潘石屹冲刺中国首富 SOHO中国站到第四制高点？

　　SOHO中国能否站到第四制高点?

　　本报记者：董鸿乐

　　人逢喜事精神爽。9月20日，在宣布了于香港联交所主板上市计划的同一天，SOHO中国创办人之一、公司主席兼执行董事潘石屹在其博客中抒发了自己对SOHO中国未来的希望：SOHO中国的策略就是在市场中抢占制高点，而不是盲目地去“跑马圈地”。

第一制高点是地段，收购核心地段的土地使我们在未来的竞争格局中，就具有了居高临下、高屋建瓴的优势。第二个制高点是品牌，在中国市场发展和建立之初，把自己的公司塑造成名牌企业。当市场成熟后，名牌和非名牌之间就有了天壤之别。在短短12年的时间，SOHO中国成为了中国家喻户晓的名牌。第三制高点是专注高端产品。SOHO中国的焦点已从住宅转向商业，并且做得越来越成熟。SOHO中国一步步转向最高端的产品，形成了今天竞争少、利润高的局面。在过去12年时间，SOHO中国已经占据了这三个市场的制高点，但我们并不满足，我们将继续寻找新的制高点。

　　SOHO中国如同一个12岁的孩子，正在迎接着他高速发展的黄金年代，将要步入他生命的成熟期。今天的上市是与国际资本市场的接轨，是去占据市场的下一个制高点。这个制高点后，相当于鹰的翅膀有了风的助力，SOHO中国会飞的更快更高。

　　冲刺中国首富？

　　据悉，此次SOHO中国在香港挂牌上市，计划全球共发售约15.5亿股，每股定价区间6.3至8.3港币，如不行使超额配股权并以发售价上限定价，募集资金最多可达128.6亿港币。

　　SOHO中国将把大部分集资款用作：1、收购未来的前门项目的资金，该项目正在按正常程序等待政府审批；2、为开发长城脚下的公社项目、建设光华路SOHO、三里屯SOHO项目提供资金及偿还债务；3、为可能收购前门项目的11块地块提供资金；4、为未来购买新项目提供资金；5、运营资金。

　　SOHO中国在内地开发商中一直以高赢利能力、专注商业地产、专注北京中心优质地段开发而著称。有关资料显示，SOHO中国从销售收入和开发面积计算，都是北京CBD最大的开发商，截止2006年12月27日，SOHO中国在北京CBD内项目的销售收入已占到整个北京CBD累计销售收入约39%，销售额在2005及2006年均为北京之冠。

　　此次SOHO中国若成功在香港上市，拥有SOHO中国95%股份的潘石屹夫妇将身价暴增，有评估机构测算其“纸面财富”可达到360亿元，而2006年胡润百富榜上，首富张茵则为270亿元。

　　圈钱、圈地、怪圈？

　　选择上市的地产公司并不仅仅是SOHO中国一家。中远地产、广州恒大、奥园地产等多家房地产巨头也都公布了上市计划。

　　分析人士认为，地产公司上市主要目的是融资，然后用来“圈地”或项目建设。我国内地传统的房地产开发模式是：开发商筹措资金，然后依次是通过公开招标、拍卖、挂牌，取得一定年限的土地使用权、房产建设、销售以回笼资金取得利润、继续下一个开发循环。随着房企上市公司的逐渐增多，其新的开发扩张模式成为：资本市场募集资金——高价拿地——股票上涨——再融资——再拿地。

　　依照这样的逻辑，土地储备愈多，股市估值就越高，从股市圈钱就愈多；而低成本融资愈多，买地冲动就更大，囤地就更多。而房企这种囤地的冲动加之其上市融资后的资金实力，在实际买地中促使地价越拍越高。作为房地产开发企业，若要支撑自身“炒制”的高地价，房价“必须”保持比地价更高速的增长。

　　潘石屹对这样的“钱地怪圈”也表示出担心：“土地银行”不可靠房地产业要居安思危。招拍挂发展到现在，已经由价高者得转向价优者得，可是其中的“优者”仍然是从几个“高者”中选出来了。最近在北京密云县3万平方米居住项目用地，竟然经过172轮竞价。全国各地地王一个接一个地诞生，而制造地王的，除了土地本身以外，就是地王背后的本钱。资金仍然是拿地的基础。无论是“现金为王”还是“土地为王”，其最终的结果就是让地产商们的资金链越绷越紧。

　　SOHO的小尾巴

　　赴港上市有机会让SOHO中国将自己的发展历史掀开新的一页。然而一项以专注品牌自居的SOHO中国在即将成为公众公司之际也难免有一些自己的小尾巴。

　　经过12年的发展，SOHO中国甩开竞争对手，成功从住宅转向商业地产，然而，从商业地产的标准衡量，SOHO中国在CBD的项目还略显粗制滥造。日前，租住建外SOHO11号楼某物业的田先生告诉记者，“这里的环境很不错，地段也很好，惟一的瑕疵是大部分物业虽然都是公司租住，但建造还是按照住宅风格，很不方面；另外，这里的上网费等费用也不够合理，小公司在这里还可以，发展大了就需要挪地方。”

　　宏源证券分析师认为，从发达国家房地产企业发展路径来看，房地产公司受区域、社会发展环境变化影响，更新换代比较快，品牌化程度不高，难有百年老店，像万科、SOHO中国等公司能走到今天已实属不易，想要打造一流品牌还需要走很长一段路。