新加坡实验:八成五人口住组屋

　　和香港地区一样,新加坡的组屋政策对中国内地的住宅市场,也有着借鉴意义。

　　新加坡政府认为,发展公共房屋不仅是为了解决低收入家庭的住房问题——在高速增长的经济体里,如果房屋市场面临垄断情形,始终有一天,中产阶级也将买不起房子。

　　新加坡的住房政策是"取之于民用之于民",这是其规划的关键点。

　　在新加坡建屋发展局(下称"建屋局")的大厅里,一副草书作品引人注目——"安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。"

　　中国唐代诗人杜甫的愿景,成了建屋局的局训。在建屋局成立47年后的今天,组屋制度(PublicHousing)早已让"居者有其屋"成为社会现实,也被新加坡政府视为一项长期重点政策。

　　在新加坡,目前居住在政府组屋的人口约占总人口的85%,而且组屋家庭中有90%以上是业主,还有7%的低收入家庭向政府廉价租房,形成世界上少见的政府解决大部分民众居住问题的独特模式。同时,全国有15%左右的高收入家庭,在市场上购买高档商品房。

　　建屋局告诉本报记者,在过去的47年中,建屋局共建造了约90万间组屋。在组屋制度有效运转的背后,是新加坡政府的政策和资金支持、建屋机构的长期执行力,以及民众信任度的提升。

　　今年8月19日,新加坡总理李显龙在新加坡国庆群众大会上表示,新加坡未来5至10年的经济增长估计在4%至6%之间。"当经济增长时,房地产价格上升,组屋价格也上升。"李显龙说,"除了公积金存款,住屋也是另一个重要政策,因为这项资产可缩小收入差距,也可让人们有足够的资金养老。如果你好好地照顾房子,你通过购买组屋而参与了新加坡的成长,好比是购买了新加坡的股票。"

　　公积金与组屋的孪生运作

　　在新加坡,人们把楼房内拥有独立厨卫设施的单元房称作组屋。新加坡在1960年2月成立建屋局,负责建造人们负担得起的公共住房,以及附属的商用娱乐等公共建筑。

　　建屋局是法定机构,不以赢利为目的,提供房屋的规划、建筑、分配、出售、租赁等一条龙服务。建屋局可以自行决定组屋的售价,使组屋价格游离于市场之外。

　　家住新加坡红山区(RedHill)的黄先生告诉本报记者,新加坡政府将购买组屋视为一项特权,只有新加坡公民,或者两个永久居民联名,才有资格向建屋局购买组屋。

　　黄先生说,按照规定,家庭月收入要在8000新元以下的两口以上家庭或者35岁以上的单身公民,才能购买价格低廉的组屋。如果家庭月收入高于8000新元,则只能购买同样由政府兴建的公寓(ExecutiveCondominium)。同样面积的一套房子,公寓与私人兴建房屋的价格远高于组屋,组屋的价格一般是市场价的20%~30%。而新加坡政府一系列严格的资格审查,保证了房屋能分配到真正有需要的人手中。

　　从1968年开始,新加坡政府允许居民动用公积金支付住房的首付款,以确保低收入者买得起组屋。中央公积金由最初的单纯用于养老,发展为后来的包括购房、医疗、教育、投资等多种用途的社会保障制度。公积金是组屋长期稳定发展的重要支柱,政府每年维持组屋制度运行所需的大笔资金就来源于此。

　　"在新加坡,公积金和组屋制度就像孪生兄弟。"香港城市大学公共及社会行政学系副主任李健正告诉本报记者,公积金制度在1955年已经成立,其前身是英国殖民时期的"改善信托基金"。新加坡独立之后,公积金计划由雇主和雇员共同参与,在全盛时期的1984年,公积金的最高交存率达到个人收入的50%,雇员和雇主各出25%。目前的交存比例大约为雇员交纳月收入的20%,雇主交纳16%。

　　多数人都以自己的公积金储蓄来购买组屋,平均来说,只需动用薪金的20%就可以偿还组屋贷款。建屋局指出,新加坡政府也为组屋买主提供抵押融资贷款,协助他们购买组屋。新加坡政府每年在组屋运作上投入大笔资金,以2004年为例,当年批出的住房贷款总额为60.53亿新元,住房补助为14.62亿新元。建屋局每年的活动赤字则由政府补助金填补,建屋局也在适当的时候发行中期票据,资助住屋发展计划和筹集营运资金。

　　三项职责:买房、升值、养老

　　在今年8月中旬的新加坡国庆群众大会上,总理李显龙用了大量篇幅来讨论住房政策的未来发展,并重申了新加坡政府的三项职责——帮助公民购买组屋、使组屋升值,以及帮助老年人出售大型组屋的地契或换购小型公寓,套取现金来养老。

　　新加坡政府在2006年推出了"额外房屋津贴"计划,如果公民的经济状况较差,得到的津贴就比较多。如果收入"过得去",得到的津贴就较少。如果公民卖掉组屋,那笔钱将回到其公积金户头,用来养老或购买房子。

　　李显龙说,"额外房屋津贴"计划目前的最高津贴额是两万新元,未来将提高到3万新元。现在建屋局出售的三房式组屋,价格大约为12万新元,因此,3万新元的津贴是很大的数目。此外,领取津贴的家庭收入上限也将从3000新元提高到4000新元,这样将涵盖新加坡全国约半数的家庭,进一步协助低收入者购买组屋。

　　新加坡政府正力图将使组屋的套现变得更容易。

　　新加坡政府将推出新计划,向屋主购回组屋剩余部分的地契年限,让屋主的组屋地契缩短至30年。而老年人可以搬到拥有30年地契的小型公寓居住。

　　出售部分的组屋地契年限后,屋主将可获得一笔一次性的款项,其余款项存进公积金户头,屋主每个月领取一笔款项,直到去世为止。李显龙说,这个计划是为62岁或62岁以上的人设立的,30年的屋契应该足够,如果居民的寿命更长,政府会探讨相应对策。

　　从大巴窑、宏茂桥、碧山、白沙到盛港,新加坡的新组屋区正在不断改进。新加坡的居民区分布在围绕市中心的20多个市镇,每个市镇的人口一般在15—30万之间。以一个占地600公顷,由4万套组屋组成的市镇为例,建屋局规定的各种设施的用地比例为:商用9%、居住45%、学校10.5%、开放空间4.7%、综合运动设施1.5%、公共机构2.1%、工业9.2%、道路14.7%、公用事业及其他3.3%。政府严格的用地规定,为设施完备的生活提供了保障。

　　"优质榜鹅21"(Punggol21Plus)就是下一个新组屋区。结合组屋和私楼的模式,榜鹅镇的住宅和非住宅用地比例为55.1%和44.9%,是一个现代的城市花园。

　　"我们会在榜鹅河和实龙岗河的河口建筑水坝,形成一个蓄水池,就同滨海湾一样。然后在它们之间开凿一条水道,形成一个大水景,从西边的这个镇中心开始,沿着水道两旁建造"优质榜鹅21"新镇。"李显龙在群众大会上指着卫星图像说,"首先发展的是坐落河畔的镇中心,购物商场、零售店、餐馆和露天饮食店都在河边。"榜鹅21"需要几年时间建成,因为它约有1万8000个公共及私人住宅单位。"

　　除了发展新的市镇,建屋局也致力于翻新组屋。新加坡政府从1990年开始的"主要翻新计划"和"中期翻新计划",至今已有17年。根据新加坡政府的最新数据,在主要翻新计划下受惠的组屋约有10万个,获得"家居改进计划"的组屋约有20万个。

　　严防开发商操控楼市

　　新加坡政府对房地产市场进行严格监控,以防房地产开发商操控楼市。

　　建屋局的政策定位是"以自住为主",严格限定居民购买组屋的次数——一个新加坡公民只有两次机会购买建屋局的低价组屋(例如,结婚时购买一次组屋,在年老后卖出获得养老收益,同时购买一间较小的组屋)。

　　按照建屋局的规定,组屋在购买后5年之内不得转让,也不能用于商业性经营;如果购买商品房后不愿退回已购买的组屋,就必须继续在组屋居住。而且居民购买组屋后一定年限内不得整房出租,只允许房主与租户合住。此外,新加坡开始征收房产税,对于平抑商品房价也起到了作用。

　　虽然二手组屋市场不受政府控制,但是香港城市大学学者李健正认为,政府通过控制一手组屋的价格,无形中也对二手市场进行着调控,而占住房市场约15%的私人发展商的高级房地产市场则基本上自由发展。

　　今年以来,新加坡的房地产价格全面上涨,无论是组屋还是私宅、大众化还是高档的住宅,都呈上涨趋势。新加坡内阁资政李光耀分析说,新一波房地产价格上涨的原因和过去有所不同,"从前都是由区域投资者带动,这次进场的却有很多国际投资者"。

　　新加坡国家发展部部长马宝山在7月底表示,政府将尽量避免干预市场,而选择继续广泛地公开数据。他希望各方提供更准确的资料,由建屋局和市区重建局综合资料,让市场获得及时和全面的信息。马宝山说,政府将确保市场有足够的供应量,在未来三到五年,市场将出现各种类型的住宅,但是在未来一年内,可能仍将面对供应短缺和价格压力的问题。