司、上海大世界(集团)公司、杭州之江发展总公司等五家企业共同发起设立，并于1998年12月29日在江苏省工商行政管理局正式登记注册成立的股份有限公司。公司设立时，中国国际旅行社总社以其持有的海南国旅联合旅游实业公司73.8%的权益和其下属北京天马旅游汽车公司全部资产投入本公司，南京市旅游总公司以其下属园景园容分公司、索道分公司及玄武餐饮分公司全部资产和南京海外旅游公司90%的权益投入公司，浙江富春江旅游股份有限公司以其下属的瑶琳仙境分公司的房产、游乐设施等经营性资产投入公司，上海大世界(集团)公司以现金1000万元投入本公司，杭州之江发展总公司以其持有的杭州之江汽车旅游有限公司51%的权益投入公司。经中国证监会批准，公司于2000年9月4日公开发行5000万股。
公司上市之初将公司定位于发展“泛旅游”行业，期间经过多次收购和出售资产事件，一直未能找准公司发展的重点，直至06年开始，公司才初步将未来发展战略定位于发展温泉休闲度假游。但由于历史遗留问题，截止2007年6月30日，公司仍有多项资产，涉及多个行业的经营。
公司发展战略逐步清晰，无关资产将逐步清理
如前所述，公司上市后很长一段时间内一直未能形成清晰的发展战略，这也造成公司不断的进行资产的收购与出售。至2006年开始，随着汤山温泉经营效果的显现，公司逐步将发展战略定为以温泉休闲旅游经营为主，逐步向将全国扩张。根据与公司沟通，公司已计划将非温泉类资产逐步清理，而将全部精力集中于温泉旅游的开发与经营。公司从2006年开始陆续出售深圳市思乐数据技术有限公司与北京西都地产发展有限公司的股权就是明显的例子。目前公司剩余资产中仍有青岛、衡阳和宜昌等资产与温泉旅游无关，其中青岛榉林园项目规模较小，仅为14000平方米的商务公寓项目，2008年即可完成，而该公司又无土地储备，故预计该公司的经营将在08年基本结束，衡阳市经济发展股份有限公司资产主要为一幢楼宇，未来预计变现可能较大；宜昌三峡金山船务有限公司目前仍是公司营业收入的重要贡献者，且每年可产生一定利润，但随着该段区域高速公路的开通，有可能会对船务公司的运营产生较大冲击，且该业务与公司确定的主业差距太大，我们预计该公司也将有被出售的可能。
温泉业务有望促进公司利润稳步增长
随着公司发展战略的逐步清晰，温泉休闲旅游业务将逐渐成为公司的主要业务。目前公司拥有的温泉主要有四处，分别分布在南京、重庆、北京和海南，其中海南项目已租给他人经营，重庆和北京仍在建，公司目前经营的主要为南京汤山温泉项目，重庆和北京项目预计08年可完工并投入使用。
汤山温泉：业绩增长可期
南京汤山温泉是目前公司自营的唯一一个温泉休闲旅游项目，该项目共占地687亩，含温泉出水井3口，其中130亩地用于出售，公司用于温泉项目开发与经营的面积共有557亩，目前公司一期已开发了180亩土地，从一期建成投入使用以来，经营效果良好。接待人次及营业收入均保持了迅速上升的势头。
我们认为，未来几年内汤山温泉项目仍将保持良好的增长势头。主要原因在于以下几个方面：
南京汤山温泉的良好资源优势是公司客流稳定增长的基础
温泉旅游的基础在于温泉，而温泉水质的好坏也影响到了客流的稳定与否。汤山古名"温泉"，因温泉而得名，已有1500多年历史。汤山温泉日出水量5千吨，常年水温60-65摄氏度，含30多种矿物质和微量元素，经鉴定属钙镁质，含微量锶、氡的高热泉，对皮肤病、关节炎多种慢性疾病有疗效，最适合于发展温泉疗养、健身娱乐、温泉度假等项目，是我国四大温泉疗养区之一。千年前，汤山温泉就曾于南朝萧梁时期封为御用温泉。1918年，被孙中山先生在《建国方略》中赞誉为"美善之地"。与全国其他温泉相比，汤山温泉在水质、水位等方面均具有明显优势，在华东地区更是首屈一指的温泉圣地，这种独特的资源优势将有力的保障未来公司客流的稳定增长。
后继项目的逐步开发将有力的扩大公司接待能力
公司汤山温泉一期主要开发了温泉水区及一座温泉酒店，其中温泉酒店但随着公司颐尚温泉品牌影响力的逐步加强，公司客流量出现了迅速上升，也使得公司接待能力出现显著不足，目前公司酒店共有83间房，单日住宿接待能力仅有150人左右，每逢周末或假日便会出现酒店爆满情况。此外，公司一期水区共有48个水池，但水池容量不大，瞬间接待能力仅为1500人，随着客流增多，也逐步显现出接待能力不足的迹象，根据公司自己测算,现有设施的接待能力约在30万人次左右,而07年汤山温泉接待人流预计就可达到这一水平,这也成为制约公司收入及利润进一步上升的瓶颈。针对这些情况，公司已逐步采取措施。近日已提出一期水区扩建和新建酒店计划，计划增加客房110间左右，并对一期水区进行扩大建设，预计新增客房可与春节前投入使用，水区扩大部分可于08年五一前投入使用，此次扩建将有力的扩大公司接待能力,并促进公司业绩的进一步增长。此外，公司还计划在2010年前将剩余377亩土地开发完毕，主要用于开发第二、第三水区及一个温泉酒店公寓、一座园式温泉度假村和8-10幢别墅，其中第二水区主要以娱乐为主，第三水区主要以高档SPA为主，与第一水区错位经营。以目前客流来看，我们对第二、三水区未来的前景保持乐观，如全部建成后，预计年接待能力将达到100万人次，销售收入可达到2.5-3亿元。
重庆、北京项目盈利仍有待观察
除南京外，公司在重庆及北京仍有两个温泉项目正在开发，其中重庆项目与南京相似，以中高档游客为主，北京项目则计划建设为高档温泉会馆。预计重庆项目可于08年五一前投入运营，北京项目可于春节时投入运营。但从目前来看，我们认为这两个项目仍有待观察。
重庆项目公司一期用地95亩，由于公司与重庆地区洽谈较好，当地政府给予了一系列的优惠措施，如所得税、契税优惠等，此外，当地政府还表示温泉项目周边1400余亩将可留为公司未来用地。但从资源上相比，重庆地区温泉明显与汤山温泉具有较大差距，且重庆地区温泉资源较多，按政府规划，共有“五方十泉”，而公司仅占据了其中一泉，资源优势不突出，加上消息文化的差异，未来经营效果如何仍有待观察。
北京做为高档会馆项目，公司是通过租赁方式进行经营，主要计划建设为高档商务场所，以“都市会”的品牌进行运营，如可成功，则计划未来以此种模式逐步进行复制。但从目前来看，在温泉水质差别不大的情况下，温泉会馆的运营成功与否主要决定于经营的人员，而公司在此类产品上并无明显优势，未来能否顺利运营并成功复制仍有待观察。
房地产项目将成为08年业绩的重要补充
公司过去几年利润主要来源于投资收益，随着各项资产的逐步清理，此类收益将逐渐减少，08年可能对公司盈利构成影响的主要是青岛榉林园项目，根据与公司沟通，预计该项目约可产生1000万元收益，这也将在一定程度上弥补公司由于投资收益下降而对08年业绩产生的不良影响。
投资建议
如上所述，公司目前正处于转型期，由原先以投资控股为主转向以温泉休闲旅游开始经营为主。但目前公司仅有汤山温泉项目可实现盈利，同时又面临着北京及重庆项目的巨大投入，加上项目建成后还需培育期，故我们判断，即使乐观估计重庆及北京项目运营良好，公司近两年内业绩也难以体现，按最乐观的预期，公司业绩将从09年开始逐步体现，公司目前股价在10元以上，已透支了未来几年的发展预期，故我们短期建议卖出。但从长期来看，公司经营的温泉休闲旅游行业发展前景良好，值得长期关注，如重庆、北京项目证实经营效果良好，可考虑再次买入。
作者：董宏宇 华泰证券
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(责任编辑：吴飞)
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